房屋租赁之返祖的风险

　　返租是一种充满风险的商业投资行为，一旦开发商资金链断裂，后果不堪设想。小业主在面对返租诱惑的时候，应该对这一后果有充分的估计。

　　

　　

　　

　　

　　广州新中国大厦烂尾，让负债累累的小业主们彻底认清了“返租回报”的“狰狞面目”。本报对此事作报道后，多位被套牢的小业主找到记者，想通过本报发出呼吁：“希望后来者不要再重蹈覆辙!”

　　迷人的投资杀手

　　想当初，被开发商捧作重要卖点的返租回报，曾被多少小投资者视为致富捷径啊!

　　当年，投资新中国大厦商铺的600多位小业主，绝大部分都相信了开发商的“信用销售”：铺位返租给开发商5年，开发商每年给予12%的租金回报。而5年之后，由于有了前5年的经营基础，铺位回到业主手中后，不管是由业主自己经营还是继续出租，带来的回报都会更大。

　　如同现在的“带租约出售”一样，当年新中国大厦对以“5年返租回报”方式购置商铺的业主，在签署预售契约的同时，还郑重其事地在律师见证下签署了《租赁合约》。

　　一切都似乎无懈可击，既“合法”又在法律“监控”之下，以至于当时有“权威人士”估算：在广州所有物业类型中，新中国大厦这类商铺增值率最高，可达20%，5年增值100%，每年实际投资回报率可达32%，大大高于股票收益，相对于其它地产项目而言，无任何风险。

　　但是投资者们却忽略了最基本的一条：共同约定的条款可以约束交易双方的行为举止，但却不能保证开发商的实力。

　　不幸，新中国大厦向小业主回报了3个月的租金后，便陷入了难以自拔的财务危机之中。

　　羊毛出在羊身

　　一位当年的返租回报炮制者向记者披露，其实返租的“羊毛”全都出在小业主身上。开发商售铺时就已按比例将价格打高三成左右，相当于开发商将提前得到的这笔钱逐年返还给小业主。问题是，开发商考虑的是尽快回笼资金，收到预售款后不是存在银行里生息返租或是投入商场经营，而是不断地进行开发周转，也就是人们常说的三个盖子捂十个锅，万一某个环节发生问题，资金链就会断裂崩溃。

　　“这本身就是一种充满风险的商业投资行为，小业主接受返租的时候，应该对后果有充分的估计，”一位资深律师认为，“不能简单地理解为谁欺骗了

　　谁。”

　　变种五花八门

　　尽管已有很多前车之鉴，而且建设部也已于去年明令禁止返租销售。但是现今广州楼市中各种返租回报的变种——“带租约出售”、“利润分成”、“保底分成”、“预付租金”等等又在粉墨登场，其“应用范围”也从商铺蔓延至酒店、公寓、写字楼等其它类型物业，并且仍然在吸引着不少小投资者的追捧。

　　返租的方式也五花八门。有的是开发商按月或按年计付，承诺定期将租金存入小业主的银行帐户中;有的是在交易时，开发商按返租比例与年限，在楼价中以折扣优惠形式一次性“付”给小业主，也就所谓的“即返”。

　　现在的返租行情一般为7%至8%，期限多为三年。当然也有例外，记者新近发现番禺的一个商业盘，打出的返租广告是“投资10万，月收2000”，年回报率高达24%。

　　圈套这样做成

　　开发商通常的做法是，商铺散卖后，在承诺的返租期内设法引入主力商家开张，开发商收取租金。

　　能够引入商家当然是好事。但是，在商业物业供远大于求的广州，招商并非一厢情愿。万一无人进场，何来租金回报?商场物业建成后难以开张而空置，目前在广州并不鲜见。

　　即使有主力店进驻，也只能说是可以减轻开发商的返租负担。现时的传统百货店的场地租金，行情一般为每平方米60-100元，有的则更低，特别是超市。按小业主以每平方米3万-4万元，有的甚至高达10多万元的购铺价格计算，无论如何也不可能有8%的回报。

　　这一差额，最好的结果自然是由开发商在承诺的返租期内从已打高的楼价中返还。不过，当开发商的返租期满后，商铺租金真正回复至市场租金时，回报率有多高只有天知道。倒霉的，如果是开发商烂尾或是实力不济，回报就“冻过水”(难有保障)了。

　　事实上，广州一座地铁上盖的商业物业，已经因开发商不堪负担高返租而发生“压租”风波。这家由开发商引入大商场开张的商厦，物业租金只能按“行价”收取。开发商为从长远计，与小业主反复谈判，希望返租期满后，由开发商继续承租的这座物业，只按“时价”交付租金。

　　返租合约非法

　　返租回报的开发商一般都将商铺散卖，一座商厦往往有数百位小业主，而主力店进驻需要的却是大面积的营业面积。这为商厦于今后的市场定位与经营埋下极大的隐患。

　　其一，一座商厦若是散铺经营，其实用率可达八成以上，若是开张传统百货店或是大型超市，扣除通道面积，往往只有五成左右的经营面积。也就是说，开发商在承租期内引入大百货经营，所得租金实际比散铺要低得多，所谓的返租期满后商场人丁兴旺所带来的高回报预期实际难以兑现。

　　其二，业权过于分散是主力店进驻的大忌。新中国大厦的小业主们曾设想过并联系过名店进驻，但终因商家无法同时面对与协调600多位小主的利益而只好作罢。

　　一位政府主管部门的官员说，由于以返租回报方式推售的楼盘基本上属预售性质，不可能有产权证，而按法律规章，未经确权的物业不能出租。因此，开发商在预售阶段与小业主签订的所谓“租赁合约”是不合法的。