深圳律师权威解答新政后房地产交易纠纷案例

深圳律师权威解答新政后房地产交易纠纷案例
2010-05-19134000来源：房地产门户搜房网王琛
[提要]随着一系列调控措施的出台，看跌深圳房价渐成市场共识，不仅一手房市场的成交量已经大幅下滑，而且二手房市场抛盘频现，中介关铺风越刮越烈。在这两个市场，交易纠纷也集中出现，购房者退房行为等屡见不鲜。
随着一系列调控措施的出台，看跌深圳房价渐成市场共识，不仅一手房市场的成交量已经大幅下滑，而且二手房市场抛盘频现，中介关铺风越刮越烈。在这两个市场，交易纠纷也集中出现，购房者退房行为等屡见不鲜。由于首付比例提升、贷款利率增加，退房是不是会赔了定金又折违约金，中介开发商应否承担相应责任？由于房价出现下降，购房者是否有理由要求开发商承担房屋差价损失？中介公司代购房者办理相应的贷款手续，未按合同约定履行合同导致购房人执行高贷款利率的，中介公司是否应承担违约责任……如果您在房产交易方面也遇到诸如此类的纠纷，欢迎将问题提供给我们，搜房网将邀律师为您解答。
案例1：买家退房，中介该不该收取佣金？
案例1：中介承诺打多少优惠。后来买家退房，双方协商没收定金，但中介反过来说收取一定的佣金，这时候要交佣金吗？
律师团支招：没有签订正式的二手房合同之前，中介收取了不超过佣金20%的必要费用，而不是佣金。深圳市国土房管局公布的二手房预约买卖居间合同比较正规，是三方合同，关于中介的权利和义务专门作为居间服务的一部分章节，里面就有约定，如果签了本合同，就是预约买卖居间合同，居间方收取不超过应交佣金不超过20%的必要费用，如果一方原因没有签订正式的二手房买卖合同，居间方应向守约方返还必要费用后，要求违约方赔偿。如果因居间方过错或违约，致买卖双方求能签订《二手房买卖合同》，居间方应向买卖双方双倍返还已经收取的必要费用。如果已经签订了正式的二手房买卖合同，如果不是中介的原因导致未能实际完成过户的，佣金不退回，本来是佣金3%买卖双方各承担1.5%，现在一般卖方实收价都是买方来负担佣金，守约方负担了佣金后可以追究违约方的法律责任。
案例2：买第三套房不能贷款，定金和首期款是否没收？
案例2：一个买房人买第三套房，但前面的两套房没有银行房贷的，他以为可以首套房贷款，如果按揭不成全额付款，房子是两百多万，定金和首期款交了六十万，结果现在完全不能贷，必须要把剩下的一百多万补齐，他肯定要退房，六十万要作为定金直接没收吗？定金和损失有区别？
律师团支招：看六十万约定是不是定金,在房价上涨的时候，最多出现的一房二卖现象，卖方给买方造成的损失可能还不止20%。前几年国土房管局的二手房买卖合同示范文本，关于违约金这一条在房价上涨或下跌的时候不利于赔偿，违约条款约定的是除定金罚则以外不再追究其他责任，如果有这条规定，上涨的时候一房二卖了，返还只有两倍定金。
案例3：未取得房产证是否可以认定二手房买卖合同无效？
案例3：我经过中介和卖方签订了一个二手房买卖合同，卖方的房产是个预售商品房，签约时未取得房产证。现在我不想要这套房了，国家规定没有取得房产证的房屋不能出售，能不能以这条理由认定我和卖方签订的二手房买卖合同无效。
律师团支招：预售商品房的买受人在取得《房地产证》之前，可以转让房屋，你和卖方签订的二手房买卖合同有效，只不过是等卖方取得房产证后才能过户给你。现在如果你违约不买，将承担合同违约责任。
案例4：因退房没有签订正式合同，中介现在要求支付佣金合法吗？
案例4：我在新政出台前和卖方签订了中介提供的他们自己印制的《二手房买卖合同》，现在因我贷不到款凑不到全额房款被迫退房，买方也同意我放弃定金而解除买卖合同。当时约定的是卖方实收价，佣金和税金都由我承担。我和中介另外签了份居间合同，约定即使没有签订正式的国土房管局版本的二手房买卖合同也要支付佣金，是成交价的两个点即2.5万元。现在我和卖方前面签的实际上是份预约买卖合同，因退房没有签订正式的买卖合同，中介现在要求支付佣金2.5万元合法吗？
律师团支招：深圳国土房管局的示范文本《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》中规定居间方只能在买卖双方签订二手房买卖合同时才能收取佣金，如买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，居间方不得要求支付佣金，只能收取必要费用（不超过应交佣金总额的百分之二十），因居间方原因导致的除外。但如果签订的不是上面国土房管局的版本，实践中中介提供的预约买卖合同版本约定了成交价格、支付方式、交付使用时间、违约责任等具体事项，已经具备了房屋买卖合同的主要内容，应该可认定房屋买卖合同性质，签订正式的国土房管局版本的二手房买卖合同只是为了完成房地产登记中的正式合同文本的需要。合同法规定居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，只能要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。但你们签订的中介版本的预约买卖合同具备了房屋买卖合同的主要内容，视为中介已经促成了合同成立，中介要求支付佣金不违法。
案例5：约定7折优惠但实际变成85折，是否能解除合同？
案例5：我在新政出台前购买了一套120平方米的首套房，当时我与卖方和中介三方共同签订了《二手房买卖合同》，补充条款中约定如果贷款利率享受不到7折优惠合同便自动解除，我已按合同约定时间和金额交了定金和首期款。现在银行通知我贷款承诺书已出来，但只能优惠到85折，我现在有权解除合同吗？
律师团支招：你们合同已约定了解约条件是贷款利率达不到7折优惠时便有单方解除权，现在已达到这个条件你有权解除合同。你现在需要向卖方送达书面通知，要求解除买卖合同，退还定金并请卖方配合向银行解除首期款的监管。
案例6：借用他人身份证购房，是否存在法律风险？
案例6：由于房贷政策越来越严格，我不打算在深圳买房，过几年回老家发展。近期有个好朋友正打算买第二套房，于是提出向我借用身份证拿去买房贷款，并签订协议声明这套房的一切事务与我无关。我跟他关系的确不错，但是心里还是很担心，不知道会不会存在法律风险呢？

律师团支招：对于实际买方来说，面临着一旦房价暴涨，名义买方“喧宾夺主”以及被名义买方债权人查封索债等风险，因为根据《物权法》规定，不动产实行登记公示制，名义买方因拥有合法的房地产证而成为法定业主，实际买方的业主身份无法对抗善意第三人;对于名义买方来说，面临一旦实际买方违约被卖方追究违约责任及按揭期间断供被银行起诉等风险，同时也必然造成日后自己购房被认定为二套，贷款困难的问题。
案例7：同居分手后能不能对“共同财产”进行分割呢？
案例7：离婚要分割共同财产，这是众所周知的。但是，同居分手后能不能对“共同财产”进行分割呢？一对同居时间长达１０年的男女在结束同居关系后，分手时就“共同财产”的分割闹出纠纷。
律师团支招：同居“共同财产”和婚姻共同财产并不是一回事。在司法实践中，同居关系如果财产在一方的名下，另一方主张对共同财产进行分割，必须举出充足的证据证明哪些财产是属自己投入的或自己所有的。因此，解除同居关系时主张分割财产的一方，负有沉重的举证义务，这通常是较困难的。一旦举证不能，分文难取。