承租人的优先购买权问题分析

案情：2005年，甲将其房屋一套租给乙使用。2006年甲生病住院，甲的好友丙为其垫付医药费3万元。后因医药费不足，甲经与丙协商，将该出租的房屋以5万元的低价转让给丙，甲也借此对丙长期的帮助表示感谢。2007年，甲丙办理了过户手续后，丙通知乙搬出房屋，乙则以其有优先购买权，愿以5万元购此房为由拒绝。丙诉至法院要求乙搬出，乙则以甲与丙侵犯其优先购买权为由抗辩。

近年来，随着住房制度改革和二级住房市场的开放，房屋买卖中因优先购买权发生纠纷的案件逐渐增多，由于现行法律法规对此类纠纷规定的比较原则，给司法实践中处理这类案件带来不少困难。作者现就房屋买卖优先购买权案件的处理谈一点粗浅看法。

分析：承租人的优先购买权是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买房屋的权利。出租人侵犯优先购买权的后果，就是承租人可以以享有优先购买权为由,请求法院宣布出租人的买卖行为无效。

所谓优先购买权，是指法人、其他组织、自然人在特定买卖关系中，依所法享有在同等条件下优先于其他人购买出卖人的财产的权利。一般而言，优先购买权是基于法律的规定。

优先购买权的法律性质主要表现在如下几个方面：

1.优先购买权具有法定性。一般而言，优先购买权是对出卖人的处分权所作的限制，而此限制是基于法律的直接规定产生，具有法定性。如《城市私有房屋管理条例》第19条、《民法通则若干问题意见》第118条、《合同法》第230条规定了承租人的优先购买权，《民法通则》第78条规定了共有人的优先购买权，《公司法》第35条、第138条规定了股东的优先购买权，《合伙企业法》第22条规定了合伙人的优先购买权，《中外合资经营企业法实施条例》第20条规定了合营方的优先购买权。

2.优先购买权具有物权性。优先购买权是否具有物权性存在不同观点。否定说认为，优先购买权是附随于买卖关系的，法律设定该权利，只是对出卖人所附加的义务，应当视为买卖关系的组成部分，优先购买权本质上仍然是债权，不具有物权性。肯定说认为，优先购买权具有物权的效力，可以对抗第三人，属于物权范畴，具有物权性。笔者赞同肯定说，其理由是：（1）依法律规定而产生的优先购买权是法律对特定人的保护。（2）优先购买权具有对抗第三人的效力。依法律规定，当第三人在侵害优先购买权人的优先权的情况下购买标的物，优先购买权人有权请求人民法院确认该买卖关系无效，并要求在同等条件下将标的物出卖给自己。（3）明确优先购买权为一种物权，有利于对优先购买权人利益的保护，防止出卖人与第三人串通侵害优先购买权人的优先购买的权利。由此看来，优先购买权具有物权性。

3.优先购买权是一种期待权。优先购买权并不是优先购买权人在任何时候都能享有的一种现实权利，在出卖人出卖标的物之前，优先购买权仅仅表现为一种可能性。只有在出卖人出卖标的物这一特定法律事实出现时，优先购买权人才能行使优先购买权，使此权利由可能性变为现实性。因此说，优先购买权为一种期待权。

4.优先购买权是一种附条件的形成权。所谓形成权，是指由法律赋予的权利人仅凭自己的单方行为即可使法律关系发生、变更、消灭的权利。当优先购买权人行使优先购买权即可依法排除出卖人将标的物出卖给第三人的可能，使其与出卖人形成买卖标的物的权利义务关系。因此，优先购买权是一种形成权。同时，优先购买权的行使是以“同等条件”为前提，因此，优先购买权又是一种附条件的形成权。

“按份共有财产的每个共有权人有权将自己的份数分出或转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第一百一十条和《中华人民共和国民法通则》第七十八条第三款规定八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出。租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。这些法律明确规定，在某种情况下，如“共有人”、“承租人”，享有同等条件下对特定财产，如“共有财产”、“租赁财产”优先购买的权利。但这些法律规定均过于笼统、抽象，操作性不强，使承办法官在运用这些法律规定办案时理解不一致，导致操作不一致，判决结果不一致，损害了法律的严肃性和统一性。具体问题有“同等条件”的具体含义是什么? 《中华人民共和国合同法》第十二条规定，一个合同一般应包括以下条款：

(一)当事人的名称或者姓名和住所；

(二)标的；

(三)数量；

(四)质量；

(五)价款或者报酬；

(六)履行期限、地点和方式；

(七)违约责任；

(八)解决争议的办法。

“同等条件”的含义是以上条款均一致，还是几项主要条款一致，还是一项条款二致规定不明确，使承办法官在审判实践中对“同等条件”的理解困难，操作困难，判决困难，导致判决后的结果差异很大。

承租人仅在同等条件下享有优先购买权。何谓同等条件？依王利明先生的观点，同等条件主要是指价格的同一，如果出租人基于某种特殊原因给予了其他买受人一种较优惠的价格，而此种优惠能以金钱计算，则应折合金钱加入价格中。如果不能以金钱计算，那么应以市场价格来确定房价。

1．优先购买权的成立遵循法定主义原则

优先购买权为民事优先权之一。由于优先购买权为形成权的一种，具有效力上的优先性，我国合同法第二百三十条明确规定了房屋承租人对于租赁房屋的优先购买权，即“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”同时，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”总之，房屋承租人的优先购买权是合同法明确规定的民事权利，无须当事人约定，自租赁关系成立时产生，在符合法定条件时可予行使。

2．优先购买权的行使受到“同等条件”的限制

承租人的优先购买权是一种在行使上附有限制条件的形成权。一方面，它是一种形成权，优先购买权人依据自己的意思形成以义务人（出租人）与第三人同等条件为内容的契约，无须义务人的承诺。另一方面，该形成权的行使附有限制性条件，即承租人只有在符合同等条件的前提下才能行使对租赁物的优先购买权。优先购买权的立法目的和权利实质应当是：在不损害出卖人利益的前提下，给承租人一个买受的机会。如何做到不损害出卖人的利益，关键是要严格遵守同等条件的原则，即优先购买权人的认购条件与其他买受人完全一致。这里的认购条件不仅包括最主要的价格条件，还包括价款支付期限、方式、卖方迁址期限以及所卖房屋的部位、数量等因素。如果出卖人基于某种特殊原因给予其他买受人一种比较优惠的价格，而这种特殊原因能以金钱计算，则应折合金钱计入价格之中；如果不能以金钱计算，则优先购买权人应当具有同样的特殊原因，才能视为“同等条件”。因为其他买受人所能提供的任何条件，包括机会，都是出卖人的利益所在，优先购买权人不能做到，出卖人的利益就不能实现，就不符合同等条件的要求。第三人提供的某种机会能否以金钱替代，应以出卖人的价值观判断，不能以优先购买权人的观念衡量。只要其价值判断标准符合常理，并不违法，就应支持。另外，在考察同等条件时，付款方式这一条件具有特殊性。由于个人的信用不同，如果出卖人允许第三人分期付款，则优先购买权人除非为出卖人提供了充分而适当的担保，否则不得请求分期付款。当然，如果第三人允诺一次付清的，优先购买权人不得主张分期付款。对于这些合同之外的特殊利益，出卖人负有举证责任。

作者：赵传豹 夏明