深圳普通住宅物业管理费

业主与物业公司之间的纠纷有相当一部分是因为物业费的收取不合理而引发的。物业公司到底哪些收费是合理的，哪些是乱收费？收费的依据是什么？由于有些物业公司因为工作失误或有意不明示收费标准，剥夺了业主的知情权，引起争议也就在所难免了。本版特约请有关律师，详细查询了有关法规，将普通住宅的物业管理收费尽可能进行说明，以便消费者心中有数。

　　文件索引

　　目前规范北京市物业收费及与收费有关的法规、文件主要有：

　　1.国家计委、建设部关于印发《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的通知(计价费?1996?第266号)。

　　2.北京市物价局、北京市房屋土地管理局《北京市普通居住小区物业管理收费暂行办法》(京价房字)?1997第196号?。

　　3.北京市物价局、北京市房屋土地管理局《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》(京价房字?1998?第394号)。

　　4.北京市居住小区管理办公室《关于禁止一次性收取多年物业管理费的通知》(京小区办字?1998?第011号。

　　5.北京市房屋土地管理局关于印发《北京市居住小区物业管理服务基本要求》(试行)的通知。(京房地物字?1999?第187号)。

　　6.北京市物价局、北京市国土资源和房屋管理局限2000年颁布的《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费暂行办法(试行)》(京价房字?第163号?)。

　　住户个人交纳的项目和标准

　　根据有关文件，普通住宅的物业管理费收费标准由两部分构成，一部分由住户个人交纳，一部分由产权人交纳。住户个人交纳的项目和标准如下：1、保洁费：2至5元／户／月，具体标准由各区县物价局制定；2、保安费：3至5元／户／月；3、各项费用统收服务费：1元／户／月；4、车辆存车费(自行车、三轮车、两轮摩托车、三轮摩托车)：由各区县物价局制定；5、露天停车场、路边划线停车位的收费标准是：小车每月150元，大车每月210元。地下停车库的收费标准由经营者自行定价。

　　产权人交纳的标准

　　产权人交纳的费用，具体项目和标准如下：1、绿化费：0.55元／平方米／年；2、化粪池清淘费：0.3元／平方米／年；3、管理费：一般住宅2.4元／平方米／年，乙类住宅2.8元／平方米／年?甲类住宅3.5元／平方米／年；4、房屋共用部位小修费：一般住宅2.36元／平方米／年?乙类住宅3.54元／平方米／年?甲类住宅4.72元／平方米／年；5、房屋共用部位中修费：一般住宅5.42元／平方米／年?乙类住宅7.06元／平方米／年?甲类住宅8.19元／平方米／年；6、大修费：一般住宅5.04元／平方米／年；甲、乙类住宅7.56元／平方米／年；7、小区共用设施交纳维修费：1元／平方米／年。8、高层住宅的产权人还应交纳电梯、高压水泵的运行维护费，全市目前没有统一价。

　　经济适用房住宅公共物业管理服务费标准是0.5元／平方米／月(绿化率超过30%时，物业管理费为0.52元)，由产权人交纳。服务范围包括公共区域的保洁、保安、绿地养护、化粪池清淘，房屋及小区共用设施的日常维护。高层住宅的产权人交纳的电梯和高压水泵维护费用为0.47至0.56元／月／平方米。

　　高档住宅的物业实行市场价，具体价格及收费项目由物业公司与业主委员会协商确定。

　　根据以上法规及文件规定，物业公司在收取物业管理费用时，可以在标准上加收5.5%的税费，但物业公司代收代缴的费用不能加收税费。物业公司可代产权人收取环卫局的垃圾清运费，标准为每户每年30元。

　　不得一次性收取多年物业管理费

　　物业管理费可以按月、季、半年、一年收取，但不得一次性收取多年物业管理费。有些开发商在房屋交付时，一次性收取多年物业管理费，否则不给钥匙，开发商的这种行为是违反法规规定的，如果开发商交钥匙时间超过了合同约定的交付期限，开发商应承担迟延交房的违约责任。

　　如果开发商或物业公司都摆正自己的位置和心态，将政府明文公布的收费标准公之于众业主，有些纠纷是可以避免的。由于目前物业管理存在的矛盾，所以有关主管部门正在酝酿物业收费及管理体制的改革，期望不久的将来，一部能规范物业管理各方行为及具有可操作性的物业管理法规尽快出台。

　　物业：怎样签订物业管理合同

　　购房人将房款付清或办妥分期付款手续后，就要到房产商指定的房屋物业管理公司签订合同。

　　-带好下列证件：

　　1、与房产商签订的“购房合同”

　　2、购房付款发票

　　3、身份证。

　　4、支付物业管理费。

　　5、区房地产管理处办理产权的收据。

　　-物业管理合同应具备以下主要条款：

　　1、双方当事人的姓名或名称、住所。合同的甲方(委托人)为某物业的业主或业主选举产生的物业管理委员会，乙方(受委托人)为物业管理公司。

　　2、管理项目。即接受管理的房地产名称，坐落位置、面积、四周界限。

　　3、管理内容。即具体管理事项，包括：房屋的使用、维修、养护；消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房、园林绿化养护和管理；清洁卫生；车辆行驶及停泊；公共秩序；房地产主管部门规定或委托管理合同规定的其他物业管理事项。

　　4、管理费用。即物业管理公司向业主或使用人收取的管理费。物业管理的收费情况比较复杂，不同的管理事项，收费标准也不同。有的收费项目是规章明确规定的，如季节性的供暖收费；有的收费项目是同物业管理委员会洽谈决定的，如停车场的停车费，这些收费，能明确的内容都应当在合同中明确规定。

　　5、双方的权利和义务。

　　6、合同期限。即该合同的起止日期。

　　7、违约责任。双方约定不履行或不完全履行合同时各自所应承担的责任。

　　8、其它事项。双方可以在合同中约定其他未尽事宜，如风险责任、调节，合同的变更等。

　　中国六城市居民逾三成对物业管理不满意

　　晨报讯10月25日消息：近日，中国社会调查事务所在北京、上海、广州、天津等6个大中城市对1200位所居住房屋有物业管理的居民做了专项问卷调查。结果有34%的被调查者表示对所在住所的物业管理“不满意”；37%的被调查者对所在住所物业管理满意度“一般”。

　　被调查者对于物业管理的不满意点主要集中在六个方面。一是房屋出现问题，物业公司维修不及时，占81%；二是物业公司的防盗管理存在严重问题，占74%；三是由于某些住户不交物业管理费，物业公司不向全体住户提供服务，占67%；四是公用设施不到位，占55%；五是物业公司工作人员服务态度不好，占40%；六是物业公司乱收费，占29%。

　　深圳九成人不知物业管理收费标准

　　晨报讯深圳市民对与其生活息息相关的物业管理了解多少？满意度又如何？据一家市场研究咨询公司进行问卷调查的结果显示：超过九成人不清楚自己的住宅是按照哪一类哪一级的物业管理服务收费标准收费的；有近六成的人认为目前的物业管理收费标准可以接受；最引人注目的是，市民对于有关部门正准备把一揽子收费改为分项收费的做法并不认同，超过五成人希望维持一揽子收费。九成人不知物业管理收费标准。据悉，此次接受调查的人群中，有33%的市民不知道自己的住宅每月要交多少物业管理费，有91%的市民根本不清楚自己是按照哪一类哪一级的收费标准缴纳物业管理费的。调查中，有70%的市民希望物业公司提供个性化服务，并有70%的人表示可以承受由个性化服务增收的费用。这一结果表明现在的物业管理个性化服务不多，市民在这方面的需求却很大。

　　另外，对于物业管理公司将小区内的公共设施对外经营，或出租所产生的收益，有72%的市民认为物业公司不应独占，应与业主共同分享。

　　浦东新区推出“菜单式物业管理”

　　上海凌兆11村、12村是动迁小区，共有13.8万平方米，业主的收入普遍较低。这些小区的物业管理一直在低收费、低服务上运作。实行分等级收费会不会有难度？一开始谁也拿不准。当地的房地办事处先会同物业公司、业委会、街道居委会，与业主进行了座谈，征求居民的意见；浦东新区发展计划局物价处又多次考察，最终该小区选择实行三级收费。

　　那么，三级服务收费有哪些内容？上海仁信物业公司就排出了具体的服务内容：街坊路面，每天清扫两次；公用部位，多层房屋每周清扫三次，每半月拖洗、擦拭；高层房屋每天清扫，每周拖洗两次；无乱张贴，玻璃窗每月擦一次；建筑垃圾有指定堆放点，有遮蔽措施，建筑垃圾、生活垃圾袋装化；设立门岗、昼夜巡逻，夜间巡逻两次，有交接班记录，无重大盗窃、火灾、刑事案件发生等，并把内容上墙公布，把收费数目也贴到墙上，使居民对自己该缴多少钱、该享受哪些服务，一目了然。

　　浦东菜单式物业管理，实际上是分等级定价收费，你想每月每平方米缴多少物业管理费、保安费、保洁费，你想享受什么样的物业管理服务，业主可以自主选择。浦东新区发展计划局物价处等有关部门，结合浦东的实际制定了收费服务标准，服务内容和对等的价格，一目了然。那些尚未成立业委会的小区，对物业公司可以作出选择，而你一旦选择了哪种收费标准，你就要做到相应的服务。这种收费、服务表格，犹如进饭店用餐时的菜单，业主选择物业服务等级、缴相应的费用，就如同顾客进饭店点菜，所以，采取这种收费方式的物业管理，也被称为“菜单式物业管理”。