梁某、陈某诉某房地产有限公司商品房预售合同纠纷案

　　梁某、陈某诉某房地产有限公司商品房预售合同纠纷案

　　广东省佛山市中级人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2003)佛中法审监民再字第12号

　　抗诉机关广东省人民检察院。

　　原审上诉人(一审原告)梁柏元，男，1970年7月26日出生，汉族，住佛山市顺德区容桂镇四基黄地基商住楼2座603号。

　　原审上诉人(一审原告) 陈学俭，女，1972年3月14日出生，汉族，住顺德市容桂镇四基黄地基商住楼2座603号。

　　上列两原审上诉人委托代理人欧阳锦添，男，1979年6月5日出生，身份证编号44068117906055476.

　　原审被上诉人(一审被告)顺德市金建房地产有限公司。住所地：佛山市顺德区容桂镇路心街。

　　法定代表人陈天成，董事长。

　　委托代理人黄祝春，广东合顺律师事务所律师。

　　原审上诉人梁柏元、陈学俭与原审被上诉人顺德市金建房地产有限公司(以下简称金建房产公司)商品房预售合同纠纷一案，由原广东省顺德市人民法院于2002 年4月16日作出(2002)顺法民初字第252号民事判决。梁柏元、陈学俭不服，向本院提起上诉。本院于2002年7月15日作出(2002)佛中法民一终字第68号民事判决，该判决已发生法律效力。梁柏元、陈学俭不服，向抗诉机关提出申诉。2003年7月1日，广东省人民检察院以粤检民行抗字(2003)237号民事抗诉书向广东省高级人民法院提出抗诉。2003年7月22日，广东省高级人民法院以(2003)粤高法立申字第106号函指令本院审理该案。2003年8月29日，本院作出(2003)佛中法审监民再字第12号民事裁定书，裁定对该案进行再审，并依法由审判员李少锋、黄雪鹄、代理审判员李泽同另行组成合议庭于2003年9月20日公开开庭审理了本案。梁柏元、陈学俭及其委托代理人欧阳锦添、金建房产公司的委托代理人黄祝春到庭参加诉讼;广东省人民检察院委托佛山市人民检察院派员出庭支持抗诉。本案现已审理终结。

　　本案经再审审理查明：梁柏元、陈学俭夫妻俩于2001年1月6日向金建房产公司认购嘉和苑编号为A4号车库，并交付了10000元定金。2001年2月9 日，顺德市建筑咨询设计研究所将嘉和苑的给排水工程图纸交给金建房产公司。在该给排水工程平面图纸上，清晰地显示本案讼争的A4号车库的位置注明是化粪池。2001年5月9日，梁柏元、陈学俭与金建房产公司签订一份编号为0068606的《商品房购销合同》，约定由金建房产公司将位于顺德区容桂镇路心街嘉和苑编号为A4号的车库预售给梁柏元、陈学俭。合同签订后，梁柏元、陈学俭于2001年5月21日依约付清了车库房款89967.50元。2001年 11月5日，金建房产公司向梁柏元、陈学俭发出交付A4号车库的通知，梁柏元、陈学俭在验收A4号车库时，发现在该车库地面建有三个化粪池口。梁柏元、陈学俭以金建房产公司在签订合同时没有告知在该车库内有化粪池口的事实，构成欺诈为由，要求金建房产公司退还购车库款或更换其它车库。金建房产公司以其在签订合同时也不知道该车库内建有这三个渠道口，不构成欺诈为由，不同意解除合同，双方由此引起纠纷。2002年2月21日，梁柏元、陈学俭向一审法院提起诉讼，请求解除与金建房产公司签订的编号为0068606的《商品房购销合同》，判令金建房产公司退还购车库款89967.50元和利息4901.06元以及其他费用100元，并赔偿与购车库房款额89967.50元等同的赔偿款，承担本案的诉讼费用。

　　另查明，金建房产公司在一审诉讼中，表示愿意支付相当于梁柏元、陈学俭购买车库款10%的款额作为梁柏元、陈学俭因不能使用该讼争车库的补偿，并在一审判决后已自行用水泥砂浆把该讼争车库内地面的三个化粪池口进行了覆盖。

　　原广东省顺德市人民法院一审审理认为：金建房产公司对外预售商品房，已办理了商品房预售许可证等合法手续，其预售商品房的行为合法。梁柏元、陈学俭与金建房产公司签订的车库购销合同，是双方当事人的真实意思表示，梁柏元、陈学俭没有充分的证据证明金建房产公司存在故意欺骗的行为，故合同合法有效，双方应依约履行，不得任意解除。梁柏元、陈学俭以车库有三个渠道口为由要求解除合同，虽然金建房产公司交付给梁柏元、陈学俭的标的物具有瑕疵，但标的物的瑕疵相对于车库的用途来说是可以采取补救措施的。在本案中，梁柏元、陈学俭购买的是车库，金建房产公司同意用水泥砂浆把地面覆盖，在此补救措施下可达成合同约定的目的，也不影响梁柏元、陈学俭车库的使用功能;况且，金建房产公司愿意补偿梁柏元、陈学俭相当于购车库款10%的款项，足可弥补梁柏元、陈学俭因车库暂不能使用而造成的损失。综上，梁柏元、陈学俭要求解除合同没有依据，不予支持，金建房产公司提出的补救措施合理，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决：一、驳回梁柏元、陈学俭的诉讼请求。二、金建房产公司在判决发生法律效力之日起10日内把嘉和苑A4号车库的三个渠道口用水泥砂浆覆盖，直至符合车辆的进出、停放用途。三、金建房产公司在判决发生法律效力之日起10日内支付补偿金人民币8996.75元给梁柏元、陈学俭。案件受理费5210元，由梁柏元、陈学俭负担4800元，金建房产公司负担410元。

　　梁柏元、陈学俭不服一审判决，向本院上诉称：一、顺德市建筑咨询设计研究所出具的证明，证实金建房产公司在2001年2月9日收到了嘉和苑的排水图纸，这可认定金建房产公司在销售车库时是知道车库有三个渠道口的。但金建房产公司故意隐瞒车库的瑕疵，欺骗梁柏元、陈学俭签订合同，因此，金建房产公司除应退还购房款外，还应根据《消费者权益保护法》第四十九条规定赔偿房价一倍的金额给梁柏元、陈学俭。二、一审判决认定了金建房产公司交付给梁柏元、陈学俭的车库具有瑕疵，但同时认为此瑕疵相对于车库的用途来说可以补救，不支持梁柏元、陈学俭的诉讼请求，是不符合法律规定的。因为：1、根据《合同法》及《消费者权益保护法》的规定，经营者提供的商品存在缺陷或瑕疵而事先没有告知的，经营者就必须承担民事责任，而不管这种缺陷的性质如何。民事责任包括退货、换货、支付违约金及赔偿损失等，有时也可由经营者采取补救措施，但一定要使商品瑕疵实质性地消失，不是停留在表象的补救。2、商品具有隐瞒的瑕疵时，是采取一定的补救措施还是退换货物，选择权应在消费者，否则不符合诚信原则。3、金建房产公司交付给梁柏元、陈学俭的车库存在三个渠道口，具有潜在的隐患。三个渠道口的存在，当出现故障时可能会影响车库的使用价值，以后维修任何一个渠道口都要进入梁柏元、陈学俭的车库内打开渠道盖进行，这都给梁柏元、陈学俭日后带来不便与压力及隐患。4、一审判决认定双方签订的车库购销合同是双方真实意思表示错误。梁柏元、陈学俭是在被剥夺了知情权、选择权的情形下与金建房产公司签订的合同，是在金建房产公司故意隐瞒，梁柏元、陈学俭对标的物的真实状况认识不够的基础上所签订的合同，因而购买这种具有瑕疵的车库不是梁柏元、陈学俭的真实意思表示。三、一审判决在适用法律方面存在不足。本案是一宗商品房买卖合同纠纷，而商品房是消费品的一种，梁柏元、陈学俭是法律意义上的消费者，故同时适用《合同法》与《消费者权益保护法》。相对来说，后者是特别法，其效力应优先于前者。但一审判决完全回避了梁柏元、陈学俭作为消费者，其权益应受到《消费者权益保护法》特别保护的问题。因相对经营者来说，消费者在经济上属弱势群体，故《消费者权益保护法》给予其相对充足的保护(比如，消费者有知情权、选择权，经营者出售的商品有缺陷的要承担责任，消费者可向有欺诈行为的经营者索要商品价格一倍的赔偿等)。所以，法院在处理商品房买卖纠纷时，应优先适用《消费者权益保护法》，再根据需要恰当地适用《合同法》，方才不违背立法者保护消费者的本意。请二审法院撤销一审判决，依法改判金建房产公司双倍退回、赔偿梁柏元、陈学俭的购房款各89967.50元，并按银行同期利率计付利息给梁柏元、陈学俭。