房屋预售制度应取消吗

概念：什么叫“商品房预售”

商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

商品房预售，只适用于城市商品房。并在预售前，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售应当符合以下条件：

1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

2、持有《建设工程规划许可证》和《施工许可证》；

3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。（来源：百度百科）

困境：预售制衍生商品房“低质风”

广东省质监局公布的商品房专项监督抽查结果表明，随着房价的下跌，楼盘品质也同步下降。多家大型开发商牵涉其中。

年是中国房地产的降价元年，但伴随着房价下跌，商品房的品质也在同步下降。著名房产律师杜跃平告诉《每日经济新闻》记者，今年来有关质量问题的房产法律纠纷案件数量，较往年同期激增30%。

广东省质监局近期公布了2008年对广东部分商品楼等工程质量的专项监督抽查结果，佛山的高明碧桂园（企业专区，旗下楼盘）2期、中海文华熙岸花园1期、水悦城邦，广州的罗马家园，珠海的中天维港、仁恒星园等大型房地产企业开发的楼盘被列入“黑名单”。

其实，商品房“低质风”正在全国范围蔓延。除了碧桂园，保利、珠江等开发商的楼盘因质量问题也被曝光，万科在上海开发的金色雅筑也因质量欠佳被当地媒体曝光。

【案例1】

碧桂园遭遇“建材门”

根据广东省质监局的抽查报告，碧桂园佛山高明2期项目使用的单相三极插头，在耐热、耐燃等测试中不符合安全要求。“在一定的使用条件下，可能产生热变形过度，危及安全甚至引发火灾的危险。”因此，质监局要求立即整改。

除了这起事件，碧桂园在其他城市的一些项目，也因各种质量问题而被曝光。《中国质量万里行》杂志曾报道，碧桂园广州凤凰城的房子存在货不对版问题。客厅、卧室、厕所、厨房的装修，都与当初展示的样板间相去甚远：原本是两个洗手盆，只剩下了很小的一个；原本是装满的吊橱柜，结果只剩下了一半；样板房洗手间的沐浴门，在部分住户的房中不见了……

台山碧桂园的房子也出现墙壁裂缝、渗水、漏水等问题。连碧桂园在广东省外的第一个项目——长沙碧桂园1期，也曝出质量问题，并可能导致了销量不佳。

【案例2】

万科遭遇“隔音门”“漏水门”

万科在上海开发的金色雅筑，被媒体曝光，其采用建筑周期较短的新技术，导致了“隔音门”、“漏水门”等多种质量问题。

据报道，目前已交房的万科金色雅筑部分楼房存在隔音问题。楼上、楼下，邻居隔壁相互都能听到对方房间里发出的声音。浴室渗水现象也有出现。更有甚者，部分浴室漏水还会渗到卧室和临近卫生间的书房。

不过，万科上海公司正就金色雅筑的质量问题进行整改，通过在墙壁内加入 “隔音棉”、加涂防水层等措施，彻底解决了房屋的质量问题。附近的二手房中介表示，彻底整改金色雅筑的质量问题，才有利于挽回万科的声誉，并确保业主的利益。

【案例3】

保利西子湾遭遇“拒收门”

保利地产在2008年底也因开发的楼盘出现质量问题而被曝光。它开发的国内首个限价房项目——保利西子湾，非但没能得到业主的好评，反而是批评不断。一个重要的原因就是房屋质量存在严重问题。

广州白云区建设工程质监站出具的《质量验收意见书》称：部分外墙及室内出现裂缝；部分窗未打防水胶，部分墙面裂缝修复后存在色差，部分厨房墙面饰面砖存在空鼓。该项目被要求全面检查，落实整改。

西子湾业主在致当地媒体的一封公开信中认为，保利在装修房屋时偷工减料，以次充好，将原来规划的真空垃圾管项目取消；厨房的柜子后面不贴瓷片，钢质防护门改为木质防护门；门窗、阳台护栏、铁门生锈掉漆；部分楼宇内、外墙壁裂缝，存在着严重的安全隐患。水电和设施的安装缺陷、上灰等做工粗糙问题，更是不胜枚举。

【原因】

是老毛病还是新问题？

记者发现，上述被曝出质量问题的楼盘价格都不算高。碧桂园楼盘以低价出名，保利的限价房当初售价是6000多元/平方米。万科金色雅筑大幅降价后，最低只有1.3万~1.4万元/平方米。

一位资深编辑透露，今年以来，因为各种房屋质量问题导致业主集体维权的楼盘已超过10个。

卫明不动产智库负责人蔡为民（蔡为民博客，蔡为民新闻，蔡为民说吧）认为，这是因为房价下跌后，多年积累的房屋质量弊端，如火山那样集中爆发了。他说，国内楼盘的品质问题实非一日之寒，但之前房价持续上涨，业主的注意力在房价上，忽视了其他。但现在房价下跌，于是购房者重新开始关注品质了。

不过，律师杜跃平不赞同上述观点，他认为，那么多品牌开发商在降价后出现质量问题，是因为开发商偷工减料，想通过使用低劣建材来弥补降价带来的损失。

中原地产分析师许萌表示，开发商的确有可能因为房价下跌而使用低劣建材来确保利润。毕竟去年上半年房价下跌的同时，各地的建材及人工成本却在猛涨。

也有业内人士认为，开发商资金周转不佳也是一个诱因。去年，整个中国房地产业的资金周转情况都不太理想，拖欠建筑企业施工款的现象极为严重。如果工程款被严重拖欠，房子质量多半就会很差。

许萌介绍，房地产公司因为资金紧张导致楼盘品质欠佳早有先例。1997年东南亚金融危机后，香港很多房地产商元气大伤，楼盘质量普遍大幅下降。

分析

房屋预售制度能否取消

正在召开的全国两会上，“取消房屋预售制度”成为与会代表委员关注的焦 点之一。在一份《关于加快修订〈中华人民共和国城市房地产管理法〉，促进房地产业的健康发展的建议》的提案中指出，房地产预售制度已成为房地产市场不规范的主要根源之一，它不仅导致房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量缺陷等问题，更为严重的是，它诱发了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押甚至“携款潜逃”等问题。

不少正在维权的业主，十分赞同这一提案，认为有如此多的楼盘有质量问题，根本原因便是期房制度下，购房者难以把握楼盘的真实品质，容易被开发商的虚假广告和不兑现的承诺欺骗。在期房预售制度下，消费者对开发商没有监督权，能否造出好房子，完全是靠开发商的自律和良心。在现在的市场环境下，有几个开发商能保持自律和职业良心呢？就连某些大牌企业尚置自己的品牌信誉于不顾造出“低质盘”，其他中小开发商就更难指望了。

卫明不动产智库负责人蔡为民虽然不赞成取消房地产预售制度，但他认为，目前的预售制度需要改良，应学习一些海外市场的经验，实施分阶段付款制度。由业主根据房屋的施工、竣工情况，分阶段付款，这样就给了业主足够的监督权，使开发商不得不用心造房，从而避免了偷工减料、随意更改规划等问题。国家还应出台商品房交房标准，让业主和开发商验房、交房有法可依。

蔡为民介绍，早在10年前，他就曾向建设部有关部门建议改良房地产预售制度，得到的回应是“开发商尚‘幼稚’，需要保护”。10年过去了，改良预售制度应该是时机成熟了。（