天津新物业管理条例解读 空置房不减免物业费

　　市国土房管局相关部门负责人接受记者采访时表示，目前本市对于空置房的物业费依然是按照全额费用收取。按照《天津市物业管理条例》规定，物业竣工验收合格交付业主后发生的物业管理服务费，由业主承担。因此，业主应当根据物业服务合同的约定，按时交纳物业管理服务费，即便房屋空置，业主也应全额交费。

　　市国土房管局物业管理处相关负责人介绍，作为业主，花钱购买的商品房包含两部分财产，根据《物权法》规定，一部分属于业主个人所有的专有部分财产，另一部分属于全体业主共同所有的共有部分财产，如小区内的绿地、道路、电梯、楼梯、房屋的屋顶、外墙等。 对于共有部分财产在项目竣工验收合格开发商交给业主后，不论业主是否实际入住，作为每一位业主都拥有对该部分财产的共有权利，根据规定："业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享受权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务"。不论采取聘请物业公司管理，还是业主自行管理，业主都要履行自己对共有财产的管理义务。

　　按照国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务定价成本监审办法(试行)》的通知规定，物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用组成。

　　对于一个小区来讲，在业主入住后物业公司就会按照物业服务合同的约定开始提供各种服务，空置房屋的存在对服务成本支出的影响是微乎其微的。以生活垃圾为例，有的业主说我没有在小区里居住，也没有产生生活垃圾，这部分钱应该在收取物业费时减掉，针对这一问题，记者通过采访一些物业公司了解到，目前本市的物业公司多数都采取和物业项目所在地的环卫部门按自然月包干结算费用的合作方式，不会因为空置房业主没有产生生活垃圾而减少成本的投入。记者在采访中还了解到，大多数业主和物业公司对给空置房业主减免物业费的做法不认同，认为这种做法等同于把空置房业主理应承担的物业费转嫁到其他入住的业主身上，同时会影响物业公司的收支平衡，造成运营困难，直接影响的是住宅小区的物业管理服务品质，将侵害全体业主的公共利益和生活品质，危害小区业主共有财产的保值增值。

　　业主张女士认为，自己的房屋空置没有入住，并没有享受到物业公司提供的服务，全额缴纳物业费不合理。对此观点，市物业管理协会负责人表示，这实际上是忽略了自己对小区共有部分的所有权，忽略了专业物业管理对自身财产保值增值所起到的重要保障作用。物业管理服务具有公共性特征，物业公司不可能因有空置房的存在，就可以减少服务内容、降低服务标准。记者查阅相关法规了解到，最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释中提道："物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。"

　　谈及在业主与物业公司关系中最为敏感的物业费问题，记者了解到，对于普通商品住宅来讲，按照本市新出台的《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》的规定，普通住宅小区物业管理基本服务费实行政府指导价，按照服务标准和对应的收费标准实行级别管理，分4个等级，各等级指导收费标准(即中准价格)分别为1.2元/平方米/月、0.9元/平方米/月、0.7元/平方米/月和0. 5元/平方米/月。具体到每个小区的物业管理服务费标准是根据业主提出的服务内容、服务标准等需求后，由物业公司进行测算，并经双方协商而确定的，费用标准与服务内容、服务标准是一致的。一味寄望于少花钱而享受超值服务是不现实的。有的物业公司为了取得小区的管理权而承诺低收费标准大多是在欺骗业主，当接管小区出现亏损后很快退出的现象时常发生，希望广大业主不要上当受骗，防止因频繁更换物业公司对业主的正常生活秩序造成影响，给房屋本体和共用设施设备维护带来影响，造成自己的房产贬值。