土地使用权出让金的若干问题

　　土地使用权出让金的含义

　　土地使用权出让金是政府将土地使用权出让给土地使用者，并向受让人收取的政府放弃若干年土地使用权的全部货币或其他物品及权利折合成货币的补偿。

　　土地使用权出让金的确定

　　土地使用权出让金的确定有三个过程：

　　第一是估价过程。在这个过程中，政府选择有土地估价资格的中介机构对拟出让的土地进行地价评估。

　　第二是确定出让底价过程。在这个过程中，政府根据其产业政策和其他有关政策，对土地估价结果进行修订，形成出让底价。出让底价的作用在于政府出让土地使用权时，如果有意受让人的出价低于出让低价，政府将不予出让土地使用权。

　　第三是批准过程。由于我国各级政府对出让土地使用权有不同的审批权限，所以，有的出让土地的出让价是下级政府与受让方商定的，但最后的确定权在有批准权的上级政府。

　　土地使用权出让金的计算

　　按照《中华人民共和国土地管理法》和国务院颁布的实施条例、《中华人民共和国城市房地产管理法》等规定，存量房屋转让后改变用途为商业、旅游、娱乐、金额、服务业等用地的，受让方须向土地管理部门补办土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。

　　补缴土地使用权出让金的标准是按照土地等级、土地用途、建筑容积率来确定的，它相当于外商投资企业5年的土地使用费，其具体计算公式为：土地使用权出让金=土地面积x5年土地使用费X容积率系数。

　　其中，容积率系数在1.8以内(包括1.8)的，按100%计算;超过l.8的部分，按50%计算。

　　土地使用权出让金=土地面积(20)X 5年土地使用费(二级土地住宅为每年 100元/平方米)X 容积率系数 该房屋的容积率=建筑面积/占地面积=120/20=6

　　土地使用权出让金=20 x 5 x 100 [1+(6-1.8)/2]=31000(元)

　　如果原出让土地并不改变用途的，则毋须缴纳土地使用权出让金。

　　土地使用权出让金的使用

　　以出让等有偿方式取得的国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。新增建设用地的土地有偿使用费，一律全额缴入国库，实行中央和地方30：70分成。

　　土地使用权出让金如何使用?

　　以出让等有偿方式取得的国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。新增建设用地的土地有偿使用费，一律全额缴入国库，实行中央和地方30：70分成。