商品房买卖合同无效　当事人可请求解除贷款

在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除“按揭”贷款。这是最高人民法院日前公布“关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”作出的规定。

　　最高人民法院副院长黄松有表示，商品房担保贷款，也就是人们通常所说的商品房“按揭”。这个将于６月１日施行的司法解释根据合同法、民事诉讼法、担保法及相关法律规定的原则，将商品房“按揭”贷款统称为商品房担保贷款，并在总结审判实践经验的基础上，对审理商品房担保贷款纠纷案件中遇到的主要问题作出了相应的规定。

　　黄松有介绍说，司法解释明确了当事人行使商品房买卖合同解除权的条件。对当事人在签订商品房买卖合同时，明确约定以担保贷款方式付款的，如因当事人一方的原因或者不可归责于当事人双方的原因，买房户不能签订担保贷款合同而导致买卖合同无法继续履行的情况，应当允许当事人解除合同，否则买房户没有能力支付购房款，也无法实现商品房买卖合同的目的。同时，司法解释还明确了当事人行使担保贷款合同解除权的条件。买房户签订商品房担保贷款合同的目的是为了购买商品房，当商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买房户贷款已经失去了意义，如果不允许解除合同，对买房户是不利的。而贷款银行在没有任何担保的情况下将大量的贷款供给买房户，也将面临很大的风险。因此，在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除商品房担保贷款合同。

　　此外，司法解释规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，房地产开发企业应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买房户。

　　包销商也要参加商品房买卖合同纠纷诉讼

　　如果发生买房户因为商品房买卖合同与房地产开发企业发生纠纷，人民法院将会通知包销商也参加诉讼。这是最高人民法院日前公布的、将于６月１日起施行的司法解释作出的规定。

　　最高人民法院副院长黄松有表示，根据民事诉讼法的规定，司法解释对包销人在商品房买卖合同纠纷中的诉讼地位也予以明确：房地产开发企业、包销人和买房户对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

　　黄松有介绍说，包销是从香港、台湾地区引进内地的一种商品房销售方式。我国内地法律和行政法规对此都没有明确的规定，法律理论界和实务界对包销合同的性质认识也不一致。为了准确界定商品房包销合同的性质，统一对此类纠纷的处理原则，根据合同法有关规定的原则，司法解释将包销合同定性为无名合同。根据合同法的规定和包销的实际做法，司法解释对当事人违反包销合同的责任予以明确。

　　这个名为“关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”规定，如果包销合同约定明确，应当按照约定确定双方的权利义务；如果当事人对包销期满后未出售房屋的归属没有约定的，应当按照包销价格由包销人购买。司法解释还规定，如果房地产开发企业违反包销合同约定，自行出卖已经约定由包销人销售的房屋，应当承担违约责任，赔偿包销人的损失。

　　法院应支持拆迁户优先取得补偿安置房

　　人民法院应该支持拆迁户优先取得补偿安置房屋。这是最高人民法院日前公布“关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”作出的规定。

　　最高人民法院副院长黄松有表示，这个将于６月１日施行的司法解释对处于“弱势地位”的拆迁户的合法权益给予保护。司法解释规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，人民法院应予支持。

　　如果被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议，黄松有表示，无法取得房屋的拆迁户可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求房地产开发企业承担不超过已付购房款１倍的赔偿责任。