物业管理费究竟从何时开始收

□记者 喻瑜

　　“一拿到新房钥匙，我就开始装修，但是物业公司却向我收取了全额物管费。”日前，赣州市客家大道星辰华庭一张姓业主向本报反映，称她对物业公司在装修期间收取全额物业管理费表示不理解，张女士说：“未入住的业主物业管理费不应该按全额收取，否则与有关规定冲突。”

　　“入住”标准起纷争

根据《赣州市物业管理服务收费实施办法》第七条的规定：“已购买但未入住的业主一年内按物业管理公共性服务费标准的50%交纳，一年后仍未入住的按100％交纳物业管理公共性服务费用。”

张女士认为，她的房子还在装修期，并没有入住，按有关规定只需交纳50%的物管费。

记者在采访中了解到，张女士的观点很有代表性，不少业主把是否已经搬进新房居住看作“入住”的标准。所以他们认为新房子明明还在装修，怎么可以算是“入住”，并要求按照100%的标准交纳全额物管费呢？

一些小区的业主在接受采访时表示：“即使房子已经装修完毕，只要业主或使用人没有入住就应按50%交纳物管费。”

随后，记者采访了赣州几家较具规模的物业管理公司，他们的普遍看法是：以业主到小区物业管理处办理入住手续、业主取得了新房的钥匙作为业主入住的开始。因为“有时候业主会直接把毛坯房出租，事实上就是入住了，就应该按100%交纳物管费”。

随后，记者又采访了赣州市物价局，该局新闻发言人黄振文表示，《赣州市物业管理服务收费实施办法》中规定“业主办理入住手续后物业管理公共性服务费由业主或使用人按月交纳，对已购买但未入住的业主一年内按物业管理公共性服务费标准的50%交纳”，同时为了尽量避免一些“炒房”的业主长期将房屋闲置，又规定“一年后仍未入住的按100％交纳物业管理公共性服务费用”。《办法》中对是否“入住”的标准确实没有明确规定，他个人认为不能以业主拿到钥匙为界限，但根据张女士反映的情况，房屋已经开始装修，表示已经有人正在使用房屋了，也正在开始享受小区的部分配套服务了，所以按50%收取物业管理费更为合理。

虽然业主、物业公司、价格主管部门对“入住”的标准不尽相同，但赣州多数小区在收取物管费时的做法却很类似。

　　 “交房第一年按100%的比例收取物管费，但是如果这一年业主确实没有入住的可以返还其中的一部分物管费到下一年的物管费中。但从第二年开始，不管有没有在装修，有没有入住，都要按100%收取了。”采访中一些物业公司负责人表示，目前，赣州多数住宅小区是按这种方式收取物管费的。

　　说法不一难确定

采访中，记者听到多种不同的说法，有的认为有关管理条例中已经很明确了，就应该按交钥匙时算起，有的又说，虽然交了钥匙，但业主还未入住，所以要按50%收物管费。物业管理公司也说他们这样做是按规定收的，做法很合理。记者在查询相关资料的时候发现，目前国家、省和赣州市的物业管理条例中，对收取物业管理服务费时是否“入住”这一界定问题都没有明确表述。

除了前文所述《赣州市物业管理服务收费实施办法》第七条规定外，国务院《物业管理条例》中也未明确物业出售后，业主或使用人入住前物业管理服务费应该怎么收。

而在《江西省物业管理条例》中，同样没有明确如何界定业主是否“入住”的问题。

　　律师：可不缴部分费用

江西南芳律师事务所朱烈桂律师分析后认为，物业管理费该从何时缴纳，应当依据相关的法规、规章、规范性文件、物业服务合同来进行确定。结合张女士反映的情况来看，按照法律规定，她应当在办理完购房手续（以交钥匙为准），开始按月交纳物业管理费中的公共性服务费，具体标准参照《江西省物业管理服务收费管理办法》的附件；当然，由于张女士的房屋正在装修，并未居住使用，因此，其可以只交纳50%的物业管理公共性服务费。另外，由于张女士没有居住使用，即未入住，因此，她有权不交纳物业管理费中的设备项服务费。