“买卖不破租赁”原则（以案说法）

【案情】张某与卢某签订了房屋租赁合同，合同约定张某将其房屋出租给卢某，租期五年，并规定如果卢某拖欠租金3个月，张某有权解除合同。租赁至第三年，张某将房屋出售给石某，并办理了房屋过户手续，卢某依照其与张某的租赁合同继续使用该房屋。现石某以卢某在房屋买卖之前拖欠张某租金8个月已符合合同解除条件为由提起诉讼，请求法院解除租赁合同。
　　【意见分歧】
　　第一种意见认为，对于石某的诉讼请求应予以支持。理由如下：根据买卖不破租赁原则，租赁合同在卢某和石某之间仍然有效，或者说，石某取得了张某在合同中的地位，即该租赁合同由于房屋买卖只是合同主体发生变更，合同的其他条款并没有发生变化，因此，石某可以根据张某与卢某之间租赁合同的约定行使单方解除权。
　　第二种意见认为，应驳回石某的诉讼请求。理由如下：虽然根据买卖不破租赁原则，租赁合同在卢某和石某之间继续有效。但该合同是在卢某和石某根据张某和石某之间的租赁合同条款成立的新合同。根据合同的相对性原理，主张合同解除只能由张某来行使，石某并不是合同的相对人，所以石某的主张不能支持。
　　【分析】导致对本案产生不同的意见，分歧的主要缘由在于买卖不破租赁是否属于合同权利义务的概括移转，如果买卖不破租赁属于合同权利义务的概括移转，石某与卢某之间的租赁合同是原合同的继续，应按第一种意见处理；如果买卖不破租赁不属于合同权利义务的概括移转，石某与卢某之间的合同是新合同，则应按第二种意见处理。
　　律师认为，买卖不破租赁不属于合同权利义务的概括移转，同意第二种意见，其理由是：
　　合同权利义务的概括移转是指合同当事人一方将其权利义务转让给第三人，由合同受让人取代转让人成为合同的一方当事人，该受让人享有原合同的权利义务。合同权利义务的概括移转即可基于合意而发生，也可基于法定而发生。基于合意发生的移转需经合同另一方当事人的同意，未经合同另一方的同意对其不发生效力，即转让合意不具备外部效力，因为合同权利义务的概括移转对合同另一方当事人利益影响巨大，所以必须经其同意方对其发生效力。买卖不破租赁不是法定的合同权利义务概括移转。买卖不破租赁的立法初衷在于保护承租人的居住权，法律规定在此特定情形下使债权优先于物权，承租人可按原租赁合同继续使用房屋。也就是说，买受人与承租人之间的租赁关系是基于法律规定而发生的。但这种基于法律规定发生的租赁关系并不是合同的法定概括移转。根据我国现有法律的规定，合同的法定概括移转主要发生在两种情形：一是因继承而发生的。如被继承人订立合同后死亡的，继承人即可依继承法的规定承受被继承人在该合同中的权利和义务。一是因法人的分立、合并而发生的。根据《合同法》第90条规定：“当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务。当事人订立合同后分立的，除债权人和债务人另有约定的以外，由分立法人或者其他组织对合同的权利和义务享有连带债权，承担连带债务。”
　　买卖不破租赁也不是意定的合同权利义务的概括移转。由于合同权利义务的概括移转对于合同另一方的利益影响之巨，根据我国《合同法》的第八十八条的规定，合同权利义务的概括移转需经合同对方的同意，而在买卖不破租赁中，由于出租方因房屋所有权人的变化而发生变更，无须承租人的同意。
　　综上，律师认为，基于买卖不破租赁而在买受人与承租人之间发生的租赁合同，是基于原租赁合同的条件成立的新合同，并不是原合同权利义务的概括移转。就本案而言，张某未行使单方解除权表明其放弃行使该项权利，该解除权并不能由买受人承继。进一步言，在张某与卢某租赁期间发生的债权债务均不能基于买卖不破租赁发生概括移转，如卢某欠张某的租金，再如张某未及时修复房屋时，卢某自行修复所支出费用的求偿权等等。由于买卖不破租赁不是合同权利义务的概括移转，因此，石某主张合同解除的行为违背了合同的相对性原理，其主张不应支持。