优先购买权和优先租赁权如何维护

　　为维护承租人的合法权益，有关法律法规对这种情况下房屋所有权人的处分权作了一定的限制，即房屋所有人如果欲将出租房屋出卖，须提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。

　　长春房屋置换股份有限公司(简称长房置换)经纪人张先生说，目前租赁市场逐步升温，关于租赁纠纷也有发生，尤其是关于优先购买权和优先租赁权。房主将房屋出租以后，能否再将房屋卖掉?买主买下该房以后，能否要求原房客搬出?

　　相关案例：

　　2010年4月，房主李先生与赵女士签订了《房屋租赁合同》，将自己位于某小区的二室一厅的房子租赁给赵女士居住，租期两年，租金1200元/月。当年9月李先生告诉赵女士他打算将这套房卖掉，问赵女士是否有兴趣，赵女士表示无意购买。李先生将该房屋于2011年2月卖给了万先生，双方订立了《房屋买卖协议》，并到有关部门办理了房屋登记过户手续。万先生取得该房屋所有权后，即要求赵女士搬出，赵女士将《房屋租赁合同》拿给万先生看，但万先生表示这是你与前任房主的事，与我无干。现在房子是我的了，我不愿意租给你，你得搬出。

　　长房置换经纪人张先生说，首先，我们要明确的是，在房屋出租后，房主仍是该房屋的所有权人，他只是将其所有权的四项权能中的占有权和使用权暂时让渡给了房客，他仍享有另外两项权能：收益权(即收取租金的权利)和对房屋的处分权。

　　因此，李先生仍可以将已出租的房屋出卖、赠与、典当或抵押。须注意的是，本案例涉及到以下几个方面的法律问题：

　　(1)“优先购买权”。

　　为维护承租人的合法权益，有关法律法规对这种情况下房屋所有权人的处分权作了一定的限制，即房屋所有人如果欲将出租房屋出卖，须提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。即如果承租人愿与别的买主出一样的价格，则出租人必须将房屋卖给承租人，否则承租人有权请求法院宣告出租人与别的买主间签订的买卖协议无效。但该案中原房屋所有权人李先生已经将自己要出售该房屋的信息告诉了赵女士并征求了赵某是否愿意购买该房，赵女士表示无意购买，因此，赵女士属于自动放弃了优先购买权。

　　(2)“买卖不破租赁”。

　　在租赁期间，房屋所有权人将房屋予以出卖、赠与、典当或抵押后，原房屋租赁合同继续有效。1988年1月26日最高人民法院《关于贯彻执行(民法通则)若干问题的意见第119条规定：“私有房屋在租赁期间因买卖、赠与或继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新户主继续有效”。2011年2月1日建设部颁布实施的《商品房屋租赁管理办法》第12条规定：“房屋租赁期间，因赠与、析产、继承、或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。”不仅私有房屋如此，公有房屋也不例外。

　　李先生在欲将出租房屋出卖前，提前通知了赵女士，在赵女士明确表示不打算购买的情况下，也即主动放弃自己的优先购买权的情况下，才将房屋卖给了万先生，双方并办理了过户手续，《房屋买卖合同》具有法律效力，应受到法律保护。

　　万先生虽然取得了房屋的所有权，但是对于前房主签订的房屋租赁合同，仍须继续履行。法院责令其继续履行租赁合同，以维护承租人赵女士的合法权益。