排除质量问题之后　业主应该交纳物业管理费

　　本市王某于2003年4月与某房产公司签订了《商品房预售合同》，购买房屋一套。在该合同补充条款中约定：房屋交付时，如王某认为该房屋存在质量问题的，双方应当按照合同约定的方式对该质量异议进行处理，但不影响王某按合同规定的期限完成对该房屋的验收交接义务。

　　2004年5月，房产公司通知王某收楼。2004年6月，王某前往收楼，但发现了约20处装修质量问题，其中包括一些较为严重的问题。因此王某于当天将房屋钥匙退还房产公司，要求维修。2004年8月，房产公司通知王某维修已经结束，王某再次前往验房，指出了6. 处问题，但其第一次验房时认为较为严重的问题已经解决。当天，王某仍然没有接收房屋钥匙，而是要求房产公司继续维修。2004年10月，王某第三次验房，认为房屋仍然存在两处问题，要求房产公司维修。需要指出的是，自2004年8月始，王某多次委托房产中介带客户到房屋内看房，准备将该房出租，要求物业公司提供方便。2004年11月，物业公司要求王某支付自2004年6月起的物业管理费。王某认为房屋质量问题到10月份才基本解决，因此，即使缴纳物业管理费，也应从11月份开始。物业公司以合同中有约定为由拒不接受王某的要求。

　　律师说法：

　　本案的争议焦点在于被告交付物业管理费的日期起算点应当如何确定。对此上海市中茂律师事务所王国利律师告诉记者，王某认为应当按照其验收合格之日(2004年10月)后的次月1日，即2004年11月1日起算；物业公司则认为应当以2004年5月后的次月1日，即2004年6月1日作为收楼及缴纳物业管理费的日期。我们注意到，在双方的《商品房预售合同》补充协议中有过约定，这个约定其实对房屋买受人在验收房屋时的抗辩权的行使进行了一定的限制。由于该条款系第三人为了重复使用而预先拟定的条款，且并未采用不同的字体等方式予以明显提示，故应当根据诚实信用原则和合同目的来合理解释该条款的内容。该条款中的“存在质量问题”，应当解释为“存在一般的质量问题”，而不应包括使买受人合同目的不能实现的严重质量问题。本案所涉房屋，在初次收楼时，查验出约20处质量瑕疵，尽管从单处瑕疵来看，尚不足以认定为严重，但如此众多的质量问题同时出现于被告的房屋，则难以认定房屋状态符合买受人的合同目的。故此，初次收楼的日期不应当作为接收房屋的时间。

　　2004年8月，王某再次前往验收，仅提出了6处质量问题，且其认为较为严重的质量问题都已解决，而且自该月始，王某开始联系向外出租事宜。因此，应当认定王某该次验收时，房屋已经不存在影响被告合同目的实现的质量瑕疵，其不得拒绝收楼。综上所述，结合本案的实际情况，同时考虑到本案所涉三方签署的《管理公约》中的约定，王某应当以2004年9月1日作为缴纳物业管理费的日期。