没有签定商品房买卖合同，为何算我违约

　　最近，身陷一宗房产官司的小王接到了法院的判决通知书，要求其按照约定承担相应的违约责任。始终认为自己没有责任的小王，找到了我们来咨询。

　　案例：

　　未及时签订买卖合同

　　需承担违约责任

　　2012年10月15日，小王与某开发公司签订了投资意向书一份，约定小王自愿认购该开发公司的购物中心的一个铺位，总价款为138万元。认购时小王支付了定金336000元，当时约定待工程动工后再交20%，在签订正式商品房买卖合同时补交至50%，剩下50%按揭或一次性付清。并且约定，如果通知小王办理交款和按揭手续时，小王不来办理的话，自通知之日起15日后每天支付2‰房屋总价违约金。

　　意向书签订后，小王按时支付了定金336000元。之后，开发公司向小王发出商品房买卖(预售)合同通知书，告知其已取得预售许可证(售许2011第2号)并通知王某应按照约定日期前往售楼部签订《商品房买卖(预售)合同》并办理相关手续，逾期三日将收取总房价每日2‰的违约金。但小王未前往签订商品房买卖(预售)合同，也未支付剩余购房款。

　　又过了一段时间，该开发公司给小王发出了《关于王某违约处理的通知》，要求小王在一定期限内前去处理。之后，该开发公司两次向小王发出通知，要求小王配合完成按揭手续，逾期视为违约，按约定收取违约金。第二次收到通知后，小王向该开发公司又支付了购房款 552000元。但小王至今未与开发公司签订《商品房买卖(预售)合同》，也未支付剩余房款。故开发公司还是将小王诉至法院，要求解除投资意向书并支付违约金。

　　但小王认为，开发公司在起诉前已取得商品房预售许可证，双方签订的投资意向书具备商品房买卖合同主要内容且开发公司已收受大部分购房款，该投资意向书应当认定为商品房买卖合同，双方商品房买卖合同关系成立。开发公司假借投资意向书之名，以未签订正式商品房买卖合同为由，要求本人承担违约责任，违背诚实信用原则。故要求驳回。

　　法院审理认为，小王与开发公司签订的投资意向书，应认定为预约，并非买卖合同。故小王提出投资意向书系商品房买卖合同的意见不予采纳。小王接到开发公司发出的通知后，未履行意向书确定的义务，故开发公司有权解除购房意向书，并请求由小王承担相应的违约责任。

　　律师点评：

　　签订意向书后

　　要及时签订买卖合同

　　胡增冬：浙江三道律师事务所律师。

　　根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。

　　本案中，小王与开发商虽然对商铺的坐落、面积、单价、总价、付款方式等进行了约定，但尚不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同的主要内容，所以不能被认定为商品房买卖合同关系已经成立，只能认定为预约。同时，小王也无法证明开发公司存在先行违约行为，故小王不应承担违约金的抗辩便无法律依据。律师提醒购房人在签订意向书后一定要及时签订《商品房买卖(预售)合同》的正式文本或者在意向书中明确意向书具有买卖合同的效力，以便保护自己的权利。