开发商何种情况下可收取前期物业管理费

　　《北京市物业管理办法》将于下月1日起正式施行，昨天，市住建委发布了实施该办法的具体细则。针对前期物业费将由开发商掏钱的规定，细则明确：在四种情形下，开发商是可以收取前期物业费的。

　　卖房时

　　需公示物业费标准

　　下月1日起，申请商品房预售和现房销售的住宅项目，都由开发商承担前期物业责任。

　　前期物业的期限，是指从首户业主入住起，至全体业主与开发商完成物业共用部分交接为止。

　　市住建委相关负责人说，下月1日起，申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅项目，开发商都要在售房前确定物业服务事项和服务标准，并委托物业服务评估监理机构对服务费用进行测算，测算结果应在售楼处等销售场所公示，并写入房屋买卖合同和前期物业服务合同。这意味着，将来业主买房时，小区物业服务和物业费标准可让业主知晓。

　　四情形

　　可收前期物业费

　　实施细则中明确，在完成物业共用部分交接前，开发商不得向业主收取物业费。这意味着在成立业主大会，与开发商交接物业共用部分前，业主不需缴物业费。

　　但对故意“拖延”不成立业主大会以“逃费”的情况，细则也给以规避：如出现筹备组成立满3个月，还未召开业主大会等四种情形之一，业主就应按照前期物业服务合同的约定缴纳物业费。

　　收房前

　　业主将办“一卡通”

　　此外，细则中还确定，在交付房屋前，开发商应向业主发放该套房屋的“业主一卡通”。业主入住前，应与银行、建设单位签订前期物业服务费托收协议。并按房屋买卖合同和前期物业服务合同约定的费用标准，在“业主一卡通”内预存不超过12个月的物业服务费。

　　如发生四种业主应缴纳物业费的情形，前期物业服务合同关于业主物业费标准及费用缴纳的相关约定将即时生效，开发商可根据约定通过银行直接从“业主一卡通”中划转前期物业费。

　　不过，建设单位向业主收费前，应履行必要的通知义务，将收费起始时间及前期物业服务合同约定的收费标准在小区公示。

　　市住建委表示，在《北京市物业管理办法》实施前，如是分期开发建设的住宅项目，已有前期物业服务合同或物业服务合同的，将按照合同约定执行。

　　- 释疑

　　老盘新房将用老合同

　　昨天公布的细则，在下月1日《北京物业管理办法》实施前，如果是分期开发建设的住宅项目，仍按原前期物业服务合同约定执行。

　　目前，北京的各个小区，前期物业都还是要收费的。而《北京市物业管理办法》新规中，开发商负责前期物业不得收费。一位参与制定实施细则的专家说，有一些楼盘，是下月1日前取得了预售许可，已经在卖房了，但该楼盘的房子并未卖完。但如果是这个楼盘划定为一个物业管理区域，即便是下月1日后买房的业主，因同处于一个物业管理区域，因此只能执行原先的前期物业合同，与之前买房的业主一样，是需要按照合同缴纳物业费的。

　　市住建委也表示，这一规定是为了避免同一物业管理区域内，因为分期开发的原因而导致物业服务事项、服务标准、收费标准不一致的情形。

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