业主违法装修房屋造成他人损失案

原告：业主陈某

被告：业主施女士

　　施女士是某高档住宅区的业主住在19楼。施女士在海外生活多年，对卫生设施要求很高。由于施家卫生间较小，施女士于是别出心裁地将北卧室改为浴室，并安装了一个三角大浴缸。施女士在装修浴室时，由于采取的防水措施不当，致使台盆金属软管断裂漏水，浴缸外溢，积水渗漏到楼下的陈某家中。从1999年起，已发生了3次治水事件。陈某提出意见后，施女士也对浴室进行了修理，但仍没在恢复北房间的卧室功能。近期再次发生的治水事件，致陈家客厅的西墙北角、北卧室屋顶和墙面及窗帘等多处受损。牧业管理企业向施女士发出了整改通知，施女士置之不理。陈某无奈，只得将施女士告上了法庭。

　　法院认为，房屋设计功能不同，设计要求也不同，尤其是厨房和卫生间，地面须加设特殊的防水层以免渗漏。施女士在没有防水层的部位安装洁具，给相邻方造成隐患。《城市新建住宅小区管理办法》及地方法规规定：禁止擅自改变房屋及配套设施等。施女士的行为侵害了陈某的合法权益。法院判决施女士在规定期限内拆除安装在北卧室的卫浴设施，重新粉刷墙面、铺设地板，恢复卧室的设计用途，并负责修复陈某家的受损部位，赔偿损失。

　　点评：

　　《牧业管理条例》规定，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知牧业管理企业，牧业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主.业主作为物业专有部门的所有人,原则上有权利处分自己的专有部分的物业,当然包括装饰装修物业的权利。但是由于专有物业部分与其他业主的专有部分及共用部分紧密结合或者相邻，业主进行装饰装修时会影响到其他业主的利益。因此法律规定业主在装饰装修时应当遵循一定的原则，禁止一系列严重影响其他业主利益的行为。该案虽然发生在《条例》实施以前，但按已有法规，也应如此判决。

　　施女士的行为违反了有关法规的规定。《住宅室内装饰装修管理办法》第三十三条规定：“因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品损坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业负责的，装修人可以向装饰装修企业追偿。装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。”《住宅室内装饰装修管理办法》第五条第二款规定，住宅室内装饰装修华东活动，禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；第三十八条还规定，将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人处500元以上1000元以下的罚款，对装饰装修企业处1000元以上1万元以下的罚款。因此，施女士不但应依法承担恢复原状、赔偿损失的民事责任，还应依法接受行政处罚。

　　关于物业管理企业的责任。《物业管理条例》第四十六条第一款规定：“对物业管理服务区域内违反有关治安、环卫、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政部门报告。”第五十三条第二款规定：“物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主。”这是为物业管理企业设定的一项义务。

　　本案中，如果物业管理企业没有尽到这方面的以义务，就应当承担相关的责任。《住宅室内装饰装修管理办法》第四十二条规定：“物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定装饰装修管理服务费的倍至3倍的罚款。”《物业管理条例》第三十六条第二款也规定：“物业管理企业未能发行物业服务合同约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”

　　如何界定特定管理企业是否履行了合同呢？通常来讲，如果物业管理企业已按照合同的约定尽到自己的责任且不存在管理上的缺陷，则物业管理企业不应承担责任；相反如果物业管理企业存在明显的过错，则应当承担未履行合同或者履行合同存在瑕疵的赔偿责任。

　　但是，我们必须注意到，物业管理企业毕竟是一个民事主体而非行政管理机关，作为民事主体的物业管理企业不具有行政权力，因而物业管理企业不可能采取任何强制措施，它所能做的仅仅是发现了问题，及时向业主及施工单位提出意见，或者向有关行政管理部门报告，而不能直接采取有效的行政制裁手段。当然，如果物业管理企业根本没有发行监督管理义务，没有能够及时发现问题并提出建议也没有及时向有关部门报告，物业管理企业则应承担相应的责任。