物业税或曲线开征 四大开征方式猜想

有消息称上海拟开征住房保有税,且方案基本已定；另一传言则是物业税已获住建部审批,通过财政部和国务院审批的概率也很大,试点地区为京沪深渝四市,发起地点为重庆；而前段时间闹得沸沸扬扬的“特别房产消费税”,也是由重庆市市长黄奇帆透露的。

结合本月初国务院总理温家宝在《求是》杂志中发文称要研究适时开征物业税；4月6日财政部公布的2010年工作重点包括有完善房产税制度；以及近段时间,新华社、《人民日报》、中央电视台等中央官方媒体连续14天炮轰高房价、高地价和追问房地产市场存在的问题,物业税的开征似乎已是山雨欲来风满楼。

物业税一词首次进入百姓视线是在2003年10月。2006年10月,北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆6省区市率先开展了房地产模拟评税的试点工作,成为首批物业税“空转”的试点。一年后,国家税务总局和财政部再批安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区,至此,“空转”省市超过10个。今年初也有消息称,今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税,物业税“空转”工作将推广至全国。

物业税的开征,普遍被业内认为是重大利空,而每次有关消息的传出总是能引起相当震动。就在上海拟开征住房保有税的消息传出当天,沪深股市地产股就受到受挫,房地产板块整体跌幅达到了1.58%。物业税因而被认为是悬在楼市头顶的一柄“达摩克利斯之剑”。此番上海、重庆等地有关物业税的消息传出,就恰逢3月下旬全国部分城市房价重新上涨的敏感时期。有业内人士分析:“这有点像是要注射一剂退烧针,让市场稍微冷一下。”

不过显而易见的是,由于我国实行一次性购买70年地价,物业税的司法地位如何确定,以及对征收对象如何确定、评估等技术性问题,让业内普遍认为物业税短期之内难以推出。上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭就指出,作为一个重要税种,物业税的开征需要人大立法通过,过程较长,有关层面极有可能把物业税列为中期立法。房产保有环节加税的方向是不变的。

当前,我国房地产保有环节的税种有两个:房产税和城镇土地使用税。但实际上,前者只对经营性用房征税,后者则对个人住宅免征。

杨红旭表示,近期之所以房产税一词在官方口中频频出现,正是因为它的有关规定,属于国务院出台的行政法规。“要对个人征税,只需要将个人免征部分去除即可”。而从性质上分析,物业税和房产税基本上同属一物,都是持有环节的税收,区别在于前者涵盖面更大,包括所有的不动产。这为部分城市以房产税的名义暂行物业税之实,扫清了人大立法的漫长审议屏障。他认为,上海所谓的“住房保有税”,重庆所谓的“特别房产消费税”,皆暗合此意。也就是说,物业税的开征,将可能采取“曲线救国”的方式。

不过,尽管不少人认为征收物业税是调控高房价根本措施,但仍有业内人士指出:“相关部门寄希望于通过开征物业税降低房价,我觉得物业税根本解决不了高房价问题。”中经联秘书长陈云峰表示,物业税即使开征,税率大概也不过是1%到2%,而二手房营业税有5%,一个中介在一个二手房的转卖过程中,营业税加契税,加5%的中介税,可以达到11%,“这个都没有能够阻挡高房价的增长,希望通过1%到2%调控高房价,不是很现实”。

物业税开征大猜想

猜想一

物业税

坊间有消息称,物业税开征方案已于4月7日晚通过建设部的审批,而且通过财政部和国务院的审批的可能性非常大。该消息还透露,物业税发起地点为重庆,试点地区目前定在京沪深渝,物业税将按照买房时合同价打七折后再按1.2%—1.5%征收。

客观来看,物业税的开征并非简单的税费改革,而是涉及到土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等,背后隐藏了各方利益的博弈,其开征必然面临诸多难点。

一个典型的例子是,国家税务总局和财政部批准北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆等10个物业税“空转”省市后,各省市内部城市参与的积极性并不高。反对者认为,物业税“将加重税负,而不是促进地方经济发展的减税、免税措施”。地方政府普遍担心试点会影响当地的招商环境和形象。而据内部人士透露,财政部2007年就曾筹划物业税实转,也曾找试点城市逐个晤谈,但均未能达成一致。

不过此次传言的京沪深渝4个试点城市中,北京2008年曾提出“空转实”的申请；上海近日传出拟开征住房保有税；深圳去年曾有消息传出将率先开征物业税；重庆则是市长黄奇帆透露将开征特别房产消费税。传言中的4个试点城市均曾站在物业税开征的风口浪尖上。再加上物业税将按照买房时合同价打七折后再按1.2%—1.5%征收的细节,让这次传闻更显得有鼻子有眼。

猜想二

房产保有税

有媒体报道称,上海市住房局牵头制定的物业税方案目前已经形成,不过,上海方面计划征收的是房产保有税。该媒体称,可能对存量房和增量房一并征收,但会从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与投资需求,其中自住需求可免交。

4月8日,上海市房管局罕见地专门通过官方网站对上述消息作出回应:目前有关部门正在进行的研究是“完全正常的”,但具体征收要“要经国家层面定,但如果政策出台,我们会积极配合贯彻落实好”。显得这一消息绝非空穴来风。

还有知情人士透露:早在今年初,上海市主要领导就在内部会议上表态,年内一定要推出房产保有税,市住房局负责牵头设计前期方案。

上海市财税局工作人员表示,可以明确的是,目前上海各房地产交易中心已经实施联网,能第一时间了解每户家庭的房屋拥有情况。另外,税收部门在办理契税交纳时,已保留了所有购房者留下的购房价格及面积信息,这构成了税务部门征收住房保有税的一项基础。

不过,如果地方对个人开征房产业税,显然还需通过国务院审批。

猜想三

特别房产消费税

3月24日的重庆“两会”上,市长黄奇帆表示,为了抑制高房价,政府可以对这些高端房征收“特别房产消费税”。