房屋租赁优先购买权的行使

出租人在房屋出售前对房屋租赁承租人未尽通知义务，房屋租赁承租人应在多长期限内行使优先购买权?本文为您讲述关于房屋租赁优先购买权行使相关法律问题。出租人虽然没有通知房屋租赁承租人行使优先购买权，但房屋已几经转手出售，现房屋房屋租赁承租人主张优先购买的，应如何处理?

1、出租人在房屋出售前对房屋租赁承租人未尽通知义务，房屋租赁承租人应在多长期限内行使优先购买权?

　　房屋租赁承租人的优先购买权属于以形成权的行使为前提的权利，故该形成权的行使应以除斥期间制度加以规定，即房屋租赁承租人应自知悉出卖事实时起一定期限内行使先买权。该制度与合同法规定的出租人应当给出“合理期限”一起(一为基于当事人自由意思产生，一为没有当事人意思表示时补充当事人意思)，共同构成房屋租赁承租人行使优先购买权的程序性规定。

　　关于“合理期限”问题，具体标准如何，应由当事人根据实际情况而定，不宜强制划一。而关于房屋租赁承租人行使权利的除斥期间，不少人认为法律没有规定。我们认为最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第118条的规定，实际上就可以理解为对此问题作出的规定。该条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知房屋租赁承租人，房屋租赁承租人在同等条件下，享有优先购买权。”从该条文的表述本身来看，其目的无非是在出租人未及时通知房屋租赁承租人的情况下，给予房屋租赁承租人以行使权利的期间。因为，在出租人通知房屋租赁承租人购买时，实际上是要在房屋租赁承租人和其他人提出相同条件时，优先将房屋租赁物出卖于房屋租赁承租人。那么，出租人的主要义务就是将出卖的意思通知房屋租赁承租人。而房屋租赁承租人在收到通知后必须在合理期限内行使其权利。而设定优先购买权行使期限的目的，则在于督促房屋租赁承租人尽早行使权利。因此，其目的应该是：出租人出卖房屋租赁物的，应当通知房屋租赁承租人。房屋租赁承租人在接到通知后，应当在合理期限内决定是否购买。该期限最长为3个月。因此，我们倾向于认为，房屋租赁承租人行使优先购买权的期间，应该为出租人知道或者应当知道出租人出卖房屋之日起的3个月。

　　2、出租人虽然没有通知房屋租赁承租人行使优先购买权，但房屋已几经转手出售，现房屋房屋租赁承租人主张优先购买的，应如何处理?

　　首先，应当判断房屋租赁承租人是否超过期限行使权利;其次，对于房屋租赁的房屋已经出售并几经转手，只要后几个环节的房屋买受人中有一个是善意购买的，房屋租赁承租人就不能再主张优先购买。当然，房屋租赁承租人不能行使优先购买权的，可以要求出租人承担相应责任。

　　3、房屋租赁合同未经登记对房屋租赁承租人优先购买权的影响

　　我国法律规定，房屋房屋租赁应实行登记备案制度。但房屋房屋租赁的登记备案与否不影响房屋租赁合同的效力，故审判实践中当事人为逃避税收等，房屋租赁合同未经登记备案的情况较多。

一种观点认为，未经登记备案的房屋租赁合同，房屋租赁承租人的优先购买权不能对抗善意第三人。因为房屋租赁合同未经登记公示我国就是如此。应该说，房屋租赁合同由于其准物权的特性，“买卖不破房屋租赁”有其一定的法理基础。随着经济的发展，当初的立法理由已经日渐弱化，特别是大量商业房屋租赁的存在与当初保护居民居住权的立法意图不相一致。在保护房屋租赁承租人利益的同时，如何保护买受人的利益成为值得思考的问题。

我们认为，《上海市房屋房屋租赁条例》第十五条第二款关于“房屋房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人”的规定，使我们得以将两者利益予以平衡。当房屋租赁合同未予登记，或者买受人不知道系争房屋房屋租赁事实的，相应的法律后果不能由买受人承担。房屋租赁承租人也不能以“买卖不破房屋租赁”为由，对抗买受人对房屋处分的权利，不能要求房屋房屋租赁合同继续履行。同时，出卖人未向买受人告知房屋租赁事实，导致房屋租赁承租人不能主张“买卖不破房屋租赁”而合同不能继续履行的，应当认定出租人违约。房屋租赁承租人可以向出租人主张相应的违约责任。