忘掉“租不如买” 重建公共租赁用房体系

忘掉“租不如买” 重建公共租赁用房体系

　针对最低收入群体，为其提供廉租房已经毫无争议。但对于中低收入群体，到底该如何解决他们的居住难题，业界意见尚不统一。说实话，这是中国住房保障体系中最难啃的一块“骨头”，中央政策难落实，地方政府不愿牺牲太多利益，这部分家庭承受力弱却仍倾向于购房，在高房价的煎熬中彷徨忧郁。

　　目前，全国城镇低收入家庭和中低收入家庭分别占全国总数的10%和20%，上海市大概为11%和13%，律师暂且把这两个群体统称为中低收入群体。追溯历史，按1998年住房体制改革“23号文”的规定，这部分群体的住房问题应该通过经济适用房来解决，但是，事实证明那是一个不切实际的构想。经济适用房年竣工套数占全部住宅竣工套数的比重，由1999年的约25%一步步降至2005年的约8%。可以说，经济适用房是一个先天不足、利弊同生、争议极大的住房保障产品。退一步讲，即便它的运作机制非常完善，也不可能成为现阶段我国住宅供应的主体，因为国家财力不允许，地方政府也不答应。

　　由于中低收入群体的房价收入比明显偏高，他们即使勉强购买商品住宅，后果不是严重透支未来收入，就是严重损害生活质量，不仅形成很大的精神负担，还潜藏一定的银行贷款危机。因此，律师认为针对中低收入群体，政府应确定“以构建住房租赁体系为主，以提供经济适用房为辅”的政策思路。

　　首先，需要尽快重建公共租赁用房体系。按2003年国家出台的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，廉租房是专门针对最低收入群体的，那么那些买不起房的中低收入群体尤其是占城镇总户数10%的低收入群体，只有通过租赁才能安居，怎么办？这就需要重新建立公共租赁用房体系（有别于房改以前的福利分房），其中既包括原先定义的廉租房，使其最终能够保障占城镇总人口10%左右的最低收入群体居有其屋，又要包括其他公共租赁用房，使其能最终保障占城镇总人口15%左右的中低收入群体的居住需要，但其租金补贴标准要比廉租房低一些。

　　在运作机制上，与廉租房相比，可以较多地引进市场机制，部分公房可以借鉴新加坡和日本由国有公益机构运营，部分公房可以借鉴英国和德国由协会、互助组织运营，另有部分公房可借鉴美国由民营公司运营。但政府依然是制度实施的主导者，包括家庭准入、退出标准、租金标准等完全由政府控制。至于经费筹集，除了从土地出让金、地方财政支出中划拨外，还可借鉴我国香港“以房养房”的运营模式，盘活小区商铺、停车场等配套物业的商业经营。

　　其次，构建市场租赁用房体系。依照目前各地的廉租房建设规模、财政水平、管理水平，不可能对全部中低收入群体进行实物配租，大部分家庭需要拿着货币补贴去市场上租房，而房租补贴货币化已为许多发达国家所采纳。但目前我国的住房租赁市场并不成熟，还无法为这些家庭提供充足的、合适的房源。因此，政府必须鼓励、引导开发商建设市场型租赁用房。另外，还可以鼓励企业通过收购、长期租赁等方式拥有一定规模的房源，由政府进行政策补贴，使其成为专门针对中低收入家庭的低租金租赁房。总体而言，市场型租赁房的运营主体是企业，政府的作用是支持、规范、补贴企业的市场化行为。

　　最后，适度建设经济适用房。针对中低收入群体的住房问题，许多国家都制定有带有保障成分的住宅制度，美国称为“社会住宅”，新加坡叫做“政府组屋”。由于需要政府进行财政扶持，此类住宅在高福利国家如瑞典比重很高，在发展中国家如与中国同为“金砖四国”的巴西、印度等比重偏低。

　　考虑到我国的经济发展水平和国力，不宜盲目追攀发达国家标准，经济适用房占住宅供应总量的比重控制在10%~15%比较合适。具体运作中要注意两点：一是要把好“入口”，严格界定为中低收入群体（或特定的动迁户）；二是要实行封闭式运行，业主只能转售给政府，售价由政府控制，所空房源由政府向其他符合保障标准的居民进行二次和多次分配。

　　总而言之，对于占城镇人口约30%的中低收入群体来说，大部分家庭都应该放弃购房的“奢望”，当然，其前提是政府要建立健全公共租赁用房和市场租赁用房体系。

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