未登记房屋的继承

某人建房有合法的建房批准手续，但是未办理登记，建房人死亡后，该房屋可否继承？是否要先以被继承人的名义办理初始登记？登记机关应如何办理？

我国《继承法》规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。”其中包括公民的房屋。有合法的建房手续，所建的房屋尽管没有进行权属登记，仍是合法的财产，只是这一财产受到法律保护的程度受到一定的影响。自建的房屋与以买受等其他方式继受取得的房屋不同。对于买受的房屋，双方签订房屋买卖合同后，产生的是债的效力，未经权属登记，买受人即便占有了房屋，仍然没有物权的效力，在法律上，房屋所有权仍然是属于卖方，登记簿的记载也是与此一致的。而自建房屋不同，如果规定不登记就没有物权的效力，就会带来一个问题：就是在房屋竣工后，登记之前的这一段时间内，这一房屋有没有所有权以及归谁所有的问题。

房屋是客观存在的特定的物，毫无疑问是存在所有权的。当事人建造房屋，首先要购买各种建筑材料，这些建筑材料在组合成房屋前就属于建房人所有，无法解释这些建筑材料一朝组合成房屋后就不再是建房人的财产，因此，这一所有权只能是具有合法建房手续的建房者所有。而所有权又是主要的物权，这样就变成了不登记也有了物权的效力。从表面来看这似乎与物权公示的理论有了冲突。因此，应由法律对此直接加以规定。

《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”是否要先以被继承人的名义办理初始登记？我们认为应是不需要。这和《物权法》第三十一条规定并不冲突，因为被继承人一旦死亡，一是被继承人无法提出登记申请；二是被继承人死亡后，作为所有权的权利主体就告灭失，原所有人的所有权也不复存在，登记机构当然无法为其登记。三是人的死亡是自然现象，并不是被继承人对财产的处分，不存在“未经登记，不发生物权效力”的问题。

因此，建房人死亡以后，房屋可以继承；继承人可以凭相关的建房手续办理继承遗产公证，再向登记机构提出登记申请。但继承人如果要处分该房屋所有权时，要先办理权属登记，再处分，否则，未经登记，这种处分不发生物权效力。