商品房买卖合同纠纷中的认购书、广告、质量、交房等问题研究

商品房买卖合同纠纷有关法律问题研究
◎ 张翔

一、关于商品房销售广告和宣传资料的问题
作为商品房销售的一种行之有效的促销手段．商品房销售广告和宣传资料在商品房交易市场普遍存在
早已司空见惯。因其图文并茂，购房者很容易被它误导和蒙骗，由此引发的纠纷在全部商品房买卖合同纠
纷中占了相当大的比重。解决这类纠纷，关键在于要明确商品房销售广告和宣传资料的法律性质以及它成
为要约应具备的法定条件。
(一)商品房销售广告和宣传资料的法律性质及其界定
依据我国《合同法》第15条的规定，商业广告原则上是一种要约邀请，没有订人合同中的广告、宣
传资料不能作为合同条款。如果将商品房销售广告一概笼统地认定为“要约邀请”，那么当购房者受到虚
假广告的误导而购买房屋并最终遭受损失时．其所受损失就只能通过请求开发商承担缔约过失责任弥补，
而无法使自己的损失得到全面补偿。这对购房者来说．显然是不公平的。
针对上述这一问题，最高法院《解释》第3条对商品房的销售广告和宣传资料的法律性质作了明确的
规定，即：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关
设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视
为要约。该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约
责任。”这一规定明确了开发商制作的销售广告和宣传资料只要符合相应的条件就要作为要约来处理，即
使它们未纳入合同，也要作为合同条款的一部分，若开发商不遵守，将承担违约责任。最高法院这一解释
无疑保护了广大购房者的合法权益，也有效遏止了某些开发商为谋取暴利，利用虚假广告兜售商品房的不
法行径．最终有利于我国房地产市场健康有序的发展。
当然．最高法院《解释》毕竟只是原则性的，在解决具体纠纷中仍会产生歧义，特别是究竟什么算是
$本文系广州市“十一五” 规划课题“商品房买卖合同纠纷有关法律问题研究”(06YZ517)研究成果。
作者简介张翔，华南师范大学政治与行政学院副教授(广东广州，510630)。
“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”可能各执一词，但这并不妨碍司法机关根据
《解释》的规定作出适当的裁定。
(二)商品房销售广告和宣传资料成为要约应具备的法定条件
根据我国《合同法》第14条以及最高法院《解释》第3条的规定，商品房销售广告和宣传资料的内
容符合以下三个条件时，应认定为要约。
一是商品房销售广告和宣传资料所说明和允诺的对象限定为开发商开发规划范围内的房屋及相关设
施，如小区会所、停车位、电梯、绿化等。至于开发商对规划范围之外的周边环境和公共设施进行的宣
传．不能认定为要约，若此宣传具有虚假性，导致了购房者的损失，购房者有权要求开发商承担赔偿损失
的缔约责任。如销售广告宣传在新建小区周边，政府将建立幼儿园、小学、医院、菜市场及超市等，但实
际上政府规划部门并没有此项规划，对此，开发商应按相关法律规定赔偿购房者的损失。
二是商品房销售广告和宣传资料所作说明和允诺具体确定。所谓“具体确定”，是指广告的内容是特
定的，如允诺规划区内将建游泳池、每单元有三部电梯、小区绿化率达到85％等。而像小区“具有欧洲
园林式风光”、“具有热带雨林般的休闲会所”等类似宣传，因为其描绘太笼统，不能认定为具体确定。若
当地的法规对相关问题已有具体规定，开发商的宣传广告做出相应承诺，应视为要约。如根据《北京市城
市绿化管理条例》第13条第一款的规定，新建居住区的绿化面积不低于30％，并按居住人口人均2平方
米的标准建设公共绿地。如果开发商在广告中承诺了绿地的具体面积，此广告应认定为要约。
三是商品房销售广告和宣传资料所作说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大
影响。如：A公司在工程建设过程中发布了预售宣传广告，称“阳光花园一楼全部带院”。原告朱某与A
公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告以80万的价格购买被告开发建设的阳光花园B1号楼101室商
品房。后原告发现该房屋未建小院，双方发生纠纷。法院认为：被告A公司制作的预售宣传广告称“阳
光花园一楼全部带院”，该内容具体明确，应视为合同内容，被告A公司应予履行。遂判决被告A公司沿
阳光花园B1号楼101室东外墙自南向北拉建27平方米的院落，由原告朱某使用。在商品房交易中，购房
者正是因为信赖这些宣传广告具体确定的说明和允诺才下决心与开发商签订合同的，并且这些说明和允诺
对房屋价格的确定起了重要作用。

二、关于商品房认购协议的问题
商品房认购协议，是商品房交易过程中的一种法律文书。该文书在购房者与开发商签订正式的商品房
买卖(预售)合同之前由开发商事先拟好，购房者只需填写本人的一些基本情况，最后双方签字即可。其
内容一般包括：买卖双方的基本情况、房屋位置及面积、认购价格、付款方式、定金条款、签署买卖(预
售)合同的期限等。由于现行法律法规尚未对商品房认购协议做出较具体的规定，使得商品房认购协议常
常成为开发商与购房者发生纠纷的焦点
(一)商品房认购协议的性质
首先，认购协议是一种独立的合同。我国《合同法》第2条规定：“本法所称合同是平等主体的自然
人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。” 购房者与开发商的法律地位平等，
为平等的民事主体，认购协议是购房者与开发商之间为设立商品房买卖民事权利义务关系而签订的协议．
因此，认购协议应是一种独立的合同。
其次，认购协议是一种预约合同。预约合同是当事人双方为将来订立正式合同就相关事宜达成的书面
协议，其最显著的特征是：它约定的是当事人双方为将来订立正式合同应履行的继续磋商的义务。商品房
认购协议是购房者与开发商就签订商品房买卖合同相关事宜进行的初步约定，并不是对商品房买卖结果进
行的直接确认。因此，商品房认购协议与商品房买卖(预售)合同是预约合同与正式合同的关系，它不是
正式的商品房买卖(预售)合同。
再次，认购协议是一种采用格式条款订立的合同。依据我国合同法的相关规定，所谓格式条款，是指
合同当事人一方为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。商品房认购协议是开发