业主委托物业管理公司管理小区公共财产的行为无效

　　业主与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》的“委托事项”一般都有两个部分：一是对业主房屋的管理(即“特约物业管理”)，二是对小区公共财产的管理(即“公共物业管理”)。这两个部分中，“对业主房屋的管理”的委托行为是有效的，“对小区公共财产的管理”的委托行为是无效的。

　　“对业主房屋的管理”的委托行为是有效的，因为，业主享有对自己房屋的占有、使用、收益和处分的权利，业主有权将其中的一项或多项权利委托给物业管理公司行使；“对小区公共财产的管理”的委托行为是无效的，因为，业主的此项委托行为违法。违法之处在于：

　　第一，违反《民法通则》第七十八条。

　　业主与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》试图以业主与物业管理公司之间的合同约定的权利和义务来代替开发商与业主之间法定的权利和义务，从而达到剥夺一方当事人法定权利或免除一方法定义务的目的，违反《民法通则》第七十八条的规定。

　　第二，违反《合同法》第九条。

　　《合同法》第九条规定：“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。”业主没有将小区公共财产委托给物业管理公司管理的权利能力，任何一个财产共有人(包括开发商在内)都没有独立将小区公共财产委托他人管理的权利能力。

　　《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定。业主与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》的“委托事项”中，“对小区公共财产的管理”的委托行为违反《民法通则》第七十八条和《合同法》第九条，故而无效。

　　物业管理公司要求业主支付物业管理费的惟一依据是其与业主签订的《物业管理委托合同》。

　　《物业管理委托合同》的“委托事项”有两个部分：对业主房屋的管理和对小区公共财产的管理。其中，“对业主房屋的管理”的委托行为是有效的，但是，这一部分没有、也根本不可能得到实际履行。没有实际履行的合同条款，物业管理公司无权请求业主支付这部分的费用和报酬。

　　《民法通则》第六十一条规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”业主委托物业管理公司管理小区公共财产的委托行为是无效的，物业管理公司向业主收取的“物业管理费”是因为其管理小区公共财产而发生的费用。物业管理公司不仅无权向业主收取这部分的任何费用和报酬，已经收取的物业管理费必须返还给业主。