预售商品房能转让吗？

　　2013年初，德城区的刘女士在开发区看中了一套房子，9月份就签了预售合同，并且到房产管理部门办理了登记备案手续，目前楼房尚在建设中。但是，随着德州楼市的蓬勃发展，楼盘迅速崛起，今年，刘女士又看上了位于老城区的另一个楼盘项目。为了避免退房而承担违约责任，刘女士想了一个办法，把之前买的这套房子转让给别人，但她不知道，自己已经签订了商品房预售合同，这套房子还能转让出去吗?

　　像刘女士这样，购买了开发商预售的商品房以后，由于种种原因，在房产权交付前想转让商品房的情况，还是比较普遍的。预售的商品房是可以转让，但是相应的手续还是要按规定办理的。

　　根据我国《城市房地产管理法》第45条规定，商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。

　　虽然本法没有明确规定可否转让，但从立法本意不难看出，答案是肯定的，也就是说可以转让，只是如何转让授权给国务院，由国务院具体制定转让办法。在我国的司法实践中，对预售商品房的再行转让的合法性，予以了肯定。

　　预售商品房能不能转让，是理论界讨论分歧较大的一个问题。作为现代房地产业开发、销售方面的一项重要制度，预售商品房再转让制度虽然是被各国承认并且广泛应用，但是却与传统的物权和财产权制度有所背离，所以在目前实践中也存在着很多问题值得探讨。那在我们探讨预售商品房再转让问题之前，不妨先普及一下关于商品房预售制度的相关知识。

　　商品房预售，也称楼花买卖，指的是房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的是房屋的一张期货合约。

　　这一制度最初的宗旨是为了解决部分房地产企业开发资金不足的问题，以加快城镇住房建设，主要依据1994 年建设部出台的《城市商品房预售管理办法》。那么这种商品房预售制度有何利弊呢?

　　商品房预售和成品房的买卖已经成为我国商品房市场中，两种主要的房屋销售形式，商品房预售制度解决了商品房建设时资金不足的问题，成为了房地产开发企业一个重要的融资渠道;同时短期内增加了商品房的供应量，推动了房地产市场的繁荣。虽然说商品房预售制度给开发商带来了诸多的好处，但却弱化了购房者在市场中的谈判地位，使得买卖双方的天平更加倾向于卖方，导致商品房预售市场的纠纷不断暴露。

　　商品房预售可以说是一把双刃剑，正如预售商品房再转让一样，是房地产界争论的问题。预售商品房再转让利于及时的筹集商品房建设资金，减轻贷款的压力，促进房地产业的发展。但在房地产市场还没有充分发育和市场经济法制体系还不健全的情况下，也可能助长房地产领域的过分投机现象。那么，预售商品房再转让又需要满足哪些条件呢?

　　(1)依照法律、法规等相关规定，允许预售的商品房转让的可以转让;不允许转让的不得转让。

　　(2)转让人必须持有经过登记备案的商品房预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的预售商品房不得转让。

　　(3)预售商品房转让的必须是尚未竣工、正在建设中的预售商品房，如果商品房已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，则不是预售商品房转让。

　　(4)商品房的预售合同必须合法有效，才允许预售商品房转让，否则预售商品房转让无效。

　　预售商品房需要转让，由于是个人间的交易行为，因此交易双方成交的前提首先是双方取得信任，双方对房屋的成交价、房屋的品质、房屋的产权状况等都要有明确的认知。但是由于这种行为毕竟不属于购房者与开发商之间的关系，因此为了稳妥起见，交易时，最好是委托律师或房地产代理机构代为办理。