商品房预售如何规避风险？

　　期房预售是消费纠纷的高发环节，房子还没看到是啥样，消费者就必须向开发商支付全部购房款，最后拿到手的房子却有可能与当初的广告宣传相差甚远。

　　———保留证据材料。“购买我们的楼盘，可赠送面积5平方米的阳台!”“小区绿化率高，有大面积的中央绿地!”……目前在期房预售过程中，此类广告宣传、楼盘介绍屡见不鲜，也时常让消费者怦然心动。

　　根据最高人民法院的司法解释，房产开发商的销售广告、宣传资料及口头承诺等，都属于要约邀请;如不兑现，需要承担违约责任。“但在实际操作中，消费者往往不重视保留证据材料，结果导致‘想协商，开发商不认账;打官司，买房人没证据’的尴尬局面”。

　　他建议，购买预售房的消费者应当做好证据收集、保存工作。如保留开发商的相关广告资料和宣传资料，对开发商或售楼人员的口头承诺进行录音等。一旦出现纠纷，这些都将成为消费者的有力证据。

　　———留心附加条款。目前北京、上海、广东等许多省市，都已制定推出、并推广运用关于商品房预售的“示范合同”。作为由第三方拟订的示范性文本，此类“示范合同”能够在相当程度上维护购房者的权益，降低购房者的风险。

　　“值得注意的是，一些开发商尽管使用了示范合同，却在附加条款中做手脚，给买房人设下陷阱。而这种现象，在二手房交易中也经常发生。”孙理波律师举例说，如开发商在预售合同中设置附加条款，要求购房者在一定时间内办妥贷款按揭，逾期则算购房者违约。“这样的条款看起来很合理，其实影响买房人办理贷款的因素有很多，如果开发商故意将时间期限约定得较短，缺乏经验的买房人就有可能吃‘哑巴亏’。”

　　针对这一问题，消费者在注意开发商是否使用商品房预售“示范合同”的同时，还要特别留心合同的附加条款，提防开发商单方面增加对自己有利的约定，推卸责任或设置陷阱。

　　———咨询法律“高参”。在国外，买房时专门聘请律师已成为比较普遍的做法。因为对于普通消费者来说，要弄明白复杂的合同条款，甚至找出其中可能暗藏的陷阱，绝对不是一件容易的事。

　　“相反，作为强势方的开发商，背后通常有一支专业的法律团队，专门研究、策划、制定相关的合同条款。即使是法律工作者，如果没有实际的房地产专业经验，也不一定能够发现条款中的‘猫腻’。”

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