商品房买卖合同纠纷案

　　王某等11位购房业主(以下简称购房业主)与被申请人长沙A科技实业有限公司(以下简称A科技)发生商品房买卖合同纠纷，向长沙仲裁委员会提起仲裁。

　　申请人诉称：2005年11月4日到2006年4月26日，购房业主分别与被申请人A科技签订了《商品房买卖合同》(随后双方分别签订了合同补充协议)，购买了被申请人开发的商品房，合同对房屋的交付期限、产权登记及其相应的违约责任作了详细约定。合同签订后，购房业主按约定向A科技付清了购房款。然而A科技未按合同约定向购房业主交付商品房，到申请仲裁之日止仍未依约将办理权属登记需要由A科技提供的资料报产权登记机关备案，导致购房业主无法取得房地产权属证书，其行为已构成严重违约，请求裁决：1、被申请人向申请人支付逾期备案违约金(数额根据合同具体规定计算);2 、被申请人支付逾期交房违约金及自该截止日至涉案房屋竣工验收备案日止的违约金(数额根据合同具体规定计算);3、被申请人承担本案全部仲裁费用。

　　被申请人辩称：A科技逾期交房属实，其原因是国家建设行政部门对房地产项目采取了一系列强制性标准，增加变更了部分设施，同时规定要进行分户验收后才能进行综合验收，直接导致延长了交房时间，而且项目出现亏损，无力支付违约金。且合同约定的违约金过高，已超过贷款利率两倍多，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，依法可以适当减少。另外，交房日期应为按揭贷款到账之日，不能以申请人首付款之日作为计算违约金的起始日。对申请人申请支付逾期办证违约金，被申请人无异议，但被申请人目前确实非常困难，如承担了逾期办证违约金，可能会影响被申请人办证的积极性，希望申请人撤回该申请暂不作处理。

　　仲裁庭查明以下事实：申请人与被申请人从2005年11月4日到2006年4月26日分别签订《商品房买卖合同》，合同约定：申请人购买被申请人开发建设的商品房，并就首付与银行按揭进行明确约定;被申请人应当在约定的时间将“验收合格”的商品房交付申请人使用。如遇下列特殊原因，除双方同意解除合同或变更合同外，被申请人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被申请人在发生之日起30日内告知申请人的;2、申请人未能按时交款或办理相关手续等情况。被申请人逾期交房的违约责任为：1、逾期不超过60日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被申请人按日向申请人支付已交房价款万分之三的违约金，合同继续履行;2、逾期超过60日后，申请人有权解除合同。申请人解除合同的，被申请人应当自申请人解除合同通知到达之日起30内退还全部已付款，并按申请人累计已付款的3%向申请人支付违约金。申请人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被申请人按日向申请人支付已交房价款万分之五的违约金。合同还约定：被申请人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被申请人提供的资料报产权登记机关备案，如因被申请人的责任，申请人不能在360日内取得房地产权属证书的，被申请人按已付房价款的2%向申请人支付违约金。合同约定发生争议时提交长沙仲裁委员会仲裁。随后，购房业主与A科技分别签订了合同补充协议约定：选择分期付款的买受人应在银行审批通过并拨付按揭款后方能办理房屋交接手续。合同及补充协议签订后，申请人按合同约定支付了购房首付款，并申请办理银行按揭贷款手续，在发放银行贷款后，被申请人未能交房。延迟直至2006年8月31日(对购房业主而言延期3-5个月)，A科技的商品房基本具备交付使用条件，大部分业主才陆续办理了房屋交接手续，但被申请人尚未将办理权属登记需要由被申请人提供的资料报产权登记机关备案，致使申请人无法取得房地产权属证书。双方多次协商未果，遂依照约定申请仲裁。经仲裁庭依法主持调解，双方当事人未能达成一致意见。

　　本案争议焦点是：一、被申请人逾期交房是否属于不可抗力情形;二、违约金约定是否过高;三、关于违约金计算的起始日认定。

　　仲裁庭认为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方真实意思表示，为违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应严格依法履行。因被申请人在申请仲裁之时尚未将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，致使申请人无法在合同约定的时间内取得房地产权属证书，故申请人要求被申请人支付逾期备案违约金的仲裁请求，符合合同约定及法律规定，仲裁庭依法予以支持。被申请人辩称的逾期交房的情形不属于《中华人民共和国合同法》地一百一十七条规定的“不能预见、不可避免并不能克服的客观情况”，故被申请人以“国家建设行政部门对房地产项目采取了一系列强制性标准，增加变更了部分设施，同时规定要进行分户验收后才能进行综合验收，直接导致延长了交房时间，而且项目出现亏损，无力支付违约金”的抗辩理由，仲裁庭不予采信。被申请人认为合同约定的违约金过高，已超过申请人应承担的贷款利率两倍多，依法可适当减少的抗辩理由，不符合合同双方约定，仲裁庭亦不予采信。被申请人应按双方合同及补充协议约定，承担逾期交房的违约责任。根据实际情况，大部分业主从2006年8月3起陆续办理了房屋交接手续，故认定逾期交房的违约金从2006年4月1日起至2006年8月31日止，以各购房业主的总房价款为基数，按合同约定的每日万分之五计算。

　　据此长沙仲裁委员会于2008年10月15日裁决如下：

　　一、被申请人A科技应于裁决书送达之日起十日内向申请人购房业主分别支付逾期备案违约金及逾期交房违约金(数额根据各合同的具体规定计算)。

　　二、仲裁费用主要由被申请人承担(具体由每份仲裁裁决书确定)。

　　本裁决为终审裁决。

　　欧阳律师团评析： 在商品房买卖合同纠纷仲裁案件中，争议主要集中在出卖人逾期交房、逾期办理房产证、房屋质量等问题。为了有效防范此类纠纷的产生，购房者主要可以通过以下方面予以避免：1、在合同中明确逾期交付的法律责任，选择信誉比较好的开发商;2、明确逾期办证的法律责任;3、在合同中明确约定退房条款，若无约定，可根据相关法律进行解决。需要注意的是在实际中通常是以约定违约金的形式来确定法律责任，因此，对违约金的比例约定，应尽量保持在合理的范围内，以保证其操作的实现。购房者如果在签订商品房买卖合同时做到这几点，以后即使发生争议，获得胜诉的可能性也比较大。