房屋租售，如何跳过“陷阱”？

要减少二手房市场上的纠纷和投诉，有赖政府管理部门进一步加强监管，加大对欺诈行为的惩罚力度。除此以外，更需要二手房交易中的双方诚信交易，不要占小便宜却吃了大亏。

　　近年来，随着房地产市场的蓬勃发展，房地产中介行业也随之发展壮大。2009年，台州市场火热，伴随着交易量的大幅增加，二手房交易纠纷和投诉也层出不穷，虚假广告、中介违章投机操作等问题时有发生。调查显示，与中介机构打过交道的消费者，遇到过不诚信中介机构一次以上的竟占到40%。在全市消保委和工商部门受理的房地产投诉中，对中介的投诉也较多，主要是中介机构对房产信息披露不全面或不真实、中介服务费用过高等。

　　另外，消费者的诚信问题也是造成纠纷的原因之一。买卖双方不信守合同约定，以及抱着侥幸心理撇开中介私下交易，也是近年来二手房买卖出现纠纷的重要原因。因为中介机构在提供中介服务的过程中往往缺乏对客户的有效制约措施，客户的“跳单”行为，让中介机构的劳动付之东流。

　　要减少二手房市场上的纠纷和投诉，有赖政府管理部门进一步加强监管，加大对欺诈行为的惩罚力度。除此以外，更需要二手房交易中的双方诚信交易，不要占小便宜却吃了大亏。

　　案例一

　　买了二手房却不能转户

　　2008年7月，临海的罗先生在一家中介看到一套城东路北端小区的二手房。房屋建筑面积为81.89平方米，加上车棚20.3平方米，总价为41万元。算下来，这个价钱还挺划算，罗先生当即决定下单。7月5日，双方签订了买卖合同，合同约定：当日付定金20万元，另约定卖方必须保证房产权属清楚。

　　罗先生买了房付了定金，当然希望尽快转户，但房东迟迟不提转户的事。“定金已经付了一半，余款等贷款发放后再付清。但产权没有转过来，我也办理不了贷款。”罗先生多次催促卖方去办理房产权属变更手续，但对方一拖再拖。罗先生感觉事有蹊跷，去房管处了解后才知道，那房子房屋权属系临海市房地产管理处与卖方王先生共有，没有经过房地产管理处同意，王先生根本无权处置该房屋。

　　罗先生感觉上当受骗，找到卖方要求返还定金。“对方每次都说房产权属快要全部变更过来，叫我再等等。”罗先生等了几个月，房屋仍不能转户，卖方又不肯返还定金。2009年1月4日，罗先生向台州仲裁委员会申请仲裁。请求依法裁决解除双方房屋买卖转让合同，卖方返还定金20万元并支付违约金8万元。

　　王先生却声称，罗先生在的时候就知道这房产是共有的。“签合同时，房产证复印件对方也看到了，上面明确写明是有共有权人的，当时这份材料也放在中介的，对方应当知晓。当时，他们家里内部意见不统一，是考虑到楼市低迷，才又不想买这间房子的。”王先生表示，根据合同规定2008年8月30日前付清房款，但罗先生没有付清，所以是对方违约在先，合同不能解除。

　　“2009年3月16日我已经办理了房产权书，3月30日前领取了土地证就可以过户了。”王先生又拿出了房产证、契证。

　　“如果我知道这房子根本就不能转户，还会去买吗？”罗先生指出房屋买卖合同上面明确写出转户的时间是2008年8月30日之前。

　　仲裁委调查后发现，双方在2008年7月5日签订房屋买卖合同时，房屋所有权人为临海市房地产管理处承49.36平方米。共有人为王先生，其中王先生承32.53平方米，车房20.30平方米。2009年1月5日，王先生通过公开竞价，竞得上述房产中原由临海市房地产管理处（代表人）名下的49.36平方米房产，并在2009年3月16日取得该部分房屋产权的权属证书。王先生将不具有完全产权的房屋出卖，带有欺骗性质，违约在先。

　　2009年9月，台州仲裁委裁决解除房屋买卖转让合同，王先生返还罗先生房屋定金20万元，并支付违约金人民币4万元。另外，王先生还要支付仲裁费12540元。

　　分析：

　　台州仲裁委表示，罗先生在房屋买卖时，由于疏于查验房产、土地权属证书，是造成合同不能实现的原因之一。现在市面上的房屋大部分为商品房，但也存在部分未转为产权房的使用权房（即公房），例如罗先生所购买的房屋就不具备完全产权。如果这类使用权房未取得产权证，根据有关规定不能转让。

　　另外，“司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”房屋不得转让。若房屋仍设定有抵押，交易中心也不会办理此种房屋的产权过户手续。

　　规避方法：

　　为避免购房人在办理产权过户时才发现上述问题而遭受损失，在签订买卖合同前，应查看业主是否取得产权证、土地证，确定其房屋类型。购房人应至房屋所在区域的房地产交易中心进行产权状况调查，以确定该房屋是否存在限制或禁止转让的情况。

　　案例二

　　遭遇“一房二主”

　　玉环的黄先生去年6月份通过中介租房一套，与房主签订合同租期半年，12月21日到期。支付了半年的租金4800元及押金1000元，共计5800元整。但在9月底，突然又冒出一位先生，说他才是真正的房东，而与黄先生签订租房合同的所谓“房东”，实际上也是租房人，是个“二房东”。真正的房东也是刚知道他的房子已经转租的事。而房东与“二房东”之间签的租房合同在11月份到期。此时，“二房东”已联系不上，不知去向。

　　黄先生懊恼不已，也对中介不负责任的做法十分气愤。当时通过中介介绍时，黄先生疏忽了，没有查看对方的房产证，中介收了服务费和看房费，却没有说清楚是转租，以致现在发生这样的局面。

　　分析：

　　承租人转租房子应该事先经得出租人同意，该案例的情况属于未经出租人同意而转租，因此，消费者与所谓的“房东”的转租合同对房屋所有权人没有约束力，对其要求消费者搬出该房不能起到有效的抗辩作用。在此事件中，转租人存在隐瞒事实真相的欺诈行为，中介机构有审查租赁物真实性的注意义务，却没有注意，显然具有一定过错。因此，1、消费者可以要求中介解决此事。2、消费者有权向转租人要求返还押金以及未到期的几个月租金。

　　消保委提醒消费者，个人在承租房屋时，应注意防范租房陷阱：

　　（1）验看出租房的产权证。

　　（2）验看出租人的身份证是否与产权证一致。

　　在签订房屋租赁合同时需要注意的事项：

　　（1）审查主体资格。

　　（2）房屋租赁的当事人应当签订书面合同。

　　（3）对出租人提前收回房屋、承租人提前退租、续租以及其他影响租期的事项作出详细约定。

　　（4）签订合同后，办理登记备案手续。

　　■律师提醒

　　每份合同都要了解透了再签

　　浙江法进律师事务所梅法进律师说，二手房买卖中，合同是关键，也是事后出现纠纷维权的证据。购房者需要签订种类繁多的合同，下定、交税、办证，样样都要签合同。实际上，每份协议都是一份有法律意义的有效合同，买卖双方都应该对过程中的合同给予足够重视。购房者在支付定金前，须对房屋产权情况有充分了解，且注意协议里不能把“定金”写成“订金”。

　　另外，在购房合同中，除了房屋标的、总价、房屋交接、支付房款的时间和方式等基本要素之外，买卖双方还需要对自己需求的细节在附件中列明，如户口迁移、水、电、煤气、物管等费用的结清与过户等。