房子“缩水”业主告赢开发商

 

　　原本与房产公司签订《商品房产购销合同书》后约定购买的是一套建筑面积为95.64平方米的商品房，为什么拿到手的却是一张填有建筑面积为86.25平方米的房权证件，不解的房产所有权人马绍慧找到甘肃臻城房地产开发有限公司，但问题解决未果，于是2007年年底马绍慧一纸诉状将该公司告上法庭。

　　一审被告败诉

　　1996年6月22日原、被告双方签订《商品房产购销合同书》约定：甲方(甘肃臻城房地产开发有限公司)将兰州市旧大路6-8号院1号楼1单元5层502号房1套，建筑面积95.64平方米售给乙方(马绍慧)，最后结算面积以竣工图为准进行结算。房屋每平方米售价2200元，计210408元。1998年12月3日填发的房权证件所有权人马绍慧，房屋坐落于城关区鼓楼巷街道张家园4号48幢5层，建筑面积为86.25平方米，分摊面积为3.31平方米(私产)。城关区人民法院原审认为：原、被告合同中约定的面积为95.64平方米，原告获得的产权证面积为86.25平方米及3.31平方米分摊面积，显然相差6.09平方米，故对原告的请求本院予以支持。据此，原审法院根据相关法律规定判决：由被告甘肃臻城房地产开发有限公司一次性返还原告马绍慧3%(2.8692平方米)的房价款6312.24元;由被告甘肃臻城房地产开发有限公司一次性双倍返还原告马绍慧3%(3.2108平方米)的面积误差比27.52元。上述二项合计为20439.76元。

　　被告上诉

　　房屋面积结算要按竣工图为准

　　宣判后，被告甘肃臻城房地产开发有限公司不服，以其与被上诉人马绍慧签订的合同中明确约定以竣工图为准进行结算，而原审法院判决以产权登记面积为准要求退款的理由不能成立为由，上诉到兰州市中级人民法院，请求撤销原判，依法改判。

　　二审维持原判

　　驳回上诉并为终审判决

　　经审理查明，原审判决认定事实正确，中级人民法院予以确认。该院认为：甘肃臻城房地产开发有限公司与马绍慧签订的《商品房产购销合同书》有效。依照合同约定，马绍慧购买甘肃臻城房地产开发有限公司开发的兰州市旧大路6-8号院1号楼1单元5层502号房1套，建筑面积95.64平方米，并有核发的《房屋所有权证》证明。马绍慧实际取得的房产建筑面积为89.66(包括分摊的3.31平方米)平方米。据此证明，甘肃臻城房地产开发有限公司售给马绍慧房屋建筑面积小于合同约定面积，且误差比在3%以上。双方当事人就交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定不符如何处理亦无约定。因此，依照最高人民法院相关适用法律，甘肃臻城房地产开发有限公司上诉理由引用的合同条文是双方当事人约定的结算方式，非房屋面积误差处理约定的权力义务，故该上诉理由中级人民法院不予支持。驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。

　　避免买到缩水房

　　经金城律师事务所叶律师介绍，购房者若要避免购买到缩水房，首先购房者在确定要购买的房屋后，要向开发商索要共有建筑面积分摊部位和商品房预售面积测绘技术报告书。确认报告书中内容无误后，还要将这些内容在商品房预售合同中如实载明，"开发商不得擅自变更共有建筑分摊部位。如果开发商预售商品房后，变更共有建筑分摊部位的，应当在约定的时间内书面通知买房人，买房人有权得到相应赔偿。"如果购房者对商品房测绘面积有异议，可以到测绘单位查询所购商品房面积的测绘情况，咨询勘察测绘专业人员。如果还存有疑问，可到房屋所在区的测绘成果管理办公室，成管办将有专业人员进行复核，给出结果。如果证据明晰的话，也可以直接上法院仲裁。

　　相关司法解释：经金城律师事务所主任律师王祖国介绍，根据最高人民法院的司法解释，作为房地产开发商与购房者签订商品房销售合同后，在履行过程中，如果房地产商向购房者交付的房屋面积缩水在3%以内，房地产商则需据实结算，返还多收部分。对缩水面积超过3%的部分，房地产商应退一赔一。最高人民法院之所以有此司法解释，是因为要确保购房的权力不受损害，要求买卖精准。