未经出租人同意,不得擅自增设设施

案例来源：人民法院报2010年7月28日
房客擅自让电信在房顶设立基站 房主要求恢复房屋原状获支持

本报讯 （记者 王 鑫 通讯员 李 燕）承租方未经出租人同意，擅自让某电信公司在出租房顶设立电信移动基站。近日，四川省成都市高新区人民法院审结这起房屋租赁合同纠纷案，一审依法支持出租方要求拆除基站恢复房屋原状的诉请，而对其要求解除合同、赔偿5.2万元等诉请则依法予以驳回。

2005年6月15日，该案原告四川某电器公司与被告成都某科技公司签订房屋租赁合同，将其位于城郊的厂房及办公楼租赁给科技公司，期限为10年，且明确约定房屋用途为工业生产用房，除双方另有约定外，科技公司不得任意改变房屋用途等。

后因租用厂房所在地通信质量一直较差，科技公司向第三人某电信公司进行了反映。2008年底，电信公司经考察并取得被告同意后，在该房屋的第三层楼顶设置了一个移动基站，并在楼内设有一该基站的设备间，同时向科技公司支付了相应的使用管理费。但该建站事宜，被告及第三人均未通知原告，也未取得原告的同意。

2009年1月，电器公司在查看房屋时发现上述情况，随后其多次要求科技公司拆除基站却均遭拒绝。

法院认为，被告未经原告同意，甚至未通知原告，即允许第三人在承租房上设置基站，违反了租赁合同的相关约定，已构成违约。但基站仅占用部分楼顶及一个房间并进行少量必要改进，被告并未实质改变承租房屋用途，该行为并未达到拆改房屋结构的程度，第三人向被告支付的费用系管理使用费，也未构成转租转包，故尚未构成约定的可予解除合同的几种情形，因此对原告要求解除合同的诉请不予支持。据此，法院作出上述判决。

■连线法官■

“公共利益”之名不能滥用

在庭审中，第三人某电信公司辩称，其安装基站是出于公共利益的需要。对此，审理该案的审判长张媛媛说，原告对其房屋享有一切合法权利，他人若欲以“公共利益”为由施以限制，必须具有正当理由、合法依据并经过法定的程序，不得任意以“公共利益”之名将其权利凌驾于个人合法权利之上。

首先，“公共利益”至少应包含“不特定多数人的利益”，但被告及第三人却均未能对此予以举证。纵观全案，仅能认定第三人是应被告要求前去设置基站，这并不足以代表“公共利益”的需要。

其次，被告及第三人援引的电信条例作为规定专门事项的行政法规系特别法，其效力层级位于法律之下，且相关规定也并未对权利人施加强制性的义务。

再者，即便“公共利益”成立，在原告作为案涉房屋的所有权人、坚决要求拆除基站的情况下，由于移动基站的设置位置并非唯一选择，在“最佳位置”之外还存在“次佳位置”，也不排除第三人还可通过自行搭设有关设施达到规定高度，故此处对所有权的限制并非“公共利益”实现的唯一选择。

即便在此允许被告及第三人援用电信条例并以“公共利益”为由限制私权，其也须遵循法定程序，而其在已知悉原告系案涉房屋所有权人的情况下，其设置基站前却未征得原告同意，甚至连最起码的通知都没有；第三人也未能举证证明其设置基站符合电信条例规定的相关前置程序和条件。故其对原告的抗辩理由不能成立。