什么情况下房屋租赁合同无法解除

什么情况下房屋租赁合同无法解除？本文从房屋租赁合同无法解除的四种情形下为您分析，双方当事人对房屋租赁合同解除权约定了行使期限的，期限届满权利人不行使的，解除权消灭。由于未按时支付租金而使出租人具有房屋租赁合同解除权，但房屋租赁承租人表示支付后期租金而出租人同意的，解除权消灭。

　　在判断房屋租赁合同解除权是否已经消灭，主要从以下四种情形分析：

1、双方当事人对房屋租赁合同解除权约定了行使期限的，期限届满权利人不行使的，解除权消灭;

2、双方未约定解除权行使期限，经对方催告后权利人未在合理期限内行使解除权，解除权消灭;

3、双方未约定解除权行使期限，对方亦未催告的，权利人未在合理期限内主张解除权的，解除权消灭，该合理期限一般掌握在一年;

4、由于未按时支付租金而使出租人具有房屋租赁合同解除权，但房屋租赁承租人表示支付后期租金而出租人同意的，解除权消灭。权利因主张而成就，因放弃而消灭，房屋租赁合同解除权同样如此。

《房屋租赁合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭;法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。实践中较难把握的是，法律未规定房屋租赁合同的解除权行使期限，而当权利人怠于行使权利时，将导致权利长期处于一种不确定的状态。

我们认为，这种长期怠于行使权利的状况也是权利消灭的一种情形。最高人民法院《关于审理商品房买卖房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人(房屋租赁合同违约方)催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭”。对此，我们建议关于房屋租赁合同的解除权行使期限可以参照把握。

　　备注：本法律适用解答不适用公房房屋租赁。