迟延交付房屋，买受入如何行使解约权

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定了迟延履行义务达到解除合同条件时适用解除权的具体方式。第15条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍末履行，当事人—方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起—年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

1．迟延履行解除权的性质

合同的解除分为协议解除、约定解除和法定解除。迟延履行是当事人在合同履行期届满后没有履行合同义务，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍然没有履行的，表明债务人根本就没有履行合同的诚意，或者根本不可能履行合同。《合同法》第94 条第二项的规定：“有下列情形之—的，当事人可以解除合同。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。迟延履行解除权是法定解除权的一种，这—解除合同的条件必须符合两项要求：—是迟延履行主要债务。二是经催告在合理期限内仍未履行。催告的合理期限，应当依据债务的性质、种类、数额以及需要时间等确定。

2．迟延履行解除权的行使法定解除权属于单方合同解除权，在—方根本违约时，另—方即享有解除权。

《合同法》第96条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。”所以，解除权是一种形成权，解除权人在行使权利时，只要将解除合同的意思表示通知对方即可产生解除合同的效力，无须对方答复，更无须对方同意。

3．迟延履行解除权的法律后果

合同解除的直接法律后果是使合同关系消灭，合同不需要再继续履行。《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据此规定，合同如果是因为一方迟延履行义务而造成解除的，另—方有权要求违约方恢复原状并赔偿实际经济损失。

4．合同解除权的行使期限

《合同法》第95条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限的，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。根据《关于审理商品房三买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条的规定，在商品房买卖合同中买受人对开发商交付房屋的催告期限限制为三个月，也就是说在买受人进行催告后，开发商还可以有三个月的延缓期。如果在催告开始之日起三个月内，开发商仍然没有履行交付房屋买受人就可以解除合同，行使合同解除权，使当事人之间的法律关系归于消灭。

责任编辑：小平