昆明巴黎春天商贸有限责任公司与马莹房屋租赁纠纷上诉案

云南省昆明市中级人民法院民事判决书

（２０００）昆民终字第４９６号

上诉人（原审被告）马莹，女，１９７５年３月３１日出生，汉族，闲居，住本市春城路９号供电局宿舍６幢１单元７０２号。

委托代理人赵俊兵，袁野律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）昆明巴黎春天商贸有限责任公司（以下简称“巴黎春天公司”）。

法定代表人钱德荣，该公司总经理。

委托代理人高君东，１９６８年８月３０日出生，男，在本公司工作，现住本市东风西路９６号８楼。

上诉人马莹因房屋租赁纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（１９９９）盘法房初字第１６８号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原判认定，原、被告双方于１９９８年９月２６日签订一份《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同的补充协议》，约定原告将其管理的位于本市东风西路９６号巴黎春天名店广场第二层，编号为Ａ２０１，面积为６７平米铺面一间出租给被告，租期为三年（自１９９８年９月２６日起至２００１年９月２５日止）；年租金为７５５７６元，每半年支付一次，合同签订之日被告交纳营业保证金１２５９６元，集资费９７００元，被告每年交纳补偿费７５５７６元，交纳方式与租金相同，双方并就水电费的收取及违约责任的承担等事项进行了约定。合同及补充协议签订后，原告按约定将铺面交被告使用，被告交纳了第一年上半年度租金、补偿费及保证金、集资款等有关费用，并对该铺面进行了装修。从１９９９年３月２６日起被告拒绝交纳租金、补偿费、水电费等有关费用，双方遂起纠纷。原告于１９９９年６月１７日诉至法院要求解决。本案在审理过程中，原被告于１９９７年７月９日发生冲突，被告将其铺面内货物搬走，将该铺面空锁。法院经原告申请于１９９９年８月２６日对被告采取先予执行，将该铺面腾交原告，同时，据原告申请委托昆明市房地产价格评估事务所对该铺面内被告所进行的装修进行价格评估，评估结论为：该铺面的房屋装修于１９９９年８月３１日的市值为４１６５１．７元，据此，原判认为双方合同合法有效，被告拖欠租金应负全部责任。遂判决：一、终止原、被告双方所签定的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同的补充协议》；二、被告于本判决之日起十日内一次性补付自１９９９年３月２６日至１９９９年８月２６日所欠原告的租金３１４９０元（按每月６２９８元计算）；补偿费３１４９０元（按每月６２９８元计算）；１９９９年１月至５月所欠原告水电费２８３２元；以上三项共计６５８１２元；扣除原告补偿被告装修评估价的二分之一，即２０８２５．８５元及电话初装费１００８元，被告实际应支付给原告４３９７８．１５；三、原告其他诉讼请求不准。

宣判后，上诉人马莹不服，向本院提起上诉称，原判认定事实不清，是被上诉人无理乱收费、乱摊派，首先违约，才引起本案纠纷，被上诉人应承担相应责任。双方签订的租赁合同及补充协议是显失公平的无效合同，不应得到法律保护。所以请求二审公正处理，如果欠租我愿补充，但对方应归还集资款９７００元，营业保证金１２５９６元，电话初安装费１０８０元，装修费４１６５１．７元。

被上诉人巴黎春天公司答辩表示服从原判。

经二审审理查明，双方租赁合同第六条约定：“按半年期付款方式，分六期付清。合同签订之日交纳首期租金（不含集资费和营业保证金）人民币３７７８８元（大写叁万柒仟柒佰捌拾捌元）。以后每半年支付一次，每次金额为３７７８８元（大写叁万柒仟柒佰捌拾捌元正），交租金日期为每期第一个月的五号前”。根据双方当事人认可的事实，马莹总共交款给巴黎春天公司的款额共计为人民币１１万元，其中包括了合同约定的首期租金（包括补偿金）、集资费和营业保证金。余额人民币１２１２８元，巴黎春天公司虽陈述该款系马莹所交纳的其铺面的部分装修款，但对该事实马莹否认，而巴黎春天公司又不能向法院提供充分确实的证据证实其主张。所以，巴黎春天公司认为该余额款系马莹所交部分铺面装修款的事实无据证实，本院不予确认。该余额款应冲抵为马莹所交第二期部分租金，但１９９９年３月２６日至同年９月２６日的租金、补偿费马莹并未交清。

合同第九条约定：“商铺内电费按实际用度加损耗分摊计收，空调费及公用水电费按面积分摊计收……。”对于电费，双方并未在合同中约定清楚每度依据何种单价计收。巴黎春天公司虽称其向房屋所有权人是按每度０．７０元交纳，但其并未向法院提供发票等有说服力的证据证实该情况，而只是提供了一份不能说明问题的证据。另一方面，马莹认为，应该按电力部门的规定收取电费，并提供了有关规定。本院认为，对于合同约定不明的问题，如双方意见分歧，可按有关国家规定解决，在本案的电费单价问题上，应按电力及物价部门的规定来确定。所以，马莹欠巴黎春天公司的水电费应为２４５４．１６元。

合同第七条约定：“若乙方马莹逾期交纳租金……逾期七天者则视为严重违约，甲方有权解除合同并立即收回商铺，乙方所交纳押金等费用不予退还。”

另外，巴黎春天公司认可收到马莹所交的电话初装费人民币１０８０元。

其余事实与原判认定事实相同。

本院认为，《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同的补充协议》是双方当事人在自愿平等的前提下签订的，是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律禁止性规定，因此是合法有效的，应受法律保护；双方当事人都应认真、全面、正确地履行。上诉人马莹认为合同无效的主张缺乏事实依据，本院不予支持。根据合同约定，租金是按半年一付的方式支付，交租金日期为每期第一个月的五号前。本案中，第一个半年期是１９９８年９月２６日至１９９９年３月２６日，第二个半年期是１９９９年３月２６日至同年９月２６日，该期第一个月的五日前即为１９９９年４月５日前。也就是说，按双方合同及补充协议约定，在１９９９年４月５日前，马莹应该交清第二个半年租期的租金及补偿金。但事实上，马莹除了首次交款（尚有部分余额）外，至今未向巴黎春天公司交清租金、补偿费及水电费。此行为已违反了双方所签合同及补充协议，属马莹严重违约的情况。马莹除应补交所欠租金、补偿费及水电费外，还应承担合同约定中因此而产生的相应责任。具体来说，根据合同约定，马莹因严重违约的事实，所以按约定，其所交集资款和营业保证金是不予退还的。故马莹认为巴黎春天公司违约及应退还集资款和营业保证金的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。对于商铺装修费，结合考虑马莹的铺面使用时间及其违约事实，原判确认由巴黎春天公司返还马莹商铺装修评估价的一半是恰当的，本院予以支持。另外，巴黎春天公司所收马莹电话初装费应予以返还。原判部分事实认定不清，处理不当，本院予以纠正。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一、三项之规定，判决如下：

一、维持昆明市盘龙区人民法院（１９９９）盘法房初字第１６８号民事判决第一项，即“一、终止原、被告双方所签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同的补充协议》；

二、撤销昆明市盘龙区人民法院（１９９９）盘法房初字第１６８号民事判决第二、三项，即“二、被告于本判决生效之日起十日内一次性补付自１９９９年３月２６日至１９９９年８月１６日所欠原告的租金３１４９０元（按每月６２９８元计算）；补偿费３１４９０元（按每月６２９８元计算）；１９９９年１月至５月所欠原告水电费２８３２元；以上三项共计６５８１２元；扣除原告应补偿被告装修评估价的二分之一，即２０８２５．８５元及电话初装费１００８元，被告实际应支付给原告４３９７８．１５元；三、原告其他请求不准”；

三、马莹应支付给巴黎春天商贸有限责任公司所欠租金、补偿费、水电费共计人民币６５４３４．１６元，扣除巴黎春天商贸有限责任公司应退还马莹的部分装修费、电话初装费及折抵租金的交款余额共计人民币３４３３３．８５元，马莹应于本判决生效后十日内一次性支付给巴黎春天商贸有限责任公司人民币３１１００．３１元。

四、上诉人马莹的其他诉讼请求不准。

一、二审案件受理费人民币８１８８元由上诉人马莹负担７０００元，由被上诉人巴黎春天商贸有限责任公司负担１１８８元。

本判决为终审判决。

审 判 长 邱 靖
审 判 员 洪 琳
代理审判员 代晓明
二○○○年九月十五日
书 记 员 杨树兴