新老物业交接有多样“表情”

记者张之花整理

微笑篇

2007年11月，在浦东新区江临天下小区顺利地举行了物业服务公司的交接仪式——东湖物业公司从中海物业公司手中接过了服务管理权。 “物业公司的进出交接从来没有像今天这样顺利过。 ”市物业管理行业协会蔡兴发会长在交接仪式现场说。

在江临天下小区的前期物业管理服务中，中海物业公司付出了艰辛的努力，因为总公司发展战略的调整而退出了江临天下的物业管理。为了确保江临天下小区广大业主的利益，为了小区服务管理的平稳过度，中海物业公司做了大量工作，显示了一个品牌物业公司的责任感和使命感。

在江临天下小区物业管理招投标中，小区业委会和业主代表，从考察东湖物业公司管理项目，发放招标文件，到参加决标会，都一丝不苟，体现了强烈的参与意识和主人翁精神。东湖物业公司从中海物业公司和业委会主任手里接过移交文件时，感受到了一份沉甸甸的责任。东湖物业公司总经理李风表示，将禀承“业主利益第一、用户满意第一、公司品质第一”的质量方针，在中海物业公司已建立起的高水准服务平台上，依靠广大业主和业委会的支持，向全体业主交上一份满意的答卷。

以往耳闻目睹的不是老的物业公司不肯退出，就是新的物业公司进不了中标小区。中海物业公司和东湖物业公司的交接在物业服务行业中开了个好头，起到了良好的表率作用。

法律篇

《中国物业管理》刊文表示，新旧物业公司交接难主要体现在三点：

1、相关设施移交难

根据《物业管理条例》（以下简称《条例》），物业管理用房等房产的所有权属于业主，但由于在房地产开发建设和登记产权时，大部分登记的是开发建设单位，而目前又没有法规规定这部分产权如何移交给业主。如物业管理用房，即使旧物业管理公司同意移交，但在接管初期，旧物业公司对物业管理用房进行过装修，投入了一部分的费用，需要旧的物业公司、新的物业公司、业委会进行协商，增加了新旧物业交接的难度。

2、物业资料移交难

根据《条例》，建设单位应当向物业公司移交以下资料：（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用等技术资料；（4）物业管理所必须的其他资料。要求物业企业应当在前期服务合同终止时将上述资料移交给业委会。

虽然《条例》对交接内容有规定，但是比较笼统，不能充分地将日后新物业公司顺利开展公作所需要的资料（如财产记录、设备情况和客户资料等）涵盖在内。另外，由于大部分前期物业公司都是由开发商选聘或者自己组建的物业公司，开发商不按规定向物业公司移交相关资料，旧物业公司也就无法在交接时提交完整资料。

3、相关费用处理难

（1）物业管理费账目管理杂乱。旧物业不能详细公布业主交费情况，而一些物业管理中的费用该支付的没有支付，该公布的不公布，造成收入和费用混乱，又没有监督机构对支出进行监管，比较混乱，在新物业交接时，各管理项目费用理不清，不能顺利接管。

（2）代收费用的差额问题。如很多老小区，在初始阶段没有一户一表，旧物业公司义务为居民代收水电费，出现的差额费往往由物业公司承担，这样在交接时，对于差额部分如何来妥善解决，原有物业公司的权益又如何来保护，解决不好这些问题，新旧物业交接时就容易产生纠纷。

（3）物业费欠缴。现在，物业费收缴率普遍不高，好一点的到90%，而很多维持在70%，一些老小区还不到40%。这样，新旧物业交接时物业费的纠纷就成为一个很大障碍。旧物业公司在物业费的问题没有解决前，让其退出是很难的。

（4）其他费用，如前期停车费、一些经营性收益的问题也影响了新旧物业交接的顺利开展。

官司篇

玉佛城最初由开发商下属的上海玉佛城物业管理有限公司提供管理服务。因开发商对其管理服务不满意，于1997年8月改聘上实物业管理（上海）有限公司。玉佛城业委会成立后，先后与上实物业公司签订了三期物业管理服务合同，分别是1999年8月至2000年12月；2001年1月至2001年12月；2002年1月至2004年6月。

在很长一段时间里，玉佛城的物业管理服务相当顺畅。但由于滚动开发，时间长达十几年，给小区业主生活带来影响，特别是北面地块的商务楼将要开工建设时，引发了一些业主拉横幅、刷标语，竭力阻止施工，小区矛盾纠纷爆发，还曾经发生过流血事件。刚开始，业主的矛头对着开发商，但当施工建设成为现实，南面和北面的商务楼已在施工建造时，有少部分业主把矛头转向了与开发商有关联的物业公司。

在上实物业公司管理服务期间，玉佛城先后获得了市物业管理优秀住宅小区、市文明小区、全国物业管理优秀示范小区等多项荣誉称号。 2005年10月，玉佛城第三届业委会征询业主是否要通过招投标方式选聘物业公司前，在小区里张贴了“公开信”，称上实物业公司非国有单位，已被总经理承包等。在100多票没有回复被视作同意的情况下，同意招投标的人数超过2/3。招标结果公布后，业主发现中标的是一家名不见经传的物业公司，而且仅为三级资质。 2006年3月中旬，业主自发征询意见，坚决要求留住一级资质的上实物业公司。超过2/3以上的业主在上面签名。业主将签名的复印件送到市房地资源局，再由市房地资源局转到普陀区房地局。

2006年1月10日，由当时进驻玉佛城的普陀区政府工作小组牵头，召集包括区房管局、玉佛城居委会和业委会、中标的物业公司、上实物业公司等方面人员参加的工作协调会。上实物业公司明确表示：第一，中标的物业公司合法，上实物业公司应当做好移交；第二，物业管理服务与交接，都应在遵守法规和合同的原则下进行，当事各方都应履行义务和享受权益。鉴于欠收约120万元物业服务费，要求业委会张贴告示，督促业主、使用人交款。公司也会加紧催收，120万元收到后立即进行移交。会议达成一致意见：业委会出告示督促业主缴费，上实物业公司加紧催收，争取尽早移交；中标的物业公司暂缓进驻玉佛城小区。

上实物业公司通过诉讼追缴物业服务费的案件中,法院全部支持上实物业公司的诉求。市第二中级人民法院作出终审判决,认定上实物业公司在玉佛城的管理合法。法院认为，物业管理服务合同所约定的服务期限届满后，业委会未与上实公司重新签订合同，但上实公司仍然进行管理服务，业主也予以接受，应认定原物业服务合同继续有效，合同当事人应按照原合同约定的权利义务继续履行，但服务期限为不定期。业委会或物业服务企业可以随时提出终止履行，但应提前3个月通知对方。上实物业公司赢了官司后，认为讨回了说法，选择了退出玉佛城，并提前三个月通知了业委会。

吵闹篇

家住海伦路88弄浦江名邸的业主徐先生表示，最近几个月来，因为小区新老物业交接出问题，双方秩序维护员多次发生冲突，业主人心惶惶。

徐先生说，矛盾的爆发要追溯到去年11月，通过招投标选出的新物业（轩宇物业）按计划进驻小区。此前，新物业已经和业委会签订了合同。但是，老物业（瀛通物业）和部分业主认为，选聘新物业的过程 “有问题”，不承认这一结果，拒绝撤离，并要求召开业主大会。双方物业展开了一场旷日持久的“争夺战”。

“现在，小区里每天都有两批秩序维护员在值班，就是为了抢地盘。”徐先生说，新老物业的秩序维护员各自穿着不同的制服，每天从早到晚在小区的3个出入口值班，一个出入口都各有两三个人，双方互不理睬。有两天，双方发生了多次冲突。一天下午，新物业的十多名秩序维护员“冲击”物业管理处大门，老物业关门抵挡，最终警方到场才平息事端。

住在这样一个充满硝烟、剑拔弩张的小区里，实在让徐先生和众多业主觉得非常不安。他说，业主的信箱内，经常会出现一些“告业主书”的类似通知，内容不外乎事件双方互相指责。 “到底选哪家物业公司，应当通过正规途径，按规章办，而不是像现在这样，暴力相向，把小区搅得一团乱。 ”

区房管局和街道处理此事的相关负责人表示，新老物业双方始终未能达成一致，作为主管部门，只能尽力调解。这名负责人还表示，“关于招投标的过程，从法律程序上来讲，基本没有问题，但是对广大业主告知不够”。

茫然篇

业主罢免“管家”困难重重

□本报记者张之花

当听说有些小区成功罢免物业公司的消息时，松江九亭某楼盘的业主丛小姐就颇为羡慕：什么时候我们也能“成功”啊！

小区类似丛小姐这种想法的业主并不少见。该小区共有2649户，其中300多家是群租户，635家租户，80余家居改非，自住业主约占一半。业主入住率不高直接影响到物业费的收缴率。小区物业经理介绍，目前物业费收缴率不足50%，企业经营压力非常大。小区交房之初，物业费的收缴情况还不错，但随着业主对物业管理的不满情绪与日俱增，物业费收缴率一落千丈。业主不满的原因有：高空抛物致垃圾满地、群租问题迟迟得不到解决、业主家失窃等，小区环境脏乱差的现状也影响大家对物业管理的信心和满意度，这些问题最后都成了业主拒缴物业费的理由。

对于小区种种不尽如人意的现象，不少业主认为，最重要的原因就在于管理小区的物业公司资质不够。资料显示，小区是一个超过30万平方米的住宅区，根据建设部2004年下发的物业资质管理办法，只有一级资质的物业管理企业才可以承接此类物业管理项目，而小区目前的物业公司只有三级资质，按规定只能承接20万平方米以下的住宅项目。

由于物业费收缴率不高，资金出现巨大缺口，在入不敷出的情况下，公司只能先行支付人员工资，缩减其他开支，而亏损经营也导致物业在服务上恶性循环。

丛小姐表示，虽然好多业主和自己一样，希望能换个物业公司。但小区直到2008年8月，才成立业委会。而且即使成立了业委会，也感觉希望渺茫：11个委员中，只有三四个还算认真干事，其他的只是挂个头衔而已。 “罢免物业不知道猴年马月，我实在等不及了，等楼市走出低迷期后，就打算卖房换个小区。 ”