上海：售后公房物业管理现状及对策分析

截至2007年底，上海物业项目总面积约5.6亿平方米，其中居住类物业3.8亿平方米。已纳入物业管理的面积达97%，涵盖住宅小区10870个，其中售后公房5297个。目前上海市物业服务从业人员20余万人，其中管理人员的比例为10.7%，各种维修、养护、秩序维护等操作员工的比例为89.3%。

　　占全市住宅小区48.7% 的售后公房（包括直管公房和系统公房）房屋老化、维修资金缺乏、物业收费过低、物业服务公司收不抵支的矛盾十分突出。而过低的物业管理收费，直接影响了管理服务人员为民服务的积极性，造成人才流失现象严重，制约了售后公房管理水平的提升。

　　上海市售后公房物业管理现状分析

　　上海市从1994年开始实施公有住房出售政策，15年来取得了重大进展，居民购房后每月按户缴纳管理费，即一室户3元、二室户4.5元、三室户6元。自1996年起，上海市物价局、房地资源局相继颁发了《关于公有住宅售后管理服务费收取标准的通知》、《关于调整公有住宅售后管理费和房屋修缮人工费等收费标准的通知》、《上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法》、《关于做好一九九八年度调整普通内销商品住宅物业管理服务收费基准价及浮动幅度的通知》等，对售后公房、商品住宅的物业管理费收取行为予以规范。其中售后公房实行政府指令价，按户分别调整为4.5元、6元、7.5元，高层住宅每户每月5－10元。另外每户每月收取保安服务费3－6元、保洁服务费3－6元。住宅小区中的非居住房屋协商定价。时隔13年，至今尚未作调整。

　　随着近年来我国CPI指数的不断增长和职工最低工资标准的逐年提升，物业服务企业的管理成本也出现迅速上升的趋势，售后公房物业管理受到影响。由于管理费标准与市场脱节，造成售后公房房屋老化，维修资金缺乏，必要的修缮无法进行，加上物业管理责任主体不明确、各方责、权、利不对等且不明确，房屋使用和管理服务中公德意识、诚信意识淡漠，影响了房屋使用安全和居民生活。不少物业服务公司已经陷入“入不敷出”，难以为继的局面，许多企业在亏损经营的情况下，纷纷退出管理，对物业管理市场的健康发展和保障业主的合法利益造成隐患。

　　企业运营成本急剧上升

　　1.物价消费指数的持续增长。

　　从1997年至今，我国物价消费指数平均以3.5%的比例上涨，按此计算，至今消费指数上涨了38.5%。与居民生活密切相关的水、电、煤气等公用事业收费，从1992年以来频繁调整，已形成周期性调整态势，且调整幅度较大。水费由1992年的每立方0.18元调至2006年的每立方1.03元，涨幅达到4.7倍，电费由每千瓦时0.21元调至每千瓦时0.61元，涨幅达到2.9倍，煤气费由每立方0.20元调至每立方1.05元，涨幅达到4.3倍。而目前上海售后公房物业管理费平均每平方米只有0.23元，商品房平均物业收费也只有达到0.8元。消费指数的增长加重了物业服务企业的各项管理成本，收支差距越来越小。

　　2.最低工资标准和社保缴费基数的不断调高。

　　上海市自1993年开始实施最低工资标准，15年共调整了17次。从最初的210元调整至2007年的840元，增幅达到3倍。仅从2000年的445元调整至2008年4月1日起实施的960元，8年间也整整翻了1倍多。同时相对应的社保金缴费基数也一起提升，造成物业服务企业的劳动用工成本呈急剧上升趋势。据核算，与2003年标准相比，到2008年4月，物业服务企业年均每人增加了13586元。通过对上海11个区180个售后房小区的抽样调研，最低工资标准从840年调高至960元，平均一个小区的年工资支出将增加43656元，相当于少收一个月的管理费。

　　3.不少业主消费意识薄弱，拖欠、拒缴物业服务费比较普遍。

　　由于售后公房的收费标准长期游离于市场水平之外，低廉的收费与业主日益高涨的服务要求相悖离。不少业主以服务不到位、管理措施跟不上为由拒付管理费，导致管理费收缴率逐年下降。据了解，一般公有售后住房的管理费平均收缴率仅为80％，经租房的收缴率则更低。不少物业服务公司只能靠加大催讨旧欠力度才勉强维持生计。在对235个售后公房小区统计后，管理费平均收缴率为74.34％。低收缴率，造成售后公房物业管理难有实质性突破。

　　政府主管部门的指导意见

　　上海市政府通过转发市房地局《上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划（2007-2009年）》（简称三年行动计划）加大旧住房综合整治力度。市、区(县)两级政府和业主三方共同筹措专项资金，用于旧住房综合改造以及解决无人管理小区的应急维修等历史遗留问题；针对本市住宅物业的完损情况，制定修缮计划，推进旧住房专项维修工作。此项工作由市房地资源局牵头，财政部门配合，2007年二季度制订方案，三季度实施。

　　《三年行动计划》要求加强公房和售后公房管理。完善公房租赁管理办法，规范公房租金使用，加大公房修缮资金使用的监管力度；强化公房修缮管理，逐步开展直管公房全项目维修，建立专项维修计划上报备案制度和竣工验收、审计制度；明确售后公房住宅小区的物业服务标准，逐步推行售后公房“菜单式”分等收费管理模式；解决“同一小区、同等服务、不同收费”的历史遗留问题。其中，解决“同一小区、同等服务、不同收费”问题、推行售后公房“菜单式”分等收费管理模式工作。

　　各级政府积极探索破解旧公房物业管理难题，除徐汇、浦东新区等区为加强对老小区的物业管理，推出对售后公房进行管理费贴补外，闸北区率先在全市推出了物业服务达标补贴，也就是对服务水平达到规定标准的物业服务公司政府将给予一定的经济补贴，目前首批试点的70个小区已经取得成效。作为试点小区阳曲小区建于上世纪80年代，如今小区里的硬件设施逐渐老化，修缮需要大笔费用，而相应的小区租金和管理的收费标准却依旧维持着十二年前的水平，即每户每月6元，即便加上保洁、秩序维护费，一年下来也仅有144元。

　　同时，物业服务公司的用工和管理成本却逐年增加，久而久之便导致了物业服务公司生存困难，服务水平无法满足居民需求从而引发矛盾。如今经过半年的物业达标补贴试点，阳曲小区面貌一新，物业服务水平也得到了业主的肯定。闸北区推出的旧公房物业服务达标补贴方法是通过政府主导企业补贴的方式对全区直管旧公房物业实行季度考核，对保洁等项目上达标的小区给予每月每平方米0.22元的补贴，同时还对物业服务企业进行监督考核实行退出机制，目前试点的70个小区中居民对物业服务的满意率平均增长了15%。今年闸北区还将在全区127个直管旧公房小区和126万平方米旧里和非成套房屋全面推开物业补贴方法，将利民政策推向千家万户。

　　可行性建议分析

　　1.逐步与物业管理市场接轨。售后公房的管理收费与物业市场的严重脱节，既不利于调动物业人员的工作积极性，也不利于物业管理行业的发展。建议调整售后公房收费标准、实施服务分等收费等举措，让售后公房管理逐步与物业市场接轨，由业主大会与从事物业服务的物业服务企业进行协商，选择双方都能接受的服务内容和服务价格，从而切实改变人们传统的住房消费观念。

　　2.通过退税、降低税收等财政调节手段，扶持物业服务企业。建议物业管理行业比照新办企业，减征或免征物业服务企业营业税和企业所得税；或者适当调低物业服务企业营业税税率。对售后房住宅管理继续免营业税，并对经营收入实行部分退税。对旧住房小区管理在达到一定标准后，采取营业税“先征后返”的税收优惠政策，既使管理旧住房小区的物业服务公司收支平衡，又促使物业服务公司加大对旧住房小区管理的投入。

　　3.提高公有住宅售后管理服务费收取标准。建议由市物价局、房地资源局联合出台政策，对1996年颁发的《关于公有住宅售后管理服务费收取标准的通知》进行修订，根据各项成本上升的实际，相应提高公有住宅售后管理服务费的收取标准。

　　4.完善住房保障体系。在推进售后公房物业管理市场化进程中，不断完善家庭住房保障体系，在有计划、有步骤提高收费标准，实施售后公房物业分等收费的同时，对月收入低于本市民政部门规定的城镇居民最低生活保障标准，且符合特困条件的家庭，一是减免其部分物业收费（由政府统一购买物业服务）；二是政府有关部门出台住房补贴政策，由政府按月向特困家庭发放物业补贴；三是扩大住房公积金使用范围，特困家庭可直接用公积金缴纳物业管理费。

　　5.根据不同物业状况实践物业管理模式的多样化。除了推行商品化小区实施物业管理外，对公房、售后公房以及系统房小区可以实施不同形式的管理模式。可以委托政府相关部门选聘物业服务企业；也可采取业主权利赎买，由业主将部分物业管理权交给政府代其选择物业服务企业或纳入政府应急托管体系；对部分老、旧小区还可以实施业主自治管理，形成自给廉价的服务体系。

　　6.规范物业服务公司的服务行为，调动物业人员为民服务的积极性、主动性，提高从业人员整体素质，促使物业服务公司提升管理水平，诚信服务，从而推进售后公房物业管理的市场化。◇

　　作者单位：上海市物业管理行业协会