何某、符某诉某房地产有限公司商品房预售合同纠纷案

　　何某、符某诉某房地产有限公司商品房预售合同纠纷案

　　广东省佛山市中级人民法院

　　民事判决书

　　(2004)佛中法民五终字第1165号

　　上诉人(原审原告、反诉被告)何学标，男，1967年5月7日出生，汉族，住所：佛山市南海区里水镇沙涌管理区湖州村。

　　上诉人(原审原告、反诉被告)符丽文，女，1967年12月12日出生，汉族，住所：佛山市南海区里水镇沙涌管理区湖州村。

　　上列两上诉人委托代理人：梁辰，广东天正达律师事务所律师。

　　被上诉人(原审被告、反诉原告)：佛山市三水千叶花园房地产有限公司(以下简称千叶花园公司)，住所：佛山市三水区西南镇广海西路森林公园内。

　　法定代表人：李朗辉。

　　委托代理人：胡伟明，广东海际明律师事务所律师。

　　上诉人何学标、符丽文因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院(2004)三法民壹初字第107号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现己审理终结。

　　原审判决认定：何学标、符丽文与三水市乐宜居房地产有限公司(现更名为千叶花园)于2001年3月19日签订《商品房购销合同》合同约定千叶花园公司将位于三水森林公园内的B1区22号(现名为荷花苑)别墅一套(含装修)卖给何学标、符丽文，建筑面积158m2，每平方米4320元，总房价为682560 元。该商品房交付时，房屋实际面积与暂测面积差不超过±1%，上述房价款保持不变;房屋实际面积与暂测面积差超过±1%，总房价不变，每平方米价格按实际面积调整。何学标、符丽文在2001年4月1日前支付房屋总价款的30%即205560元，2001年4月20日前支付房屋总价款的70%即477000 元。何学标、符丽文如未按合同约定的时间付款，自应付款之次日起按月利率0.8%支付逾期利息。逾期30天，按累计应付款的5%支付违约金，至付清房价款之日止。千叶花园公司应于2001年12月31日前将验收合格的房屋交付何学标、符丽文使用。千叶花园公司如未能按合同规定的期限交付房屋，从规定交付房屋最后期限的次日起，按月利率0.8%支付逾期利息;逾期超过9个月，千叶花园公司按何学标、符丽文已付房价款的5%支付违约金，至房屋交付之日止。另合同规定房屋交付的标准为：1、外墙：主要用外墙漆，局部装饰位置用仿石砖或石湾美术砖，MPO-006(240×60×10)渐变砖。2、内墙面：厅房、卫生间、厨房均为水泥砂浆抹灰过面;天花顶用混合砂浆抹面。3、楼地面：楼面含楼梯踏步、阳台、露台均用水泥砂浆找平20厚;地面均用素土夯实，C15素混凝土100厚，1：2水泥砂找平20厚。4、楼梯扶手栏杆：由住户自定，费用自负。5、门窗要求：外墙窗为茶铝浅绿色玻璃，天台、露台、外开门为浅绿色玻璃门，门框料76.2×44.5×1;进出门为防盗门(公寓1个，别墅为前后门各1个);室内所有门位置只留洞。6、屋面及屋顶：屋面(露台、天台)用 1：2水泥砂浆20厚;屋顶(指斜屋顶)为深灰色英红彩瓦帖面，平滑型，古岩灰-M37;屋面露台用铸铁栏杆，压顶用钢筋混凝土浇筑。7、厨房无洁具无案台，只设有地漏或排水位置，卫生间无洁具，有地漏或排水位置。8、水电设施：给水、排水管网按设施要求设置，每户设独立的水表、电表各1个，室内照明线路按暗装设置，无灯具及开关，电话、电视线路暗装到位。9、室外设施：设小型化粪池1个(型号：2#)，排污、排水沟(管)接至小区规划路旁，室外踏步台及散水均按图施工。合同签订后，何学标、符丽文于2001年3月15日向千叶花园公司支付首期房价款205556元，2001年4月10日，千叶花园公司收到了何学标、符丽文余下所有的购房款477000元。2001年6月3日，何学标、符丽文与千叶花园公司双方又签订《有关商品房(别墅)室内装修标准的变更协议》1份，更改了上述合同关于房屋装修的约定，约定房屋改由何学标、符丽文负责装修，总房价款变更为477000元。

　　2003年8月6日，千叶花园公司发给何学标、符丽文《交楼通知书》1份，主要内容为：1、办理有关的交收手续。2、缴交其他费用19655元。3、缴交花园管理费及别墅管理费等相关费用。何学标、符丽文收到《交楼通知书》后，因不同意缴交千叶花园公司要求的费用，故至今未有接收房屋。2003年9月19 日，讼争房屋验收合格。尔后，何学标、符丽文起诉请求判令千叶花园公司按购房合同及补充协议全面履行义务，支付违约利息103032元(要求计至正式交楼为止，现暂计至2004年3月31日)。千叶花园公司为此反诉请求判令：1、何学标、符丽文支付综合配套设施费8500元、物业维修基金4000元、管道煤气安装费4000元、公共设施使用费1万元、财产意外险240元、围栏费用8513.39元、物业管理费120元/月，从2002年12月1日起算至 2004年3月31日，共计16个月，合计39680.91元。

　　原审判决认为，何学标、符丽文与千叶花园公司双方签订的《商品房购销合同》及《有关商品房(别墅)室内装修标准的变更协议》，是双方真实意思表示，内容合法，应受法律保护。何学标、符丽文依约履行合同义务支付了房价款，千叶花园公司却没有依约交付房屋给何学标、符丽文使用，应负违约责任。何学标、符丽文起诉要求千叶花园公司全面履行合同义务，其中主要是立即交付房屋，支付违约金等，合法有理，予以支持。但何学标、符丽文要求千叶花园公司按月利率千分之八支付违约金，无充分依据。根据合同约定，千叶花园公司逾期交楼在九个月之内的，按月利率千分之八支付违约利息;千叶花园公司逾期交楼在9个月以上的，按应付款的5%支付违约金。千叶花园公司逾期交楼超过9个月，故其应付何学标、符丽文的违约金为477000×5%=23850元。何学标、符丽文请求的违约金计算错误，应予更正。千叶花园公司对违约金的辩称合法有理，予以采信。千叶花园公司反诉何学标、符丽文支付综合配套设施费、财产意外险、围栏费用，由于千叶花园公司无提供收取该些费用的合法依据，不予支持。千叶花园公司反诉何学标、符丽文支付管道煤气安装费，由于何学标、符丽文有权选择是否需要安装管道煤气，在何学标、符丽文未作出选择前，千叶花园公司无权要求何学标、符丽文支付该费用。千叶花园公司反诉何学标、符丽文支付公共设施使用费，根据合同第二十二条第一款：“乙方的房屋仅作商品房(别墅)使用，……乙方在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关的公共部分和设施……”的规定，千叶花园公司请求无理，不予支持。千叶花园公司反诉何学标、符丽文支付物业管理费、物业维修基金，由于该些费用属于后期费用，与本诉无关，不予审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条的规定，判决如下：一、千叶花园公司在本判决生效之日起十日内将符合合同要求的位于佛山市三水区森林公园内的荷花苑(B1区)22号别墅一套交付何学标、符丽文使用。二、千叶花园公司在本判决生效之日起十日内支付何学标、符丽文违约金23850元。逾期给付，按中国人民银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回何学标、符丽文其他诉讼请求。四、驳回千叶花园公司对何学标、符丽文的诉讼请求。案件受理费3571元，由何学标、符丽文负担2714元，千叶花园公司负担857元。反诉费1597元由千叶花园公司负担。