商品房屋买卖流程全面指导

　　第一步：买房前准备

　　买房是大事，必须慎之又慎，因此买房前做好资金和心理上的准备是十分必要的。准备工作一般包括几个方面：买房目的，买房预算，买房时机，房地产知识。

　　通常买房有两个目的：自住或投资。如果是买房自住的话，您要考虑的是地段、环境、交通、价格、房型面积、配套设施等多种因素;如果买房单单是为了投资，则除了以上这些因素之外，还要考虑房产能否升值以及投资回报的问题。

　　二、估算您的买房能力

　　您在买房之前，需要制订一个详细购房预算，根据自己的住房需求，资金实力以及市场行情等因素，估算自己的实际购买能力，最终确定所要购买房屋的价位。

　　1 、估算家庭净资产：等于家庭总资产(包括各种有价证券、动产和不动产)减去家庭总负债。家庭总资产的多寡直接关系到您到底能承担购买什么档次的房子。

　　2 、估算月还款能力：计算一下家庭的平均月收入、家庭的日常开支以及用于医疗、保险、预防意外灾害等方面的预备资金。将家庭平均月收入扣除日常生活开支预备资金，得到家庭每月可以灵活运用的资金，由此可估算出月还款能力。

　　3 、根据所估算的月还款能力进一步推算出按揭贷款的最大额度。

　　4 、除了要付清房款以外，您还要把其他一些费用考虑在内，比如按揭、公证、保险的费用，买房要交的税费，入住后的物业管理费用等等。

　　三、选择买房的时机

　　选择购房时机可参照“五率”指标，即经济增长率、按揭贷款利率、通货膨胀率、房屋销售率、房屋空置率。从宏观角度来看，当经济增长率保持在较高的水平，而银行的按揭贷款利率和通货膨胀率又处于相对低位的时候，应该是介入买房的最好时机。政府刺激房产市场的重大利好政策出台之初往往也是购房的黄金时机。从微观角度来看，当房屋的空置率处于高位，说明房屋的供给量增加较快，房价在一段时间内将处于调整或下跌状态，这时候购房就应该特别谨慎，最好等房价调整趋于稳定之后再买房不迟。此外，就楼盘个案而言，一般在开盘或销售接近尾声的时候买房是比较划算的。

　　四、了解一些房地产知识

　　买房之前您还应该多少了解一些有关房地产方面的基本知识。这些知识并不复杂，但对您买房会有很大的帮助。房地产法频道提供全方位的房产常识，包括购房指南，房屋产权办理，房地产法律相关以及房产纠纷处理等方面的内容，为准备购房，购买房屋之后，以及房产分割等提供指导。

　　第二步：实地考察

　　这一步的工作可以看作是您签约前的序曲，因此特别重要。包括：买房目标，资料收集，实地看房三个过程。

　　您心中的房子是什么样的?

　　有两个因素可以大致勾画出您未来房子的轮廓，一个是地段，一个是前面所说的买房能力。由于您和家人的生活及工作都在固定的空间区域，因此您在买房时一般更愿意选择距离自己或家人工作、学习单位较近的地方买房，或者在家人都习惯的地段置业。通过对买房能力的估算，您也知道了自己大概能买什么价位、总房款是多少的房子。这两个因素综合起来形成了您对未来房子的认识，这非常重要，因为有了轮廓，您就可以有的放矢寻找房源了。

　　怎样收集房源资料?

　　心中有了房子的大致轮廓，就可以着手收集房源资料了。专业的房地产网站、报纸媒体、电视媒体以及定期举行的各种房交会都是很好的选择。

　　到现场去看看房子

　　1 、首先要考察开发商销售的项目是否五证俱全，只有拥有五证的项目才是合法的销售项目。如果您看的是现房，还要向开发商索取两书。

　　2 、考察项目的周边大环境，包括人文环境如何;生活、商业配套设施是否齐全;交通状况如何;有没有娱乐、体育休闲场所;有没有医院、学校、幼儿园等公共设施;附近有无工厂等等。

　　3 、如果是期房，您要对开发商的信誉、实力进行考证。看看开发商以前是否还开发过其他的项目，项目开发的结果如何;看看工地的场容场貌、现场施工管理是否井然有序、结构施工的质量;考察售楼处的布置以及销售人员的素质;考察样板间等等(如果是销售代理商售房，则应对代理的实力情况进行了解)。

　　4 、如果是现房，您还要考察一下小区内部的环境，规模、绿化面积、道路、楼间距以及考察房屋的质量等等。

　　第三步：谈判签约

　　您在选定了购房目标后，就进入了和开发商进行实质性接触的谈判阶段。这一阶段通常包括三个过程：谈判内容;签认购书;签订合同。

　　一、谈判谈什么?

　　谈判主要包括房子的价格，付款方式，装修交工标准，配套设施，入住时间，物业管理费用等等必须涉及的内容。其中房价的谈判最为重要，您应该争取得到最大限度的优惠价格，保护自己的利益。

　　二、签订《房屋认购书》

　　买房先签《房屋认购书》并交纳定金是现在售楼过程中的习惯性做法，但签《房屋认购书》并不是正式签约的必要前提，因为我国相关法律和法规并未明确规定购房者在签订正式销售合同前，必须签订《认购书》。认购书约定购房者在限定时间内签订正式合同，否则视为购房者违约，定金将被扣除。因此签订认购书对于您来说是有一定风险的，必须全面考虑清楚之后才能签。

　　三、签订正式购房合同

　　1 、首先您应该带着签订合同所需的身份证、手章等资料在约定的时间来开发商的售楼处签合同。签订购房合同是购房过程中最重要的一个环节，您的权利和义务尽在其中，一旦签订即受法律的制约。因此奉劝您在签订合同之前，请再三斟酌合同条款，熟知签订购房合同应注意的问题，并确信您已经清楚了合同各条款的含义。

　　2 、合同备案。一般地说，双方自签订合同之日起30日内，开发商会持商品房销售许可证、合同，到房地产管理部门进行合同备案。需办理银行贷款购房的，合同备案后，还应到银行、房地产管理部门、保险及公证部门 办理贷款手续。

　　第四步：付款及贷款

　　您在购房时依据自身的财力可以选择一次性付款、分期付款、银行贷款三种不同的付款方式。如果您的购房资金充裕，不妨选择一次性付款，在楼盘刚开盘或封顶以后选择这种付款方式比较合适，通常能享受到开发商给予的最优惠的价格;如果您手头没有足够的资金支付房款，但却有一定的支付潜力，可选择分期付款，在期房阶段选择这种方式最好不过了;如果上述两种方式都不适合您，您就只能选择银行贷款了，条件是您必须具有稳定的收入并能按时还款。

　　您可选择公积金贷款和组合贷款或商业性(按揭)贷款。

　　第五步：新房入住

　　新购房屋入住程序大体可分为：入住条件，房屋验收，办理物业管理手续。

　　一、入住条件

　　新房入住条件是否成熟可以从以下方面考虑：

　　1、新建房屋已建成并经过房屋质检部门验收合格;水、电等基本设施齐备;物业管理单位已到位。

　　2、购房者已付清全部款项，或已按合同规定支付了相应比例的款项。

　　二、房屋验收

　　房屋验收包括的内容有：

　　1、入住房屋是否是所购买的房屋的全部或部分，如与购房合同、附件及补充协议不符，要及时向有关单位反映、核对。

　　2、房屋质量检查，看房屋质量是否有问题，发现问题要及时反映，维修以后方能入住。

　　3、按购房合同及有关协议的约定，查看装修、清点设备。物业管理单位应向购房者提供装修及设备清单，购房者按清单内容进行清点，检查其设备、完好程度及使用状况，如有不符或缺损，须要求尽快维修、配齐。

　　4、您在进行以上检验并确认检验结果与合同的约定无差别后，就可以与开发商签订物业交付核验单或房屋交接单。对于核验单中无法确定的事项，应写上“暂不清楚”或“无法认定”等;若发现问题，应如实记录下来并要求开发商在一定的期限内处理等，最后由双方签字、盖章。

　　三、办理物业管理手续

　　您在签订了核验单后，对房屋的修复结果或现状无异议，就可接收钥匙，同时签订有关协议。接收钥匙后，物业交付就完成了，该房屋的收益和风险就转移到您身上。在接收物业后的一般质量问题只能按照政府的有关规定由开发商保修，开发商不承担任何违约责任。因此，您接收物业时，一定要谨慎，以免因轻率签署核验单或房屋交接单而使自己在以后的房屋纠纷中，无法充分争取自己应得的权益。一般在接收钥匙时，或规定几日之内必须到物业管理公司办理委托物业管理事宜。必须办的物业管理手续有以下几项：

　　1、签署《管理公约》。《管理公约》的内容由开发商依据国家的法律、法规与政策要求而制定，并经房屋管理部门批准。如果业主认为管理公约的内容有的条款不公平，可以保留意见。因为，该公约属临时性质，在以后的业主大会可以进行修改。

　　2、交付物业管理费用。

　　3、签署小区各项管理守则，如装修管理、卫生管理、停车管理、治安管理等。

　　第六步：办理产权证

　　在您办完上述的几种手续后，要敦促开发商尽快办理产权过户手续，使您获得合法的产权证，这个过程可能要等待相当长的一段时间，原因之一就是开发商在新房刚竣工之后，不可能马上获得房产证，他们也需到相关部门办理初始登记，这个过程要相对漫长一些。开发商办理房屋初始登记后，购房者再到房地产管理部门办理房屋所有权转移登记手续，申领《房屋所有权证》。办完房产证后，商品房的交易才算完成。这条操作流程的专业化程度较高，但唯有像这样按部就班，才能保证这一特殊的商品在发生问题时，让您有备无患，从而避免不必要的经济损失。

　　房产词典

　　1 、房屋的所有权

　　房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权(包括出售、出租、抵押、赠与、继承)的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。

　　取得房屋所有权的方式有很多，现归纳如下：

　　1 )依法新建的房屋;

　　2 )添附的房屋，如翻建、扩建、加层等;

　　3 )通过买卖、赠与、互换等民事法律行为取得所有权的房屋;

　　4 )继承或受遗的房屋。

　　前两种方式称为公民房屋所有权原始取得方式，即直接根据法律的规定取得的所有权;后两种方式称为公民房屋所有权继受取得，即公民通过某种民事法律行为从原所有人那里取得房屋所有权。

　　2 、房屋的使用权

　　房屋的使用权是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中。

　　3 、房屋的他项权利

　　房屋的他项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。

　　4 、典权

　　所谓典权是指房屋所有权拥有者有将其房屋典当给他人以获得利益的权利。房屋典当是指承典人用价款从房屋所有人手中取得使用房屋的权利的行为。

　　承典人与出典人(房屋所有人)要订典契，约定回赎期限(即存续期)，一般期限是 3 年到 10 年不等。到期由出典人还清典价，赎回房屋。

　　典价无利息，房屋无租金。典契中一般规定，到期不赎的，由承典人改典为买，也可经双方协商，续期再典。承典人除占有房屋供自己使用外，在典权存续期内，还可以将房屋转典，或出租给他人，并且可以典权作为抵押权的标的物。

　　5 、抵押权

　　抵押权是指房屋所有权认有者将其房屋抵押给他人的权利。房屋抵押是指抵押人以其合法的房屋以不转移占有的方式提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房屋拍卖所得的价款优先受偿。

　　6 、租赁权

　　租赁权是指房屋所有权人有将其房屋租赁给他人的权利。房屋租赁，是指房屋的所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人支付租金的行为。承租人取得房屋使用权后，未经出租人同意不得随便处置所承租的房屋，除非租赁合同另有规定，否则就是违法行为。

　　7 、住宅的开间

　　在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。

　　8 、住宅的进深

　　住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。

　　9 、住宅的层高

　　住宅的高度可以用 " 米 " 或 " 层 " 来计算，每一层的高度称为层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面(或下表面)到相邻上层楼板上表面(或下表面)之间的竖向尺寸。

　　10 、住宅的套型和户型

　　" 套 " 是指一个家庭独立使用的居住空间范围。通俗的讲，就是指每家所用的住宅单元的面积大小。住宅的 " 套型 " 也就是满足不同户型家庭生活的居住空间类型。

　　在新的住宅设计规范未实行之前，住宅户型面积指标是以 " 室 " 来划分的， " 室 " 一般是居住建筑中的居室和起居室。通常来说，住宅中不少于 12 平方米的房间称为一个 " 一室 " ， 6-12 平方米房间称为半 " 室 " ，小于 6 平方米，一般不算 " 间 " 数或 " 室 " 数，因而，住宅户型又可分一室户、一室半户、二室户、二室半户、三室户、多室户等。

　　11 、跃层式住宅

　　跃层式住宅是近年来推广的一种新颖的住宅建筑形式。这类住宅的特点是住宅占有上下两层楼南，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。

　　12 、复式住宅

　　复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个 1.2 米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(李氏设计为 3.3 米，而一般跃层式为 5.6 米)，复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，户内设多处墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层地板。一层的厨房高 2 米，上层贮藏让高 1.2 米，上层直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。

　　13 、容积率

　　是指小区总建筑面积与总用地面积的比值，这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小、居住生活质量就会越高。 一般来说，常见的以 6 层砖混住宅为主的小区，应尽可能选择容积率较小的。

　　14 、建筑密度

　　是指小区内建筑用地面积占总用地面积的百分比，密度越低，小区绿地面积和活动场地越大。

　　高容积率势必配合低密度出现，同等情况下应选择密度低的小区。

　　15 、绿化率

　　是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

　　16 、住宅建筑面积

　　是住宅各层面积的总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积水平截面计算。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。

　　17 、住宅使用面积

　　是指住宅分户门内全部可供使用的净面积的总和，包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等等。

　　18 、住宅居住面积

　　是指住宅分户门内的卧室和起居室等的净面积的总和。

　　19 、商品房

　　商品房是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。

　　20 、物业管理

　　物业管理就是专业化的机构受业主和使用人委托，依照合同和契约，以经营方式统一管理物业极其附属设施和场地，为业主和承租人提供全方位服务，是物业发挥其使用价值，并使物业尽可能地保值、增值。

　　21 、业主会所

　　会所就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池(最好是室内)、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所;中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所;还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。

　　会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活需求，可让人免费使用;超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设;如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。

　　22 、智能化住宅

　　根据建设部全国住宅小区智能化系统示范工程要求，智能化住宅要达到安全防范、信息管理、信息网络，也即智能化住宅是将各种家庭自动化设备、计算机及其网络系统与建筑技术与艺术有机结合的产物，从而实现住户可以在任何时间任何地点进行家庭遥控管理或与外界进行联系的住宅。

　　智能小区由众多智能楼宇组成，其旨在通过高度集成的通讯和计算机网络，把社区的保安、物业、服务及公共设施连接起来，实现智能化和最优化管理，使小区内居民可以24小时与社区医院、学校、超市、娱乐场所等处联络。

　　23 、房地产中介服务

　　房地产中介服务是指在房地产投资、建设、交易、消费等各个环节中为当事人提供居间服务的经营活动，是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。

　　《城市房地产中介服务管理规定》中规定：房地产咨询是指为从事房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

　　房地产价格评估是指对房地产进行测算、评定其经济价值和价格的经营活动。

　　房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。

　　“五证”、“两书”是什么?

　　房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。

　　《国有土地使用证》，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。

　　《建设用地规划许可证》，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。

　　《建设工程规划许可证》，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

　　《建设工程施工许可证》。

　　《商品房销售(预售)许可证》。

　　两书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

　　房屋买卖纠纷防范

　　据了解，随着相关政策的出台，二手房法律方面的矛盾焦点也开始出现了转移，类似购房者未能申请到足够贷款因而产生的纠纷、与期房转让等有关的案例开始成为近期焦点。

　　购房者未能成功申请贷款

　　从2004年下半年开始，随着一系列相关政策的出台，银行对于个人住房贷款的政策开始作出了一系列的调整。其中主要包括对购买2套以上住房贷款的限 制、单价7000元以上高价房贷款额度的调整、各大银行收紧个人房贷的发放，以及2005年1月施行新的房贷利息等内容。

　　目前，通过贷款支付主要房款是大多数购房人的首选付款方式，可如果购房者不能通过银行审查，自身没有能力支付房款，基于买卖合同的约定又必须在一定期限内支付房款的话，将不可避免地造成违约，最后不得不承担违约责任。当然，这其中也不乏部分基于中介公司口头承诺一定办出贷款而决定购房的。

　　2004年8月，洪先生通过中介公司看中一套房子，总价86万元。但由于其本身已经有2套房子的抵押贷款，所以洪先生担心自己不能再贷到款。但中介公司承诺跟银行很熟，办出贷款绝对没有问题，于是洪先生就与上家签订了买卖合同，并开始办理贷款申请。

　　然而没想到的是，多家银行都没有批准贷款。为了付款，洪先生不得不将自己另一套房子匆忙出售。由于已经延期付款一个多月，他不仅向上家赔偿了将近2万元的违约金，而且所出售的房屋由于过于匆忙，也比市场价低了很多。但由于没有证据能够证明中介公司的承诺，所以无法向中介公司索赔。

　　从法律关系上来看，贷款合同与房屋买卖合同属于两个不同的法律关系，除非在买卖合同中约定未能成功，贷款可以成为终止合同且不用承担违约责任的条件。否则，一旦未能获得贷款，基于买卖合同付款方式的约定，购房者就必须以其他方式支付房款，否则就构成了违约。因此在签订合同之前，购房者应当充分考 虑到自身的支付能力和银行信贷能力，如果中介公司承诺贷款的，应当要求其出具书面承诺或者作为付款担保人。

　　期房限转之后的期房买卖

　　在“期房限转”政策出台之前，通过预售合同权益转让的方式办理的房产买卖占据了二手房交易市场相当的份额，而随着“期房限转”政策开始施行以及 随后而来的一段市场冷淡期，很快又兴起了期房转让的现象，具体的操作方式就是在产权过户的问题上做文章。

　　此类二手房交易出现的纠纷，原因在于售房人受到经济利益的驱使，宁愿选择违约按照合同约定承担违约责任，却不愿意继续履行合同，更有甚者，直接转售他人。

　　蔡先生于今年上半年与张先生签订了购房合同，合同总价为70万元。由于是期房，小产证大约要到今年下半年才能够办出，于是双方约定由蔡先生先支 付39万元房款，张先生则将该房屋交付给蔡某使用。待小产证办出之后3日内，由张先生协助办理产权过户，蔡先生通过贷款支付余款。但是当张先生在办理出小 产证之后，却以签订合同时没有产证合同应属无效为由拒绝交易。蔡先生为此起诉到法院，要求继续履行合同。

　　案例中交易双方所签订的购房合同应当受到法律保护，虽然根据相关规定，没有产证的房屋不能转让，但是双方已经在合同中约定，当房屋符合国家规定的转让条件时办理产权过户，而张先生现在也已经取得了小产证，符合法定转让条件，因此应当履行合同。法院最终也判决要求张先生继续履行合同，协助办理产权 过户。

　　户籍迁移之阻碍

　　户籍迁移一直都是二手房交易过程中难以解决的问题，由于户籍管理属于公安部门进行的行政管理，法院无权干涉，而且法院也不受理二手房交易中以户籍迁移为诉讼标的的案件，因此这个问题目前而言可以说解决乏术。

　　2004年5月，林先生购买了一套老式售后公房，取得产权证之后，林先生按约支付了全部房款。数日后想要迁入户口才发现自己所购买的房屋中居然有其他人的户口，质问售房人才得知是售房人购买此房屋时上家所留下的户口，售房人也表示自己无能为力，也联系不到自己的上家。林先生找到房产所在地的派出 所，派出所表示该户口没有迁入地不能办理迁出。至今为止，林先生的问题仍然未能得到解决，不禁懊悔自己没有在购房之前了解清楚这些问题。

　　针对目前户籍纠纷中的管理盲点，应当在合同中约定以户籍迁移为条件的违约责任，要求未按照约定迁移户口的售房人承担赔偿责任，直至解除合同。为了能够保证售房人履行合同或在售房违约时得到保障，也可以以户籍迁移作为支付部分房款的条件。在目前的房产转让与户籍迁移相分离的体制中，这样的措施是必 不可少的。

　　特别提醒：

　　只有合法进入市场的住宅房，才具有国家承认的产权。在签订购房合同之前一定要查验房地产商是否具有合法的售房手续，各种售房文件、证件(即上述的“五证”和“两书”)是否完备。