不得返本销售

福建省建设厅日前出台《福建省商品房预售管理暂行办法》。该办法将从2006年1月1日起施行，将在维护商品房买卖双方当事人合法权益，规范商品房预售行为等方面发挥重要作用。
必备三大条件方可预售

根据规定，商品房预售应当符合三大条件：一是房地产开发商已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二是持有建设工程规划许可证和施工许可证；三是按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上（商品房项目建设形象进度达到总层数的1／5以上），并已经确定施工进度和竣工交付日期。

房地产开发企业在申请商品房预售许可时，除了要提交相关申请表格、营业执照和资质证书外，还应当特别说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、经营性或者非经营性配套公共设施清单、公共建筑、公共部位的产权归属及物业管理用房的具体位置及面积等内容。同时，需要出具商品房预售总平面图、分层平面图。房地产开发企业应当对其所提交材料实质内容的真实性负责。

不得采取返本销售方式

关于销售的环节，《办法》规定，住宅商品房应当按套销售，不得分割拆零销售；商业用房、写字楼，以及依法可以销售的地下室停车位等其他商品房应当按幢、层、套、间、位具有明确范围界限的单位进行销售；预售住宅商品房，按照建筑面积、套内建筑面积或者按套计价结算，当事人另有约定的除外。省建设厅还要求房地产开发企业和商品房承销机构不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。

商品房预售款要设立专门的账户，专款专用，不得挪为他用。房地产开发企业在申请《商品房预售许可证》之前，应在项目所在地的银行设立商品房预售款专用账户。在房地产开发企业付清该开发项目工程款（不含保修金）之前，商品房预售款只能用于购买项目建设必需的建筑材料设备和支付项目建设工程款、法定税费及土地使用权或在建工程抵押的贷款，不能挪作他用。

预售合同有十五项规定

由于商品房预售不属于实物买卖，必定会给消费者带来一定的风险。为了确保消费者利益，省建设厅对商品房预售合同内容作出了详细规定，一共有15项内容。

合同的内容中除了当事人的基本信息以外，省建设厅特别要求将预售商品房的套内建筑面积、分摊的共有建筑面积和房屋建筑面积；商品房的计价结算方式；商品房的总价款、付款方式、付款期限；交付使用条件及日期；装饰、设备标准；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施、公共设施、公共建筑的交付条件和期限及有关责任；经营性或者非经营性配套公共设施、公共建筑的产权归属等房屋信息写入合同。

另外，为防止诸如面积差异等问题的出现，《办法》也要求在订立合同时要把面积差异的处理方式；前期物业服务合同的承诺及物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的交纳方式；房地产权属登记的办理方式和期限；争议解决的方式等内容详细清楚地确定。

省建设厅同时要求，房地产开发企业和商品房承销机构不得以含有格式条款的合同、通知、声明、告示或者其他方式，对商品房买受人作出不公平、不合理的规定，或者作出减轻、免除其自身民事责任的规定。