论我国现行商品房预售制度的缺陷

我国现行的商品房预售制度是从我国香港地区引进的，最早在沿海城市开始采用，后来在全国得到推广。但在九十年代初期，因为国家对此没有相关的法律规定，所以发生了大量的问题，如各地大量出现的炒卖楼花、烂尾楼、一房多卖、甚至销售违章建筑等大量问题，直接损害了房地产市场的健康发展。直到1994年7月5日，全国人大常委会第八次会议上通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》上首次通过法律的形式明确建立了商品房预售制度。其后，建设部又颁发了《城市商品房预售管理办法》，并从1995年1月1日起开始执行。

　　随着《中华人民共和国城市房地产管理法》的颁布实施，房地产市场上的不规范行为得到了极大的遏制了，但随着我国城市房地产市场的高速发展，商品房预售中所存在的大量问题仍然在阻碍着其健康的发展，今年8月，中国人民银行发表了房地产金融分析小组撰写的《2004房地产金融报告》，在该报告中提出了取消商品房预售制度的建议。虽然在今年的8月24日，建设部新闻发言人对此消息进行了否定，称近期不会取消商品房预售制度。但我国现行商品房预售制度存在重大的缺陷却是不争的事实，如一房二卖、烂尾楼、承诺不兑现等现象，笔者认为目前商品房预售过程中所产生的各种问题并非是商品房预售本身的缺陷，而只是我国目前制度设计上的缺陷，将在本文中对这一制度缺陷发生的原因和解决办法做一探讨。

　　一、社会中介机构的缺位是这一缺陷产生的首要原因

　　商品房预售在国外和港澳地区能够得到多年的普遍运行，说明其本身并无太大的问题，在我国所产生的大量问题在国外和港澳地区却并未出现。笔者在对比内地与香港两地的预售制度时发现了一个关键的问题，就是在这一制度的运行过程中内地恰恰缺少了律师事务所等社会中介机构的参与，而正是社会中介机构的缺位导致了我国商品房预售制度的缺陷。因为在国外和港澳地区的房地产市场，房地产商在进行商品房预售时，其预售合同的签订和售房款的监管都由律师事务所来进行，由于律师事务所的参与，充分保障了交易双方的合法利益，避免了不具备预售条件房屋上市交易，也避免了霸王合同的出现；同时由于律师事务所的参与，使购房者所支付的购房款得到了最大的保障，能够真正用于其所购房屋的建设上，杜绝了烂尾楼的出现。而且由于将房地产商的整个履约行为置于律师事务所的监管下，避免了那种更改规划，虚假承诺或承诺不兑现的情况，因为只有在全部履行了购房合同并无违约行为后，房地产商才能拿到购房者所支付的款项，律师事务所的参与维护了市场的基本秩序和诚信，使这一市场能够得到良性的发展。

　　而在我国内地，因为缺少了律师事务所这一社会中介机构的参与，购房者直接与房地产商发生冲突，交易双方在缺少基本信任的基础上进行交易，而且由于房地产商天然的在信息和资金实力方面占据优势，使购房者常常处于被动和受害者的地步，而购房者受到的损失又直接影响了社会公众对房地产市场的消费信心。购房者按照购房合同支付给房地产商的购房款（一般为全部购房款）直接进入了房地产商的帐户，由其自行支配，而对于房地产商在收取购房款后是否将其用于所预售的房屋施工建设并无任何人进行监管，所以出现了大量将购房款挪用至其它项目甚至携款潜逃的情形，导致房屋因缺乏建设资金而烂尾，直接损害了购房者的合法权益和社会的稳定。如成都市最近发生的芝华室事件就是这一情形的典型案例。至于房地产市场频频出现的虚假承诺和承诺不兑现，则因为房地产商的违约成本太低，又缺乏相应的监管措施而无法防范。

　　二、登记备案机构的不统一和政府相关部门之间信息的不公开、不对称是产生这一缺陷的次要原因

　　我国目前仍未建立一个统一的不动产登记制度和机构，导致了各机构之间的登记信息不对称，交易中的购房者一方不能通过公开的渠道准确的了解所购房屋的真实情况，使个别不诚信的房地产商有了可乘之机，如将已经进行了在建工程抵押的房屋进行销售或抵押，这就直接损害了购房者和其它债权人和利益。因为政府部门的有关信息并不公开，导致了购房者在购买时并不能真正知晓所购房屋的全部情况，所以产生了房屋预售过程中的虚假承诺和承诺不兑现等欺诈现象。同时，因为政府相关部门之间信息上的不对称，导致了政府部门在登记备案时发生失误，如成都市最近发生的芝华室事件就是因为房地产商改变了原有规划户型，重新到登记备案部门进行了登记，而登记备案部门因为信息不对称并未了解到这一情况，又为其进行了一次登记，导致房地产商将房屋进行重复销售后卷款潜逃，使购房者落得个血本无归的下场。

　　解决上述问题的方法有，尽快实行一个统一的不动产登记制度和登记机构，对于这一点，国家已经注意到了，在物权法的草案中就明确规定了国家对不动产实行统一登记制度。对于政府部门所掌握的与商品房有关信息除了涉及国家秘密的以外，均应该对外公示，特别是商品房的规划信息，应当要求房地产商在销售时必须向购房者予以公示，对已经进行销售的房屋，如需变更规划，必须经已经购买的购房者的同意并重新予以公示。对于原批准信息的改变，应当在政府部门之间建立一个告知程序，以避免因为信息的不对称而出现错误登记的情况。

　　总之，笔者认为我国今天商品房预售中所存在的问题并非商品房预售本身所产生的，也不是靠取消商品房预售所能彻底解决的。商品房预售在国外和港澳地区能够得以长期正常实施，正是因为它们有完善的法律制度和发达的社会中介服务作保障。市场经济首先是法制经济，在我国房地产市场日益开放和发展的今天，建立与之相配套的法律制度和社会中介服务体系是当务之急。在建立新的法律制度的前提下，改进现行政府部门的运行模式和服务方式，充分发挥社会中介服务机构的作用是解决我国目前商品房预售制度缺陷的正确方法。