房地产买卖过程中的十大常见法律误区

房地产买卖过程中的十大常见法律误区 (北京)
文深圳张茂荣律师
以下十个方面是房地产买卖过程中交易双方常见的法律误区，很多网友因为不了解，或者草率解约被索赔遭受重大损失，或者自以为无理放弃了自己的合法权益，应当引起重视！
一、一房两卖一个合同有效，一个合同无效
一房多卖的业主严重违反了市场经济基本的诚实信用原则，但是只要没有和业主恶意串通损害他人利益，每个买主都是无辜的受害者，只要不具有《合同法》规定的法定无效形态，前后合同均为有效。需要提示的是，《物权法》实施后买方可以通过预告登记的方式防止业主一房多卖。
二、未经共有人同意的房地产买卖合同必然无效
未经共有人同意私自出售房屋的合同效力取决于个案的不同。如果房产虽为共有但是登记在一人名下，买方基于对房产登记的信任与登记一方签订的合同属有效合同；如房产登记为全部共有人，买方仅与其中一人签订，事后其他共有人不予追认，则合同无效，但是签约人构成表见代理的，合同有效。
三、阴阳合同中的阳合同无效 (北京)
阴阳合同是指为逃避国家税收，买卖双方恶意串通，故意以低于实际成交价的价格过户的合同。用于过户的在国土房产局备案的合同为阳合同，实际履行的是阴合同。阴阳合同虽然损害了国家利益，但逃避的仅仅是国家税收，导致无效的仅仅是阳合同的交易价格条款，除此之外合同的其他条款仍然有效。
四、炒房客所签合同无效
炒房是炒房者买房的目的，而买房目的与房地产买卖合同的效力无关。炒房是市场行为，虽为各级政府所抑制，但并不违反法律规定。炒房者从业主处购得房屋后即拥有房屋的所有权，依法具有占有、使用、收益和处分权，其再行出售属于对自有房屋处分权的正当行使，完全合法。“炒房违法”的说法是错误的，炒房者也存在房屋跌价亏损的风险。
五、未使用官方版本所签订的买卖合同无效
为规范房地产交易，无论是一手还是二手房，政府都制定了官方合同文本，该文本只起到示范作用（虽然实践中被强制使用），没有使用该范本的房地产买卖合同仍然有效，任何一方违约须承担违约责任。
六、期房买卖合同无效 (北京)
买卖双方约定在卖方取得一手房产证后再以约定价格卖于买方属于预约买卖合同，并不违反《房地产管理法》第37条之规定，属有效合同，任何一方违约须承担违约责任。
七、只要对方违约就可以解除合同
《合同法》具有促成交易维护交易秩序的功能，将违约分为不履行合同的根本违约和迟延履行合同的非根本违约，只有对方构成根本违约时守约方才可以解约，迟延履约必须导致合同目的不能实现或迟延履行主要义务，经催告在合理期限内仍不履行的情况下才可以解约，不符合解约条件的解约行为反而构成违约，须承担法律责任。
八、未按约定支付定金构成违约
定金属于实践性合同，自定金交付时生效。迟延支付或支付定金的数额与约定的定金数额不符的视为定金合同的变更，不构成违约。
九、购房后可以清走原租客或者单方改变原租赁合同 (北京)
“买卖不破租赁”是一项古老的房屋交易原则，该原则亦被我国合同法所确认。根据该原则，买方购房房屋后必须接替原业主履行与租客的租赁合同，不能涨房租，更不能强行清走租客。
十、签订认购书后没签商品房买卖合同，定金只能被没收

房地产认购书中的定金在性质上属于立约定金，作用是保证将来签订正式的房地产买卖合同，只有无故不签订才承担定金罚则。如果是由于双方对合同条款未能达成一致意见或其他非认购方过错导致房地产买卖合同无法签订，开发商应当退回购房者的定金。

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