承租人优先购买权的限制

承租人优先购买权的限制
案情：1997年，甲将其房屋一套租给乙使用。1998年甲生病住院，甲的好友丙为其垫付医药费3万元。后因医药费不足，甲经与丙协商，将该出租的房屋以5万元的低价转让给丙，甲也借此对丙长期的帮助表示感谢。1999年，甲丙办理了过户手续后，丙通知乙搬出房屋，乙则以其有优先购买权，愿以5万元购此房为由拒绝。丙诉至法院要求乙搬出，乙则以甲与丙侵犯其优先购买权为由抗辩。

分析：承租人的优先购买权是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买房屋的权利。出租人侵犯优先购买权的后果，就是承租人可以以享有优先购买权为由,请求法院宣布出租人的买卖行为无效。

优先购买权是一种房屋承租人的权利，它不是依当事人之间的合同而产生的，是依法律规定产生的，是强制性的。同时，承租人行使优先购买权也有一定的限制：

1、出租人售房时，承租人仍在租赁该房屋。准备租房和租过该房的承租人，是不享有优先购买权的。

2、承租人的优先购买权是相对而言的，只有在与其它竞买者同等的条件下才可以优先购买。这里同等条件是指交易的条件相同、价格相同。

3、承租人并非在任何情况下都可行使其优先购买权，只有在出租人转让其出租产权时，才能实际行使优先购买权。

本案中甲丙的买卖合同成立，且产权经登记已转移，丙持有该房屋的产权，故丙有权要求乙搬出。

乙的优先购买权只能在与丙同等的条件下行使。考虑到丙长期给甲以帮助，甲才以5万元的低价卖房给丙。乙与甲并没有这样的关系，5万元卖给乙对甲显然不公平。那乙就永远不能行使其优先购买权了吗？否。依照公平原则，乙的优先购买权要在价格公平的条件下才可行使。若乙愿以合理的市场价格购买甲的房屋，而又无人与其竞价，乙有权优先购买。

乙有优先权并不意味着乙的优先权可以直接对抗丙的产权。乙应当以享有优先购买权，并愿以合理的市场价购买此房为由请求法院宣布甲丙的买卖合同无效，以解除丙的产权。在法院宣布合同无效前，丙仍享有产权，有权要求乙搬出。