商品房买卖合同案

　　原告(被上诉人)诉称：被告于2004年4月8日向原告购买了位于南宁市东葛路121号迷你居小区综合楼第六层整层写字楼，总面积为584.21㎡，单价为3750元/㎡，共应付原告购房人民币2190788元。被告支付首付款人民币880788元以及通过银行按揭付款人民币1000000元，后来根据双方补充协议的约定向原告支付了110000元。这样，被告共仅向原告支付了购房款人民币1990788元，尚欠原告人民币200000元至今未付。根据双方于2004年10月11日签订的补充协议，该200000元房款应于2005年3月5日前付清。但经多次催讨，被告至今分文未付，其已构成了违约。按照上述补充协议第三条约定，被告应当向原告)支付支付购房款人民币200000元及违约金人民币600000元，(每日按欠款的总额的1%计算，自2005年3月6日起暂计至2006年1月5日止)，并承担本案全部诉讼费用。

　　被告(上诉人)辩称：原告故意向法庭隐瞒证据，掩盖其重大违约事实。原告违约行为之一，2004年4月8日，我向原告购买了位于南宁市东葛路121号迷你居小区综合楼601，602，603，604，605，606，607号写字楼。原告承诺替我办理共计壹佰壹拾万的银行按揭贷款。但经多家银行审核后，最后只有光大银行提供了壹佰万的银行按揭贷款。原告的行为给我造成了50000元的经济损失。原告违约行为之二，2004年3月30日起，我按照约定向原告支付购房款。2004年4月8日，我和原告签订正式的商品房买卖合同。合同中约定原告应当在2004年6月30日前交付房屋给我。但直到2004年8月16日，原告才将房屋交付。我和原告签定合同后，又和第三方公司签订了房屋租赁合同。因为原告的违约行为，导致我不得不支付租赁人高额的违约金。原告违约行为之三，在双方签订的商品房买卖合同中，原告承诺在房屋交付使用后350天内给我办理房地产权属证书。原告违约行为之四，我和原告在买卖合同另外有两份补充协议。原告在起诉状上只提到了补充协议(二)，却有意对双方在2004年3月25日签订第一份补充协议避而不谈。原因就在于双方第一份补充协议的中心内容是原告交付房屋后即在该综合楼后专门划分四个小车停车位给我无偿使用。房屋交付之日，原告没有交付车位。2004年10月10日，原告交给我一份格式合同，上面规定了余下的三十一万元的付款方式。但未提划给我车库。2004年12月31日前，我依合同约定向原告支付十一万人民币，此间经过我多次催促原告仍然不肯交付车位。到2005年3月5日，距离约定交付车位时间已经有7个月。我决定暂时中止履行。从2005年3月5日后，我又和原告协商，只要按合同给我停车位，我立即支付余下价款。截止到答辩当日，我仍然没与得到属于我自己的车位。综上所述，原告属于先期违约。《中华人民共和国合同法》第67条规定："当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行，后履行方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后旅行一方有权拒绝其相应的履行要求。"我在原告违约之后，仍然继续履行合同，我尽力使合同顺利履行完毕。之所以中止履行合同，是为了维护我的合法权益，正当行使先履行抗辩权的行为。相反，原告多次违约给我造成的重大损失，我保留起诉权利。

　　(三)事实和证据广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院经公开审理查明：2004年4月8日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，被告向原告购买了位于南宁市东葛路121号迷你居小区综合楼第六层写字楼，总价款为人民币2190788元。

　　另查明，2004年3月25日原、被告双方签订补充协议："…一、乙方(被告)自愿购买(原告)甲方位于南宁市动葛路121好迷你居小区综合楼六层写字楼，甲方同意在此房屋交付使用之日起赠送给乙方一年物业管理费。二、甲方同意乙方在房屋交付使用后就迷你居小区内综合楼后面专门划分肆个小车临时停车位给乙方专用…"。

　　再查明，原、被告双方于2004年10月11日签订了补充协议(二)："…因'光大银行朝阳分行'只同意乙方贷款人民币壹佰万元正(￥1000000.00元)，余下房款人民币叁拾壹万正(310000.00元)经甲乙双方协商进行分期付款，分期付款方式如下：一、甲方同意乙方在其中房款人民币壹拾壹万正(￥110000.00元)在2004年12月31日前付清，具体付款方式补充协议(一);二、余下房款人民币贰拾万元正(￥200000.00元)于2005年3月5日前付完;三、如乙方违约，乙方必须按未付房款每日百分之一计算向甲方支付违约金…"。

　　至本案受理之日，被告尚欠购房款人民币200000元未支付给原告，被告对该事实也予以认可。

　　上述事实有下列证据证明：

　　1、《商品房买卖合同》2、补充协议3、补充协议(二)

　　(四)判案理由广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院经根据上述事实和证据认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、补充协议、补充协议(二)是双方真实的意思表示，合法有效，本院予以确认，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方约定剩余的200000元购房款，被告应于2005年3月5日交付完毕，至本案受理之日，被告尚未支付给原告，故被告构成违约，违约金的计付时间为2005年3月6日起至该购房款交付完时止。被告主张违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本院予以适当减少。被告主张原告未按双方在补充协议中的约定向其交付四个车位，构成先期违约，其不支付200000元购房款的行为为行使先履行抗辩权的结果，根据《中华人民共和国合同法》第六十七的规定，"先履行抗辩权"的构成须以合同双方当事人互负债务，且债务的履行有先后顺序为条件，债务履行的先后顺序由法律规定或可由合同当事人约定。本案中，双方的债务履行并没有约定履行的先后顺序，故被告的主张理由不足，本院不予采信。被告关于原告未按约定数额办理按揭款、延期交房、延期办理产权证等行为构成违约的主张，被告可另案起诉，本院在本案中不予处理。

　　(五)二审情况二审法院认为上诉人及被上诉人对一审查明的事实无异议，予以确认。上诉人及被上诉人签订的《商品房买卖合同》、补充协议、补充协议(二)是双方真实的意思表示，合法有效，受法律保护。双方当事人应按照合同约定的内容履行自己的义务。在补充协议(二)中已明确约定上诉人拖欠被上诉人200000元购房款应于2005年3月5日前付完。但至一审受理之日，上诉人尚未支付给被上诉人200000元购房款，故上诉人构成违约，上诉人除支付购房款外还应承担支付违约金责任。一审法院根据本案的实际情况确定由上诉人支付违约金50000元并无不当。对上诉人上诉主张被上诉人未按协议约定交付4个停车位，已构成违约，该4个停车位折合200000元用以折抵拖欠被上诉人的200000元购房款问题，因上诉人未能提供被上诉人承诺该4个停车位可以折合200000元，在被上诉人未能交付车位时可由上诉人不付购房余款200000元的证据，二审法院对上诉人的上诉主张不予采信。上诉人关于被上诉人原告未按约定数额办理按揭款、延期交房、延期办理产权证等行为构成违约的主张，因与本案不属同一法律关系，一审法院在一审中不予处理并无不当，上诉人可另案起诉，二审法院在本案中不予处理。故二审法院裁定驳回上诉，维持原判。

　　(六)解说在实践中，合同各方当事人在合同履行过程中，经常出现各自均存在违约行为的情形，合同各方当事人均以对方违约行为作为己方违约的抗辩理由，如何区分双方责任，应从以下方面着：首先，双方的违约行为是否具有关联性，如均属独立的两个违约事由，应分别追究各方的违约责任;其次如果双方的违约行为具有关联性，则应对其抗辩事由进行分析归类，看是否构成法定的抗辩理由，如构成法定抗辩事由，则按法定的抗辩权适用原则进行归责，如不构成法定抗辩事由则分别追究各方的违约责任。下面围绕三个法定的抗辩权进行分析比较：

　　一、 先履行抗辩权

　　合同法第67条规定"当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行之前，后履行一方有权拒绝其履行请求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求"。法条赋予后履行一方在两种情况下享有拒绝履行抗辩权。

　　先履行抗辩权构成要件：(1)必须是双务合同，在合同中明确约定或法律上规定了履行顺序，如果在合同中未约定或约定不明确的应视为无先后履行顺序，当事人不享有先履行抗辩权。(2)必须先履行义务一方有违约行为，即迟延履行、不完全履行、部分履行、不能履行。本案中，原、被告并未约定双方合同义务的履行顺序且法律也未对此作出规定，被告(上诉人)关于先履行抗辩权的主张不能成立。

　　先履行抗辩权的法律效力：先履行抗辩权的成立并行使，是对对方履行请求的一种抗辩，其目的在于促使先履行一方依约履行义务，而产生后履行一方可延期至先履行一方履行义务之后再履行之后果，避免造成不应有的损失，在先履行一方采取补救措施、适当履行后，先履行抗辩权消失，后履行一方须履行其债务。先履行抗辩权也不产生解除合同的法律后果。

　　二、 不安抗辩权合同法第68条明确赋予先履行义务一方在法定事由前提下可中止履行合同义务的不安抗辩权，以充分保护自己的合法权益。所谓不安抗辩权，是指有先后履行顺序的双务合同中，先履行给付义务的当事人，有确切证据证明对方当事人在签订合同后财产状况恶化，明显难以履行给付对价义务时，有权中止履行义务的法律制度。它弥补了拒绝履行抗辩权的不足，充分体现了法律所追求的公平原则，较好地平衡了当事人的权利义务。

　　不安抗辩权的构成要件：(1)必须是双务合同;(2)后履行义务一方的履行能力明显降低，有不能为对待给付的现实危险。主要有如下情形：经营状况严重恶化，不包括指一般的亏损或短期的资金周转困难。(2)后履行义务一方有转移财产、抽逃资金、逃避债务的行为。(3)后履行一方严重丧失商业信誉，即严重违背了诚实信用原则，使人难以相信其能履行合同义务，(4)后履行义务一方有其他丧失或可能丧失履行债务能力情形的。

　　不安抗辩权的法律效力：(1)先履行义务一方中止履行，中止履行指暂停履行或延期履行，履行义务并未消失，在后履行一方提供适当担保后，应当恢复履行。(2)先履行义务一方解除合同，先履行义务一方中止履行后，后履行一方并未在合理期限内恢复履行能力或提供适当担保的，先履行义务一方可通知后履行一方解除合同。

　　不安抗辩权的适用缺陷：由于规定过于笼统，不具可操作性，在实践中难于适用。(1)行使抗辩权一方必须提供"确切"证据，行使抗辩权一方如何才能达到法律上的证明标准，在立法上不够具体化;(2)在后履行义务一方提供"适当"担保后，先履行义务一方应当恢复履行。如何达到法律意义上的"适当"的标准，在立法上存在空白，在实践中容易导致权利滥用，影响交易安全。

　　三、 同时履行抗辩权合同法第66条规定"当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履约。一方在对方未履行之前有权拒绝其履行请求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求"。所谓同时履行抗辩权，是指在互负债务的双务合同中，任何一方在对方履行义务前均有权拒绝履行自己的义务。简言之"一手交钱，才一手交货"。

　　同时履行抗辩权的构成要件：(1)必须是双务合同;合同双方所履行的义务具有牵联，一方的权利以另一方的义务为前提，双方的权利义务从一开始就互为条件;(2)双方债务均已届清偿期，履行义务的同时性，即双务合同的当事人依约应履行义务的时间并无先后之分;(3)对方未履行义务;(4)对方债务存在履行的可能。

　　同时履行抗辩权是一种对抗对方请求履行权的抗辩，实质上是一种延期抗辩权，而不能消灭对方的请求权，更不能直接产生向对方索赔的法律后果;同时也不能导致合同当然解除，应履行的约定或法定义务不会归于消失。同时履行抗辩权只能对主债务行使抗辩，而不能针对对附随义务抗辩。行使同时履行抗辩权的一方负有举证责任，但只要证明对方没有履行义务就可，不必证明自己已经履行了义务。

　　四、先履行抗辩权与不安抗辩权的区别在实践中，先履行抗辩权与不安抗辩权由于构成要件较为相似，适用上容易混淆，应加以区分：A行使权利的主体不同，前者为后履行义务一方，后者为先履行义务一方;B行使权利的法定条件不同，前者只要先履行义务一方未履行义务就可提起，而后者提起的条件必须符合法定的条件。C法律后果不同，前者可产生延期履行的后果，不会必然产生解除合同的法律后果，而后者可先中止履行，如后履行一方未能提供担保，守约方即中止履行一方可以解除合同。

　　在实践当中，合同各方当事人应本着诚实信用的原则依约履行义务，在出现双方违约的情形应慎重选用法定抗辩权，选用不当可能导致实体权利的丧失法律上的保护，只有紧扣三大法定抗辩权的构成要件依法主张自己的权利，才能充分保护己方的权益。