商品房预售合同纠纷案

　　原告某移民工程开发公司为诉被告某物业发展有限公司商品房预售合同纠纷案

　　江西省赣州市中级人民法院

　　民事判决书

　　(2005)赣中民一初字第01号

　　原告(反诉被告)赣州市移民工程开发公司。住所地：赣州市章贡区体育路1号(章贡区政协3楼)。

　　法定代表人罗才泉，总经理。

　　委托代理人肖羽飞，江西海融律师事务所律师，执业证号：14971998111193，一般代理。

　　委托代理人郭维伟，江西海融律师事务所律师，执业证号：14972002112300，一般代理。

　　被告(反诉原告)赣州中联物业发展有限公司。住所地：赣州市章贡区文清路中联商城H幢2楼。

　　法定代表人刘跃平，董事长。

　　委托代理人廖泽方，江西南芳律师事务所律师，执业证号：14972000240293，特别授权代理。

　　委托代理人谢海琼，江西南芳律师事务所律师，执业证号：14972000111128，特别授权代理。

　　原告赣州市移民工程开发公司为与被告赣州中联物业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赣州市移民工程开发公司法定代表人罗才泉及其委托代理人肖羽飞、郭维伟、被告赣州中联物业发展有限公司委托代理人廖泽方、谢海琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告赣州市移民工程开发公司诉称：2003年10月13日原告与被告签订了一份《合作开发协议》，约定由原告以支付投资款的形式购买被告开发的中联商城 G、F座商厦的二楼，被告于2004年8月31日向原告交付房屋。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告却未依约向原告交付合同约定房屋。被告已构成对原告的违约，依法应赔偿损失，即从2004年9月1日始至2004年12月31日止的店面租金损失，每月租金按242653.97元计算，4个月共计 970615.88元，其余损失计至被告依约向原告交房为止。此外，因被告的违约导致原告对G、F商铺承租人的违约，原告因此向第三人承担了违约赔偿责任，共计2911847.64元，被告应对原告的该部分损失进行赔偿。依据我国法律规定，被告应为原告支付的购房款出具发票，但被告却一直未向原告出具。原告购买房屋后依法要办理房屋产权证书，被告按照法律规定有提供相关文件材料的协助义务，否则应依法进行赔偿。为此，1、请求判令被告向原告赔偿逾期交房损失3882463.52元，其余损失计至被告依约向原告交房为止;2、请求判令被告为原告支付的购房款开具购房发票;3、请求判令被告于依约向原告交房后90天内向原告提供办理房屋产权证书所需的相关文件材料，如逾期则每日按原告支付购房款的万分之二点一赔偿损失。

　　被告赣州中联物业发展有限公司辩称：原告要求被告赔偿300多万元没有事实根据，原告的损失与被告的行为没有直接的关联性。被告在2004年7月18日已经将房屋交付给原告进行装修，被告并未违约。原告对其承租户的让利行为是原告的单方行为，所以这部分损失不应由被告承担。关于购房发票的问题，是属于应由原告自己办理被告协助的行为，但被告应承担相关税费。关于办房产证的问题，合同约定相关手续由原告办理，且费用由其自行承担。原告的诉讼请求没有事实依据，请求法院依法予以驳回。同时，被告提出反诉称，2003年10月13日，原、被告双方签订《合作开发协议》，约定原告参与对“中联商城”商品房G、F 座合作开发，原告合作开发的总投资8281000元，作为投资回报，原告将获得G、F座二楼约6500平方米房产所有权，原告只享有本合同约定投资回报以及相应的权益，其它权益归被告，开发过程的全部权利义务由被告享有和承担，同时，原告承诺用G、F座二楼开设大型购物中心。双方同时约定，原告若需开具该房产的发票，其手续由原告自行办理，相关税费由原告自行承担;室内留接线口，能满足500千瓦功率的用电需求，安装叁个专用电表，安装电表的相关费用由原告承担。协议签订后，双方于2003年11月3日又共同签定《关于中联商城G、F座二楼有关问题商谈备忘录》，约定被告同意原告为经营该项目所作的广告中可以使用开发商：赣州中联物业发展有限公司，经营投资商：广州市粤恒信有限公司的内容，但广告内容须经被告确认后才发布。现被告已于2004年7月18日将房屋交付给原告，依约原告应支付诉请中1、2项款额，且在本合同履行过程中，原告在未经被告同意并授权的情况下，私自印发广告单，严重违反了《房地产广告发布暂行规定》之相关规定，同时，未经被告授权、委托，违反国家法律、法规规定及合同约定，擅自将未取得所有权并承诺开设大型购物中心的G、F座二楼进行分割销售、租赁，致使被告订立合同的目的无法实现，给被告造成极大的形象、经济损失，为此被告提起反诉，请求：1、判决驳回原告诉讼请求;2、判令原告支付购房余款人民币346693.62元，并按银行同期贷款利息支付滞纳金;3、判令原告支付安装电表费用人民币181500元;4、判令原告赔偿被告经济损失人民币2772265.90元。

　　原告对被告的反诉辩称：1、根据双方所签订的合同约定，被告应将符合合同约定交付条件的房屋交付给原告，原告才支付购房余款，但被告所交付的房屋至今未能符合合同约定的交付条件，故被告要求支付购房余款的理由不能成立。2、水电到户是被告应尽的义务，安装该电表的费用应指直接的费用，即电表本身的价值以及安装电表所应付出的人工费用，否则对《合作开发协议》第4条第6款第3项的约定就无从理解。3、原告所发布的广告如果有被告的名称出现，也是经过被告签字同意。如果没有经过被告同意原告就没有使用被告的名称。4、关于所谓商品房二手转让的问题，因原告对该房屋享有所有权，故原告就具有对该房屋的处置权。被告提出原告没有开设大型购物中心不符合事实，大型购物中心不是国家的强制性标准，被告的反诉请求没有事实依据，请求法院予以驳回。

　　经审理查明：2003年10月13日，原告赣州市移民工程开发公司(下称移民公司)与被告赣州中联物业发展有限公司(下称中联公司)签订了一份《合作开发协议》，协议约定的主要内容为：一、被告中联公司将在红旗大道98号已取得的1965.46平方米土地使用权面积上建设中联商城G、F座等商品房，土地使用年限50年。二、原告移民公司对G、F座合作开发的总投资8281000元，分四次到达被告帐户：l、签定本协议书2日内支付总投资5%的合作保证金，并作为总投资款的组成部分;2、签订本协议书后90天内完成三层楼地面60%(不含保证金)的总投资到位;3、G、F座建筑封顶时原告的30%投资金全部到位;4、交付使用后付清余款。每次投资款到达被告帐户后，由被告开具收款收据。三、投资回报：1、作为对原告的投资回报，原、被告同意采用一次性固定回报的形式，原告将获得G、F座二楼约6500平方米房产所有权(最终以产权证面积为准)，办理产权证的手续和相关费用由原告自理;2、原告的投资不占有中联商城项目的任何股份，除上述回报外，原告不再享有任何形式的回报;3、原告若需开具该房产的发票，其手续由原告自行办理，相关税费由原告自行承担。四、原告投资获得的房产交付的期限和相关条件：1、交付期限，2004年8月31日;2、交付条件，该商品房经综合验收合格;与该商品房正常使用直接相关联的下列基础设施、公共配套设施在交付日期前达到使用条件：路灯能正常使用，广场地面铺装完工，道路通畅、公共下水道畅通、厚德路进出商城的路畅通。4、设备。(2)、室内留接线口，能满足500千瓦功率的用电需求，并安装叁个专用电表，安装该电表的相关费用由原告承担。5、按原告总投资/原告享有回报的总建筑面积折算成面积单价为1274元，最终以产权证面积为准并按此面积单价结算投资款，多退少补。6、关于房屋产权的其它约定。(3)、原告在办理该房产的产权证之前，按被告通常的规定交纳水电线路改造费等相关费用共4100元;(4)、按被告原定物业公司统一物业管理，原告不单独设物业管理。被告有义务要求物业管理公司对原告开放公共停车场，停车费用的收取另行协商。五、合作各方享有的权利义务。l、除原告投入的资金外，其它投资由被告自筹。2、原告只享有本合同约定的投资回报以及相应的权益，其它权益归被告。3、开发过程的全部权利义务由被告享有和承担。4、原告承诺用G、F座二楼开设大型购物中心，购物中心的开张时间与整个商城全面竣工开张的时间同步。2003年11月3日，原、被告签订了一份《关于中联商城GF座二楼有关问题商谈备忘录》，双方约定：一、为确保原告对该项目经营开发工作的顺利进行，被告保证中联商城GF座的建设工程不会被政府命令停工，以保证原告为经营开发该项目所作的各项投资如原告为此所作的广告策划、招商、定购电梯、空调等各项投资不会受到损失;二、被告应尽量赶工，为原告能在2004年5月1日前进场装修创造条件;三、被告同意原告为经营该项目所作的广告中可以使用“开发商：赣州中联物业发展有限公司，经营投资商：广州市粤恒信有限公司”的内容，但广告内容须经被告确认后才发布。合同签订后，原告将G、F商铺取名天和时尚名城，并开始运营一个有200多个店铺的服装市场。2004年7月18日，原告开始进场对G、F座商铺进行装修。在装修过程中，被告以原告分割销售所购商铺的行为违反了双方所签订的协议为由，要求原告在协议楼价之外再增加220万元，遭到原告拒绝后，被告多次派人到原告的施工现场切断电源，阻碍原告的装修，对道路也未按协议约定做到符合营业条件的道路畅通，导致原告至2004年12月仍未能开张营业。