政策变化导致银行贷款成数减少 买房人是否可以要求解除合同？

上海高级人民法院《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》第三条规定：房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此，作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下，贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。

但是，房屋买受人能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，可以允许

房产律师解读：

合同中约定银行贷款方式支付房款的，买方不得以贷款未经银行审批通过为由不承担违约责任，因为合同作这样的约定仅表明卖方同意买方以贷款方式付款，但按时支付房款的责任是买方的法定义务，合同法第65条规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。” 因此银行仅是协助买方付款的第三人，在银行不付款时买方当然要承担违约责任。上海高院对买方是否能要求解除合同的情况加以细分如下：

1、 原则上，买方不得以贷款情况变化为由要求解除合同，因为买方作为违约方来说并没有合同解除权，合同解除权只有守约方才能行使；

2、 如果买方能够证明因银行不贷款确实严重影响了其履约能力，则根据合同法第110条的规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”，从而认定买方已失去履约能力而在事实上不能履行合同。需要注意的是，银行不贷款的原因不能归责于买方，如由于买方信用原因造成银行不贷款，买方仍然不能解除合同。

由此看来，在银行不贷款时，买方原则上不能主张解除合同，作为例外，除非买方有证据证明确实丧失履约能力。上海高院虽未明确在买方是否应承担违约责任（如支付违约金），但这是应有之意，即不管什么原因造成买方未按期付款，买方均应承担违约责任。因此，在合同签订时，买方应当充分考虑到银行不贷款的风险应由自己承担，从而在合同中设计出双方都能接受的付款条件。