业主以其未签订前期物业管理合同为由而拒绝履行合同

来源：房产之窗法律网

作者：韩皓律师

[案例]

某业主入住新购房产后，以前期物业管理合同是房产商而非其与物业管理企业签订，对其不发生效力为由，拒绝缴付物业管理费，物业管理企业在多次催讨不成情况下，向法院提出诉讼，法院判决该业主按照前期物业管理合同的约定缴付物业管理费。

[法理分析]

前期物业管理合同是指在业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效前，房产开发企业委托物业管理企业实施物业管理而与其签订的合同。它不同于普通物业管理合同是由业主委员会与物业管理企业签订，而是由房产开发企业直接与其选聘的物业管理企业签订。这是因为，在前期物业管理期间，由于业主入住率尚不能达到法规、条例规定的成立业主自治组织（业主委员会）的标准，作为此时物业最大业主的房产开发企业为维护整个物业的正常运作，代表全体业主与物业管理企业签订前期物业管理合同，其效力及于已入住的业主和尚未入住的业主。在实务中，房产开发商在与业主签订购房合同时，往往将已经签订的前期物业管理合同作为购房合同的附件（《上海市居住物业管理条例》将其规定为“应当”），这样，业主实际上已对前期物业管理合同作出了接受承诺。本案中，由于前期物业管理合同的特殊性，该业主拒付物业管理费的理由并不成立，在享受了物业管理服务后，应承担相应的缴纳物业管理费的义务。