预售商品房纠纷案例分析

　　2000年12月1日第三人和原告以夫妻名义入住了合正名园A-5A号住宅。2001年4月4日原告与第三人共同向被告支付了A-5A房的房款人民币30000元，2001年9月12日第三人向被告支付了A-5A房的房款30000元。至2001年9月12日止，被告仅收取了原告和第三人支付的首期购房款共计人民币120248元。

　　2001年9月14日，原告向被告出具一份书面《声明》，称"由于经济上无能力供房，愿意放弃对合正名园A-5A号住宅的拥有权，同意由发展商处置 " 。2001年10月28日被告与第三人之间签订一份《协议书》，约定被告与原告解除购买合正名园A-5A房地产买卖合同后，将原合同更名为第三人及张旭平。同时约定如原告与被告因解除合同产生争议(含要求被告退回已支付房款)，一切法律责任由第三人承担。

　　2001年10月30日，原告与被告签订了解除购房合同协议书，解除合同协议书第二条约定被告应退回原告已缴付的房款人民币180248元。 2001年11月5日在福田区公证处办理了公证。2001年11月27日，被告将购房合同的买方更名为第三人和张旭平。第三人与被告将第三人、原告已向被告支付的首期房款共计人民币120248元抵作第三人应付合正名园A-5A房地产的房款。

　　2002年10月29日，原告以被告未按解除合同协议书约定退还房款人民币180248元为由诉至本院。

　　被告于2000年4月28日取得合正名园的预售许可证(深福房许字〔2000〕019号)。

　　上述事实有《深圳市房地产买卖(预售)合同》、《付款协议》、声明、收款收据、借据、业主基本情况登记表、《协议书》、解除合同协议书、公证书、庭审笔录、工商登记资料、预售许可证等证据材料证实。

　　本院认为，被告具有房地产开发资质，并取得了房地产预售许可证。原、被告之间签订的《深圳市房地产买卖(预售)合同》，主体适格，意思表示真实，没有违反有关法律及行政法规的强制性规定，应确认为有效。合同和付款协议签订后，第三人经原告许可代原告履行了支付部分房款的义务。原告所诉其向被告支付购房款人民币180248元，证据不足，本院不予采纳。被告和原告之间签订解除合同协议书，协议书擅自处分第三人支付的购房款，侵犯了第三人的合法权益，故该条款并非第三人的真实意思表示，本院不予以确认。原告主张被告退回购房款人民币180248元，并支付违约金，于法无据，本院不予支持。第三人诉称原、被告擅自处分购房款侵犯了第三人的合法权益，并举证充分，本院予以采纳。鉴于第三人与被告签订了房地产买卖合同，并将已支付的购房款人民币120248元抵作履行该合同第三人应付的购房款，该房款其中人民币30000元是原告与第三人于2001年4月4日共同向被告支付的，按共同共有进行分割，原告所占的份额为50%，故解除合同后第三人应返还原告所占的份额即人民币15000元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条和《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八第四款、第六十条的规定，判决如下：

　　一、原告与被告确定的《解除合同协议书》第二条无效，其它条款有效。

　　二、第三人应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告偿付购房款本金15000元，并支付迟延还款的利息(按中国人民银行规定的同期逾期付款利率计算，从2001年10月30日起计至应还清款之日止)，逾期则应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　三、驳回原告的其它诉讼请求。

　　四、驳回第三人的其它诉讼请求。

　　本案本诉案件受理费人民币5316元，由被告负担300元，第三人负担300元，原告负担4716元(已由原告交纳，被告、第三人对负担之数径付给原告)。第三人提出诉讼请求5316元，由第三人负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式二份，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院