房屋租赁常见问题及注意事项

　　一、合同的问题：很多人认为，租房比较简单，租赁合同可有可无，而等到出现纠纷，才发现连对方的基本情况都说不清楚，更不要提约定了什么内容。合同的条款应当包括：(一)双方的姓名和住所；(二)标的；(三)数量；(四)质量；(五)价款；(六)履行期限、地点和方式；(七)违约责任；(八)解决争议的方法。当然，房屋租赁合同有其特殊性，内容还包括：租赁物的名称、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款，特别是对于租赁物的具体地理位置、权属情况、结构布局、内部设施和物品在合同中都应有较为详细的描述。这些条款的设置和约定，实际上也是对双方疏漏的完善，同时减少和降低了纠纷发生的可能性。

　　二、押金的问题：在实践中，出租人通常会要求承租人支付押金，一般为一到三个月的租金，很多租赁纠纷都是房屋押金引发的。出租人认为只要房屋受到损失，押金就不能退； 而承租人则认为，只要不租了，押金就应该退回来，还有认为出租人违约应该按定金双倍返还。我国合同法中没有明确规定押金的性质，如果双方在合同中对此没有约定或约定不明，一般是按照《合同法》关于违约责任的规定处理：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”实际上，此时押金作用是为房屋及屋内财产设定的一个担保。避免纠纷的最好办法就是提前在租赁合同里说清楚，押金约定的什么内容，什么情况押金可以退，什么情况不能退或是只能退一部分。

　　三、维修的问题：在房屋的实际使用过程中，出租人和承租人对房屋及其设施的维修责任往往不明确，也容易产生争执。我国《合同法》规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”《城市房屋租赁管理办法》规定：“出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定”。因此出租人有对房屋及其设备及时、认真地检查和修缮，以保证房屋居住和使用的安全的义务，但“因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿”。

　　四、转租的问题：合同双方在签订租房合同时，一定要注意查看对方的身份和产权证明。现实生活中，很多承租人租房并未与房屋所有权人发生合同关系，而是从中介或是其它承租人处租赁的房屋。我国《合同法》规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《城市房屋租赁管理办法》规定：“承租人经出租人同意，可以依照本办法将承租房屋转租”。如果房屋是从其它承租人处转租，避免风险的最好办法是与房东重新签订一份租赁合同，成为第一手的承租人。如果无法做到，就只能仔细察看之前的租赁合同，承租人是否有权转租，尽可能的避免相应的法律纠纷。

　　此外，《城市房屋租赁管理办法》规定：“出租人可以从转租中获得收益”，而承租人转租房屋的目的往往也为了获利，因此如果出租人同意承租人转租，在租赁合同中双方最好能够明确转租收益分配比例，确保公平，避免出现纠纷。

　　五、腾房的问题：在实际中，出租人遇到了这种情况，在租期内或到期后，联系不到承租人，承租人既不履行合同，也不腾房，房屋内还存放一些物品，出租人不知如何处理。我国《合同法》规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”《城市房屋租赁管理办法》规定：“承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：(一)将承租的房屋擅自转租的；(二)将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；(三)将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；(四)拖欠租金累计6个月以上的；(五)拖欠住宅用房无正当理由闲置6个月以上的；(六)利用承租房屋进行违法活动的；(七)故意损坏承租房屋的；(八)法律、法规规定其他可以收回的。”因此，在这些情况下，出租人是可以收回房屋的。

　　从上面这几个常见问题可以看出，我们对于很多的纠纷的发生，做到适当的注意和合理的审查，双方依法及时签订合同，是可以预防和避免的。意思自治原则是民法的灵魂，只要合同双方的约定不违反法律的强制性规定，不违背公序良俗，不损害国家、集体和第三人的权利，该约定都会受到法律的尊重和保护。

　　知识拓展：

　　出租人未能在约定时间内提供房屋或提供的房屋与合同约定不符时，应承担什么责任？

　　答：出租人应按租赁合同约定的时间向承租人提供房屋。出租人未按租赁合同约定时间向承租人提供房屋，或所提供的房屋不符合合同约定的，应向承租人支付合同约定的违约金，违约金不足以赔偿由此造成承租人损失的，出租人应就不足部分进行补偿。

　　在出租期间，房屋的维修由谁负责？

　　答：出租人应按租赁合同约定的责任负责检查、维修房屋及其设施，保证房屋安全。出租人改建、扩建或装修房屋，须经承租人同意，按规定须经有关部门批准的，应报请批准。

　　房屋出租是否会影响房地产权的转移？

　　答：房屋出租不妨碍房地产权的转移。房地产权转移后，受让人应承担原出租人的义务并享有原出租人的权利。但法律、法规另有规定的除外。