住宅小区物业管理的实施

　　一、物业管理的性质、内容及发展方向。

　　物业管理是以管理房、小区设施和环境，为集团、为居民提供多项服务的一门新型的、综合性的服务行业，其经营性质属第三产业。它的主要经营内容是：房产 的管理、维修、保养；辖区的环境卫生、环境美化及管理；辖区的道路养护；通讯、供水、供电等市政设施的管理；辖区的消防、治安体系的建立及管理，还可以为居民提供各种信息服务，代办各类证件、手续，开展上门服务、夜间服务、节假日服务、特殊服务等，有条件的还可以开办托幼托儿、家庭教育等的服务及管理。总之、物业管理是实行全方位、“一条龙”为社区提供多功能、多项目的优质、高效的服务。它的发展方向将是：改变目前一切由政府和企业投资包办的行政管理型为服务经营型，使小区管理走上市场经济的轨道。

　　二、物业管理的特点。

　　物业管理具有社会化、专业化两大特点。社会化是指物业管理既抓社区的公益事业，又管居民的实事；既有琐碎的日常服务，又有较高层次的管理，点多面广。 因此，要求物业管理首先必须得到居民的认可、信任，具有稳定的队伍，熟悉每个街区，每个住户，从而更好地满足居民的各种要求。专业化是指所管理服务的内容 专业性较强，要求管理人员业务要精通，各种专业人员要齐备，能迅速、正确地解决各种问题，并能做到合理收费，真正为居民排忧解难，服务周到。总之，朗好的 信誉是物业管理赖以生存的条件。

　　三、物业管理的经营模式及经营者。

　　党的十四大三中全会确定了发展社会主义市场经济的基本框架，物业管理是一个新兴的行业，旧的框框少，在市场经济条件下，必须有较高的起点，良好的运行 机制。所以，物业管理的经营模式必须是独立经营、自负盈亏。经营者必须具备独 立法人的资格，国有、集体、私营企业和“三资”企业都可以参与。通过合法经营，竞争优胜业劣汰，促进它的提高与发展。由于不少地区的物业管理处在起步阶段，配套的法规、政策尚未健全，管理水平不高，新建小区的物业管理，在投入使用初期，可以交由房地产开发企业经营。因为开发者熟悉小区建设情况，各类图纸档案齐全，与住户已建立了一定的联系。加上小区收尾工程、配套工程在小区基本建成后还要继续进行，因此，开发者利用其雄厚的资金及其他优势，可以更好地、更方便地为居民提供优质服务。

我国在城市的旧区，由于历史原因，配套设施不全，违章建筑多，面临着管理、改造两大任务。房管部门经过几十年的发展，已具有相当的规模，管理水平、人员素质、服务质量都有了提高，但由于旧体制的制约，不少地方的房管部门业务范围比较单一，在市场经济大潮中举步维艰。当前如何发展房管事业？一是要转变职能、机制，深化改革，变单一的管理为全方位的经营和物管理，寻找市场、占领市场，自我发展；二是要更好地运用政策，更宽地开拓业务范围，做到房业为主，全面发展，从而在旧城物业管理方面发挥更大的作用。

　　四、物业管理与居委会、公安及有关部门之间的关系。

　　物业管理公司是独立的具有法人地位的企业，是小区物质文明建设的主要实施者，居委会是城市最基层的组织。物业管理的出现，有笪居委会从日常众多的烦杂 事务中解脱出来，即是将居委会原来从事的一部分业务，交由物业管理来实施，这样可以使居委会在仪器精力抓好宣传党和政府的政策，管好计划生育，办好文化站，调解民事纠纷，搞好民主选举，抓好精神文明建设……同时，对物业管理也可实行有效监督，协助专业队伍提高小区管理水平。

目前社会治安形势比较严峻，而公安部门的警力、经费又普遍不足，小区管理机构可以在公安部门的领导下，组建小区的治安联防体系，负责小区的治安管理， 处理突发事件，从而有效地保证小区的安全，解除居民的后顾之忧。

　　物业管理与供水、供电、环卫等行业的关系，可以借鉴目前我国一些较大企业 自办家属院的管理办法，行业部门对小区实行总电表、总水表控制；小区内部物业管理部门可以在有关部门的指导下，遵照城市有关法规，建立小区的各项体系。这 样居民办手续、交费、修理等就可以就近找物业管理部门解决；而一些专业性较强的行业，可以彩合作经营的办法来经营。总之，物业管理的实施可以使目前的条、 块管理，变为综合性管理与服务，可以说，物业管理是联系小区与各部门的桥梁、纽带。

　　五、发展物业管理的外部环境。

　　物业管理是一个新兴的、建设现代化城市必不可少的行业。它的问世、发展需要众多的外部条件：首先必须得到人们的认识、了解。要加强舆论的宣传，引导全 社会和更多的人能全面、正确地认识它、利用它。第二，目前社会主义市场经济体制尚未完全形成，在新旧体制交替下，各种关系较为复杂，要使物业管理能迅速发 展，就必须理顺各种关系，使职能、职责、分工明确，减少管理层次，以笪物业管理的健康发展。第三，尽快建立物业管理的有关法规及收费、纳税办法，使物业管 理有章可循、有法可依，从而使物业管理能走上规范化、法制化的轨道。

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