物业费停车费自行定价 专家称郑州完全实施不太现实

 核心提示|近日，国家发改委下发文件，决定放开“非保障性住房物业服务”“住宅小区停车服务”等7项服务价格。消息一 出，在郑州业界引起了不小的争议，郑州小区物业纠纷不断，其中不少都是因为物业费引起的。那么价格“松绑”后，小区物业费市场化能否有助于物业服务的改善 呢？

  商品小区物业费、停车费自行定价

  日前，国家发改委发文，称从2014年11月下旬以来，已先后印发了8 个文件，放开24项商品和服务价格，下放1项定价权限。其中“指导地方放开9项商品和服务价格”一类中，会计师服务、税务师服务、资产评估服务、房地产经 纪服务、非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务、律师服务，这7项服务与房地产行业直接相关。这其中，非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务的收费放 开尤其引人关注。文件中要求，保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费,由各省级价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门根据实际情况 决定实行政府指导价。放开保障性住房物业服务收费实行市场调节价的,应考虑保障对象的经济承受能力,同时建立补贴机制。住宅小区停车服务同样也对市场放 开。

  放开物业费和停车费这两项指导价格意味着商业住宅小区的物业费及住宅小区的停车费标准政府不再出具指导价了，开发商自行定价。

  有 专家认为，商品住宅小区物业费价格放开后，物业合理利润被释放，会催生出专业的物业公司、追求服务水准的物业公司，同时停车费价格放开，也会有效遏制小区 车位只售不租的情况发生，在出租和出售之间有一个合理的杠杆，物业和业主之间不会像现在这样关系对立。在郑州高端住宅市场，物业费虽然相对高，但业主也享 受到了高品质的服务。物业费放开后，无疑有利于一些要求高品质物业服务的业主的诉求。

  郑州物业市场化先行一步

  其 实，郑州商品住宅小区尤其是豪宅市场已实行了市场化定价。2014年9月份颁布的《郑州市物业服务收费管理办法》明确规定，物业服务收费实行政府指导价和 市场调节价两种价格管理模式。住宅小区未成立业主大会和新建住宅前期物业服务，物业服务收费实行政府指导价。住宅小区已成立业主大会的，物业服务收费实行 市场调节价。别墅及非住宅类物业服务收费实行市场调节价。比如属于豪宅范畴的万达公馆物业费定到4元/平方米·月，建业天筑物业费则定到了6元/平方米· 月，完全做到了市场化定价。

  而对于一些尚未成立业主委员会的商品小区，其物业费收取目前仍执行政府指导价格。据郑州市物价局公用事 业价格管理处陈姓工作人员介绍，物价部门给予这些小区的收费管理是按照菜单式管理，实行等级收费的，目前一级物业基准价为高层住宅1.10元/平方米· 月，浮动幅度不超过20％，最高收费上限为1.73元/平方米·月。对于发改委的所有非保障性住房都要求实行市场化定价的相关文件，该工作人员表示尚未收 到。不过他认为，商品房物业费定价机制市场化是趋势，是让市场在物业管理的资源配置当中发挥决定性作用，可以为很多问题的解决迈开步伐。

  现实：物业管理诸多疑难杂症，做到完全市场化有难度

  尽 管政府实施分级物业收费，但实际物业管理中，物业的纠纷一直不断，且大部分都与收费有关。郑州一小区物业公司为了谋取利润，竟然拿着业主的私人信息，跑到 银行“代替”业主办了200多张信用卡。此外，还有颇受诟病的停车收费问题，比如，御府三号小区地面停车位每车每月50元；华瑞紫桂苑小区地面停车位每车 每月60元；风铃居小区地面停车位每车每月50元；明鸿新城小区地面停车位每车每月就达到了400元。2015年1月1日，郑州市一小区内因物业公司乱收 费，业主拉“雷人”横幅表抗议。据称，因该小区物业公司无故对全小区地下停车用户收取停车管理费，并强制将小区内所有出门卡作消磁升级处理，逼迫居民上交 物业管理费等问题，引起居民不满。

  对此，有专家指出，郑州一些商品住宅小区尤其是非高端住宅小区，业主和物业公司互不信任经常出现，业主认为物业公司收了钱没提供服务，而物业公司抱怨管理费不足亏损经营，一些居民缴纳管理费意识不足，物业费欠缴现象仍然严重。

  据 此，河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清认为郑州目前商品小区完全实施市场化定价不太现实，一、当前业主大会的法律地位还不够明确，影响了居民、 业主大会和物业公司之间的有效沟通。郑州好多小区未成立业主委员会，业主相对弱势，如果贸然实施市场化定价，会给物业方一个涨价的借口，而业主并未享受到 高品质服务，而物业公司良莠不齐，缺乏法制意识，更会促成矛盾的激化。二、在一些品质较低的商品房小区，业主对物业费上调存在排斥心理，目前如果物业费市 场化，而商品房由于缺乏合理的物业费调价机制，势必会造成物业和业主更多的矛盾。

  “形成业主和物业公司双向选择，自由协商的定价机 制才是根本”。服务于思念果岭项目的山水物业负责人指出，市场化的定价机制下，因为需要业主和物业公司协商定价，将促使业主和业主委员会更为积极地关注所 在小区的物业管理，参与到社区治理当中。逐步形成业主和物业公司双向选择、自由协商的定价机制，高端客户对于物业管理的需求将得到释放，高端小区的物业管 理费将出现一定幅度提升。