丽水市物业管理办法

　　《丽水市物业管理办法》已经市政府第21次常务会议审议通过，现予发布，自2007年7月1日起施行。

　　市 长 陈荣高

　　二○○七年五月二十九日

　　丽水市物业管理办法

　　第一章 总 则

　　第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》(以下简称国务院《条例》)、《浙江省物业管理条例》(以下简称省《条例》)和其他有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 丽水市城市规划区内的物业管理、使用及其监督管理适用本办法。

　　第三条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　第四条 物业管理实行业主自治与委托物业服务企业实施专业管理相结合的原则。

　　第五条 政府鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平，鼓励物业服务企业开展国家级、省级、市级物业管理示范小区创建活动。

　　为扶持物业服务企业的发展，在实施物业服务的活动中政府给予政策上的支持和优惠。

　　第六条 市建设局是物业管理活动的行政主管部门(以下称物业管理部门)，负责市区物业管理的监督管理工作。

　　市建设局莲都区分局、丽水开发区分局具体负责各自管理区域物业管理的监督管理工作。

　　城市规划、市政公用、城市管理、环境保护、价格、公安、民政、工商、税务等行政管理部门以及供电、供水、供气、通讯、有线电视等单位按各自职责，协同实施本办法。

　　街道办事处(乡镇人民政府)负责协调物业管理与社区建设之间的关系，建立小区联席会议制度，协助物业管理部门对物业管理进行监督和指导。

　　社区(村)居民委员会负责指导建立小区业主委员会，负责协调物业管理小区的物业管理活动。

　　第二章 业主、业主大会和业主委员会

　　第七条 业主在物业管理活动中，享有《中华人民共和国物权法》和国务院《条例》、省《条例》规定的权利，并应当履行相应的义务。

　　第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益，履行规定的职责。物业管理区域内业主户数少于50户且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　物业管理区域由物业管理部门会同街道办事处(乡镇人民政府)根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求社区(村)居民委员会的意见。

　　新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。新建住宅物业管理区域的确定，城市规划管理部门在选址或规划设计条件中应予以明确，并在规划设计方案审查中予以落实。

　　旧城区规划范围内新开发建设的住宅，与周边原有住宅区房屋相毗连的，经相关业主同意，可以归并为一个物业管理区域。

　　第十条 物业管理区域具备召开首次业主大会条件的，建设单位应在30日内向物业管理部门提出召开首次业主大会的书面报告，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售及交付使用时间等文件资料。物业管理部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府)、社区(村)居民委员会指导组建业主大会筹备组及开展相关工作。

　　筹备组一般由5-7名成员组成，其中社区(村)居民委员会、建设单位代表各1名、业主代表3-5名。筹备组的组长可由社区(村)居民委员会代表担任。筹备组的业主代表由业主推荐或社区(村)居民委员会推荐公示后产生。

　　第十一条 物业管理企业应配合筹备组开展工作。

　　首次业主大会筹备经费由建设单位承担。预缴筹备经费由物业管理部门代收代管，建设单位应在物业竣工验收前一次性向物业管理部门预缴筹备经费。筹备经费使用应坚持节俭、合理、按实结算的原则。具体预缴标准按总建筑面积每平方米0.5元计算，一个物业管理区域最低不少于1万元，最高不超过5万元。

　　第十二条 业主代表的产生、业主投票权、业主大会制度按照省《条例》的规定执行。

　　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

　　第十三条 业主大会应当制订业主公约。业主公约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主应当履行的义务以及违反业主公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　业主公约自业主大会会议审议通过之日起生效，对全体业主、非业主使用人具有约束力。

　　第十四条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权数确定办法、业主委员会委员资格和人数以及任期等事项作出约定。

　　第十五条 下列事项由业主共同决定：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

　　(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

　　(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　第十六条 业主委员会人数根据物业管理区域规模大小确定，一般由5-15人(单数)组成。

　　业主委员会每届任期3-5年，可以连选连任。

　　第十七条 分期开发的物业符合省《条例》第八条规定要求的，可以在分期开发期间成立业主委员会。

　　新进物业的业主入住后，应当按相应比例增补业主委员会委员。增补的候选人从新进物业的业主中推举。

　　第十八条 业主委员会委员有下列情况之一的，由主任提议或经物业管理部门、社区(村)居民委员会建议，经业主委员会会议通过，其委员资格终止，并在物业管理区域内予以公告：

　　(一)不再是本物业管理区域业主的;

　　(二)因违法犯罪等原因不能履行委员义务的;

　　(三)拒不履行业主义务的;

　　(四)无正当理由连续三次缺席业主委员会会议的;

　　(五)因疾病或其他原因丧失履行职责能力的;

　　(六)以书面形式向业主大会提出辞呈的;

　　(七)在所聘请的物业服务企业工作或领取报酬的;

　　(八)其他原因不宜担任业主委员会委员的。

　　业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3 日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。

　　第十九条 经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主临时大会。

　　业主委员会不按规定召开临时业主大会的，物业管理部门、街道办事处(乡镇人民政府)、社区(村)居民委员应当指导业主召开。

　　第二十条 业主大会可以决定在物业管理用房中划出必要面积，作为业主委员会的办公用房。

　　第二十一条 物业管理区域内，应建立由物业管理部门、街道办事处(乡镇人民政府)、社区(村)居民委员会、公安派出所、业主委员会或业主代表、物业服务企业等参加的联席会议制度。联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)负责召集和主持，主要协调解决物业管理中的纠纷和疑难问题以及社区精神文明、构建和谐社会的基础性工作。

　　有下列情况之一的，应当召开联席会议：

　　(一)业主委员会任期届满但不主持换届选举工作的;

　　(二)20%以上业主提议召开临时业主大会会议，但业主委员会不依法召集的;

　　(三)多数业主对业主委员会不信任，要求进行换届选举的;

　　(四)业主委员会的行为损害了广大业主利益的;

　　(五)发生其他影响物业管理区域稳定的情况;

　　(六)社区开展精神文化、和谐社会构建等活动。

　　第三章 前期物业管理

　　第二十二条 建设单位应当在取得住宅物业商品房预售许可证前选聘前期物业服务企业，对物业进行前期管理。倡导房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标方式选聘物业服务企业。

　　住宅物业的建设单位应当通过招投标方式选聘物业服务企业。但是，投标人少于三个或者物业管理区域的建筑面积少于5万平方米的，经物业管理部门同意，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业。

　　第二十三条 建设单位在销售物业时应当与业主签订业主临时公约，作为商品房买卖合同的附件，并报物业管理部门备案。

　　业主临时公约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反业主公约应当承担的责任等事项依法作出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。

　　建设单位在销售物业时应当将业主临时公约向物业买受人予以明示，并有义务作出说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

　　第二十四条 建设单位选聘物业服务企业进行前期物业管理的，应当签订前期物业服务合同，并报物业管理部门备案。

　　建设单位与物业买受人签订商品房买卖合同时，应当同时签订包含前期物业服务合同约定主要内容的补充协议。

　　第二十五条 前期物业服务合同约定期限尚未届满，但业主大会已按规定选聘物业服务企业的，前期物业服务合同自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起终止。

　　第二十六条 物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。

　　在办理物业交接手续时，建设单位应当按有关规定向物业服务企业移交相关资料。

　　物业服务企业接管物业时，应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验，作相应记录，发现与竣工验收资料不相符合或者有质量问题的，应当向物业管理部门或者其他有关行政管理部门报告。

　　第二十七条 建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积7‰的比例配置物业管理用房;物业管理区域内的物业既有住宅，又有非住宅的，分别按住宅、非住宅的7‰提取物业管理用房;但物业管理区域内的物业均为非住宅的，物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰。

　　物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，其面积、位置应当在批准的建设工程规划设计方案中载明。

　　因依法调整规划，物业竣工验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可证载明的地上建筑面积的，建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房;确实无法补充配置的，应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入专项维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

　　第二十八条 物业管理用房依法属于全体业主共同所有。未经业主大会同意，不得改变其用途。物业管理部门应当将物业管理用房的位置、面积等基本情况在物业管理区域内予以公示。

　　第二十九条 物业服务企业在前期物业管理期间利用物业管理用房、公共场地、共用部分进行出租和经营的，获取的收益可以用于弥补物业服务企业物业管理收费的不足或者物业管理的其它方面，但应当在前期物业招标书和管理方案以及前期物业服务合同中载明，并报价格、物业管理部门备案，前期物业服务结束仍有剩余的部分用于补充物业专项维修资金。

　　第四章 物业管理服务

　　第三十条 一个物业管理区域由一家物业服务企业提供物业服务。提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

　　倡导物业管理区域实行酬金制物业服务。

　　第三十一条 物业管理部门应当建立物业服务企业诚信档案和物业管理统计报表制度。物业服务企业应当按照有关规定向物业管理部门报送季度、年度统计报表和其他相关资料。

　　第三十二条 外地物业服务企业在市区从事物业管理服务活动，应当将资质证书等相关材料报物业管理部门备案。

　　第三十三条 物业服务企业应当将物业服务项目、服务内容、服务标准、收费标准以及投诉电话等在物业管理区域显著位置进行公示，接受业主和相关部门的监督。

　　物业服务企业实行酬金制收费方式的，物业管理的各项资金应当按规定建账立制，其收支情况应当定期公布，接受全体业主的监督;实行包干制收费方式的，应当定期公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。

　　物业服务费的具体标准和收取办法，按照价格、物业管理部门制定的《丽水市物业服务收费办法》执行。

　　第三十四条 物业服务合同终止后10日内，物业服务企业应向业主委员会或新聘的物业服务企业办理书面交接手续，并移交预收的物业服务费、初始的以及在物业管理维修过程中所形成的全部物业管理资料、物业管理用房。

　　第三十五条 街道办事处(乡镇人民政府)、居民委员会应当配合物业管理部门或者受其委托调解业主、非业主使用人与物业服务企业在物业管理活动中发生的矛盾和争议。

　　第五章 物业使用与维护

　　第三十六条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　物业管理区域内共用设施设备的建筑施工、移交接收、更新改造及其管理按照《浙江省物业管理区域相关共有设施设备管理办法》规定执行。

　　第三十七条 业主、非业主使用人应当按照房地产权证书载明的用途或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不得改变物业使用性质。确需改变的，应当征得利害关系人的同意，报经规划、国土资源等有关部门批准，并依法办理相关手续。

　　第三十八条 禁止下列损害公共利益的行为：

　　(一)违法改变房屋承重结构;

　　(二)违法搭建建筑物、构筑物;

　　(三)擅自改建、占用物业共用部位;

　　(四)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

　　(五)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品;

　　(六)超标排放有毒、有害物质;

　　(七)排放超过规定标准的噪声;

　　(八)法律、法规或业主公约禁止的其他行为。

　　第三十九条 业主或者非业主使用人装饰装修房屋的，在开工前，应当向物业服务企业或者物业管理部门申报登记。

　　物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者非业主使用人。

　　提倡由有资质的装修企业承担物业装饰装修工程的施工。

　　第四十条 凡涉及物业主体和承重结构变动的装修工程，业主和装修企业应当事先取得建设规划部门的批文，并在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，没有设计方案的，不得施工。

　　第四十一条 业主或者非业主使用人装饰装修房屋，应当遵守法律、法规和本办法的规定以及业主临时公约、业主公约。

　　第四十二条 物业服务企业应当加强物业管理区域内装饰装修安全事项的巡查，业主应当予以配合。物业服务企业发现业主、非业主使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国务院《条例》、省《条例》和本办法规定以及业主临时公约、业主公约行为的，应当予以劝阻、制止。物业服务企业劝阻、制止无效的，应当及时报告物业管理部门或者有关行政管理部门。

　　其他单位或者个人发现业主、非业主使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国务院《条例》、省《条例》和本办法规定行为的，可以向物业管理部门或者有关行政管理部门投诉或者举报。物业管理部门或者有关行政管理部门接到报告、投诉、举报后，应当依法及时处理。

　　第四十三条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，方可向有关部门申请办理审批手续。所得收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

　　第四十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家和省的有关规定交纳专项维修资金。

　　第四十五条 物业专项维修资金(以下简称专项维修资金)，是指由业主交存的专项用于建筑物内共有部分、建筑区划内共有设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

　　物业专项维修资金实行业主自主管理与政府代为管理的方式，鼓励业主通过民主、协商的原则，实行业主自主管理。物业专项维修资金的缴交、管理、使用按《浙江省物业专项维修资金管理办法》执行。

　　第四十六条 物业存在安全隐患，危及公共利益及其他业主合法权益的，责任人应当及时维修养护，消除隐患，有关业主应当给予必要配合。

　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会或者业主委员会同意，可以由物业服务企业代为维修养护，所需费用由责任人承担。

　　业主、非业主使用人在物业使用中发生权益争议的，可以要求所在地街道办事处(乡镇人民政府)、物业管理部门或者联席会议调解。

　　第四十七条 建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业服务企业保修，也可以自行组织保修。

　　建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向物业管理部门交纳物业建筑安装总造价2%的保修金，存入指定银行，作为物业保修期内保修费用保证。

　　物业保修金的交纳、使用、退还、管理和监督按照《浙江省住宅物业保修金管理办法》执行。

　　第六章 法律责任

　　第四十八条 违反本办法有关规定，由物业管理部门依据国务院《条例》、省《条例》等有关规定，依法进行查处。

　　对涉及建筑主体或者承重结构变动的装修行为，按国务院《建筑工程质量管理条例》第六十九条规定执行。

　　第四十九条 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

　　在物业管理活动中，业主委员会为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以业主委员会名义依法提起诉讼。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

　　第五十条 物业服务企业未履行物业服务合同约定义务，导致业主人身、财产受到损害的，依法承担民事责任。

　　业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促该业主交纳，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

　　第五十一条 物业管理部门或者其他有关行政管理部门的工作人员有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　(一)挪用专项维修资金或者保修金的;

　　(二)对投诉、举报不及时处理或者发现违法行为不依法予以查处的;

　　(三)不按规定出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明的;

　　(四)利用职务之便，收受建设单位或者其他人的财物等不正当利益的;

　　(五)其他玩忽职守、滥用职权、以权谋私的行为。

　　第七章 附 则

　　第五十二条 本办法中有关名词和专业用语的含义，同省《条例》规定。

　　第五十三条 业主决定不选聘物业服务企业实行自我管理的，依照国务院《条例》、省《条例》和本办法相关规定执行。

　　第五十四条 各县(市)可根据实际情况参照执行。

　　第五十五条 本办法自2007年7月1日起施行。