物业管理的法律效力与责任

物业管理法规是通过法定权利义务的指示和相应法律责任的压力影响人们的行为而使法 规要求转化成为社会生活事实，从而实现对物业管理社会关系的调整。因此，只有理解了构成法律生活现实的物业管理法律行为及其效力和体现国家强制力的法律责任，才能对物业管 理的法规系统和法律现象有一个全面和深刻的正确认识。

第一节　物业管理法律行为的形式

　　一、物业管理法律行为的内涵和形式

　　物业管理的法律行为，是本书第3.3节所论述的法律事实分类之一，它是指物业管理行为主体为了设立、变更或终止一定的物业管理法律关系，取得一定的法律后果而有意识进行 的行为。法律行为是与行为人的意志相联系的一种人为的法律事实，以行为人的意思表示为必要的要素，没有意思表示就没有法律行为。

　　法学中所谓“意思表示”是指表意人(表达意思的人)将其内心期望发生一定法律后果之内在意志通过一定形式表示于外部的行为。这种意思表示必须是为了引起一定的法律后果， 即为了今后享受一定的权利和承担相应的义务，或为了改变、结束原先存在的权利义务关系。例如，业主表示要买某种服务，物业管理公司表示同意提供该种服务，双方的意思表示一 致了才订立该种服务交易合同，从而形成了服务交易合同的法律行为。法律要求行为人的意思表示必须是真实的。意思表示真实有两层涵义：一是行为人的意思表示要与其内心意思相 一致；二是行为人的意思表示是行为人自愿作出的，不是受他人欺诈、胁迫或者在自己有重大误解等类似情况下所为的。若意思表示不明确，则应通过对意思表示内容的解释使之变得 明确；当意思表示不完整时，则应通过对意思表示内容的补充方式而使之臻于完备。意思表示所含的目的，是决定法律行为内容的指针；意思表示的方式，也就是法律行为的形式。

　　物业管理法律行为的形式是指物业管理法律关系主体作为行为人表示意思的方式。这种 表意方式，可以分为法定的形式和行为当事人协商自主决定的约定形式两类。从物业管理实务看，物业管理法律行为的主要类型是民事行为和行政管理具体行政行为两种。

　　中国《民法通则》第57条规定：“民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特定形式的，应当依照法律规定。”物业管理中提供服务的行为大多数属 于合同行为，中国《合同法》第10条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”“法律行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面 形式的，应当采用书面形式。”

　　“口头形式”就是以口头谈话、口头语言叙述的形式来进行行为人的意思表示。口头形 式的合同简便易行，但其缺点在于一旦发生合同纠纷，当事人面临举证的困难，司法机关难以查明事实的真相，当事人的合法权益就得不到法律保护。所以对于不能及时清结、标的较 大的合同(包括涉外合同)，不宜采用口头形式。

　　“书面形式”是指以文字等有形的表现方式来进行行为人的意思表示，又分为普通书面 形式和特殊书面形式(公证书、鉴证证明文件等)两类。就合同书面形式而言，中国《合同法 》第11条具体规定：“书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式。”

“其他形式”是指法规规定的推定行为形式、默示形式和当事人约定采用的或商事交易 惯例采用的非口头、书面形式。例如，凡是物业管理规范性文件规定应当送行政主管部门备 案的物业委托管理服务合同、业主委员会组成名单、业主公约等文本，当事人依法送呈备案 的，只要行政主管部门不提出文本有违法之处的异议，就可视为行政主管部门以默示形式同 意或认可所送文本合法有效。行政管理具体行政行为只要对行政相对人的权利和义务有实质 性利害影响的，就应依法采取书面形式。

　　二、物业管理中民事行为的有效条件

物业管理中民事行为的一般有效条件，是指民事行为具备什么样的条件才能生效即产生 法律上的约束效力，其基本涵义是指使已经成立的民事法律行为(包括合同行为)发生完全效 力的必要的事实。根据中国《民法通则》第55条关于民事法律行为应当具备的要件和《合同 法》第三章关于合同的效力之规定，物业管理中民事法律行为的有效必须具备下述三个要件 ：

　　(1)行为人具有相应的民事行为能力，此称为当事人合格要件。民事行为能力是指民事 主体通过自己的行为，取得民事权利，承担民事义务的能力或资格。依据《民法通则》第11 、12、13条关于自然人的民事行为能力的规定，18周岁以上的自然人是成年人，是完全民事 行为能力人；16周岁以上不满18周岁的自然人，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为 完全民事行为能力人。完全民事行为能力人可以独立作出包括合同行为在内的民事法律行为 。10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人，是限制民事行为能力人，可 以进行与他的年龄、智力和精神健康状况相适应的民事活动，其他民事活动由他的法定代理 人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精 神病人，是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理其活动。

　　应注意以下两点：一是限制民事行为能力人和无民事行为能力人虽然不能作为部分或者 全部合同的订约主体，特别是不能作为不动产或物业性的合同订约主体，但是却可以成为合同主体，只不过合同行为需要由其代理人进行；二是中国《合同法》第47条第1款规定：“ 限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。”根据该 条款规定精神，可推知无民事行为能力人并非在任何情况下都不能成为合同当事人，在无民事行为能力人纯粹获利的情况下，应当承认其行为的法律效力。与自然人的民事行为能力不 同的是，法人和其他组织的民事行为能力与其民事权利能力同时产生、同时终止，它们的行为能力是由其法人机关或者代表人、负责人来实现的，所以法人和其他组织的行为能力范围 取决于核准的登记范围。

　　由于经营业务或事业的登记范围的不同，所以各个法人和其他组织的行为能力范围也不 同。中国《合同法》第50条规定：“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立 的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。”因此，在物业管理实务中，不能简单地依据《合同法》第9条第1款关于“当事人订立合同，应当具有相应 的民事权利能力和民事行为能力”的规定否认越权合同的法律效力。

　　(2)行为人意思表示真实，即当事人所为的行为应与其真实的自愿意志相符合。意思表示不真实的故意行为包括虚假表示行为和伪装表示行为两种情况。民事行为(包括合同)的内 容本质上是依当事人所为的意思表示的内容而定，如果意思表示虽然真实，但其内容不能确定，不可能实现，则该民事行为也是无效的。

　　(3)行为不违反法律或者社会公共利益。从事物业管理中民事活动的行为人，其行为形式应当符合法定形式，其行为内容应具有合法性和其社会内容的妥当性。法规条文中标有“ 不得”、“应”或“须”字样的，一般是强行法，不问当事人的意思如何，必须遵照执行强行法，即必须适用法规的规定。民事行为内容违反强行法，为不合法，无法律效力。中国的 民法承认意思自治原则，合同法承认合同自愿(自由)原则，但并不是承认个人意思的绝对自由。民事行为的社会内容应具有妥当性，即不得违背社会公共利益。民事行为属于要式行为 而其形式不符合法定形式要求的，根据中国《合同法》第10、36、44条等有关规定的精神，应区分法定形式可以产生证据效力、成立效力、生效效力、对抗(第三人)效力等四种不同效 力，根据立法的本义，来确定没有采用要式形式的具体民事行为是否有效。

　　具备上列民事法律行为的生效条件，行为自成立或作出时发生效力即产生法律拘束力， 在行为当事人之间发生权利义务关系效果，使当事人所预期的民事权利和民事义务发生、变更或终止，若当事人不履行义务，就得依法承担民事责任，强制其履行义务及赔偿债权人的 损失；同时，对第三人也发生一定的效果，约束第三人负有不得侵犯当事人权利和不得妨碍当事人履行义务的义务。

　　三、物业管理中民事行为的无效

　　无效的物业管理民事行为是指缺乏民事法律行为有效条件的行为。认定为无效的物业管 理民事行为，从行为开始时就没有法律约束力，称为自始无效。民事行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。民事行为的无效有两种含义：狭义仅指绝对无效，对 中国《合同法》第52条所规定的5种情形，是合同也是其他民事行为绝对无效的类型；广义是指与民事行为有效相对应的民事行为效力不是在民事行为依法作出时就发生的，而是包括 绝对无效、相对无效和效力待定三类情况。

　　(1)绝对无效的民事行为

　　是指已经构成违反国家法规或政策规定，依法律规定必然无效的民事行为。这类行为不 需要任何人的主张即依法归于无效。根据中国《民法通则》第58条和《合同法》第52条的规 定，按照违法表现不同，可将绝对无效的民事行为分为五种：

　　1)损害国家利益的欺诈、胁迫。在《民法通则》第58条中将欺诈和胁迫规定为绝对无效，而《合同法》中将欺诈和胁迫作了一次分解，划分标准是：损害公法意义上的国家利益的 欺诈、胁迫，为绝对无效；其他的欺诈、胁迫，为相对无效。所谓欺诈是指行为人一方故意以某种欺骗手段，捏造虚构事实或者隐瞒真实情况，诱使对方当事人信以为真陷于错误中并 由此作出错误意思表示而与欺诈行为人订立合同或从事某种民事活动的行为。胁迫是指行为人故意采用恐吓(即以将来发生的祸害)或者挟迫(即当场直接实施不法行为相威胁)手段，使 另一方当事人产生心理上的恐怖或者对其直接造成损害，迫使对方当事人作出某种民事行为 (如与胁迫人订立合同)的行为。

　　2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。恶意串通的当事人在主观上具有恶意即具有共同的非法目的，并相互串联、沟通，使当事人之间在希望的动机、目的、希望内容以 及希望的结果上达成一致，使共同的非法目的得到实现，结果造成国家、集体或者第三人利益蒙受损害。例如，某一国有房地产开发公司将自己下属的一个资产总额1000万元的物业管 理部，以200万元的对价，出让给对方当事人某民营企业，双方当事人均得到好处，但是却损害了资产所有者即国家的利益。这样的行为，就是恶意串通。又如，某物业公司将自己管 区内的一块公共绿化场地使用权有偿出让给一些摊贩，让他们毁坏绿地搭建售货亭棚屋，这类行为也属恶意串通，其损害了业主们的集体利益。对恶意串通所订立的合同，不能按照一 般的绝对无效合同的原则处理，而是要按照《合同法》第59条的规定，将双方当事人因该合同所取得的财产，收归国有或者返还集体、第三人。

　　3)以合法形式掩盖非法目的之隐匿行为。隐匿行为是指当事人通过实施合法的行为形式来掩盖其真正的内容是非法的目的的行为。例如，将业主委员会的财产以赠与的方式，赠给 业主委员会负责人或其亲属，赠与的形式是合法的，赠与的目的是侵吞业主委员会的财产，这就属于隐匿行为。隐匿行为强调的是行为本身而不是行为损害的后果，因此并不要求具备 损害他人利益的要件。如果当事人订立合同的形式并不是所追求的真实目的，但是追求的真实目的并不违法，这样的合同不是无效合同，而是有效合同。例如，两公民的本来意图是要 租赁私有房屋，但是为了掩盖其租赁的事实，却订立了一个借用合同，这样的合同不是无效合同，因为租用私房目的本身不违法。相反，如果承租人租用的是物业管理公司经营的营业 房屋，且有禁止非法转租的规定，承租人擅自转租与对方当事人以借用合同掩盖非法转租的事实，这样的合同就是无效的合同。隐匿行为与规避法律行为有相通之处，也有不同之处， 关键的区别在于，隐匿行为重在“掩盖”，而规避法律行为则是赤裸裸地进行规避。

　　4)损害社会公共利益。按照中国民法立法的惯例，社会公共利益一词相当于国外民法的公共秩序和善良风俗用语。1986年颁布的中国《民法通则》使“社会公共利益”成为一项正 式的民法概念，其第7条规定的基本原则中强调“民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益”。社会公共利益是一个极抽象、能适应社会变化的内涵弹性很大的范畴，包括 国家一般利益、社会一般伦理道德准则、国家社会的存在与发展所必要的一般秩序和社会正义等内容。它只是为法官自由裁量权的行使指出了一个方向，实际授权法官于个案中依其价 值判断予以具体化，以求兼顾法律安定性及个案的社会妥当性。

　　在物业管理实务中，可能被判断为绝对无效的违背和损害社会公共利益的行为主要有五 种类型：①危害国家公共秩序行为。国家公序指国家政治、经济、财政、税收、治安等秩序，关系国家根本利益。如规避课税行为，将从事犯罪或者帮助犯罪的行为作为内容的合同。 ②违反性道德的行为。如为开设妓馆性发廊而求租物业管理公司经营的房屋之契约。③非法射?NB062?行为。指未经政府特许，以他人之损失而受偶然利益的行为，如物业管理公司 擅自搞彩票活动、业主间赌博合同。④违反人权和人格尊重的行为。如规定物业管理公司保安人员有权对管区内犯罪嫌疑人搜身检查的规约。⑤限制经济自由的行为。如业主委员会与 物业管理公司制定由该公司垄断管区内一切装修服务活动，业主不得越过该公司自行找人装修的规约。其他损害社会公共利益的类型，如危害家庭关系行为、违反公平竞争行为、违反 消费者保护行为、暴利行为等，属于中国已有有关法律、法规作出明文规定的，则不适用社会公共利益原则。

　　5)违反法律、行政法规的强制性规定。民事行为所违反的法律规定只包括国家合法机关通过颁布的法律和中央政府即国务院制订、颁布的行政法规，不包括地方法规、行政规章和 司法解释。在国家的立法中，包括强制性内容、倡导性内容和任意性内容。民事行为违反倡导性和任意性的法律规定不存在违法问题，只有违反强制性的规定，才能判定为违法。当事 人在民事行为(包括合同行为)目的、具体内容和形式上都违反法律、行政法规强制性规定的，绝对无效。

　　(2)相对无效的民事行为

　　是指民事行为本身已经违反了国家有关法规或政策规定，但由于违法程度较轻微，没有 给国家和社会公共利益造成损害，法律规定可由行为当事人来决定是否请求变更或撤销此行为而使其无效，当事人或行为受损害方未行使请求变更或撤销权的，则该行为仍可继续有效 并产生合法后果。

　　相对无效的民事行为包括重大误解、显失公平、乘人之危、欺诈和胁迫订立的合同行为 。

　　1)重大误解。是指当事人一方由于自己的过错，对行为(合同)的主要内容等发生误解而订立了涉及损害自身利益重大的合同，使行为的后果与自己的真实意思相悖的行为。例如， 某物业管理公司经营10间门面房，共分成5大间，一大间内有4个钢柁，两个钢柁之间为一个自然间，每一大间为5个自然间即5间房屋。该公司与承租人吴某签订房屋租赁合同中约定： 公司将门面房5间出租给吴某使用。后来吴某找到公司称：公司应按合同约定将五大间门面全部给其使用，现只给他一大间，属于违约，双方发生纠纷。在这个纠纷案中，公司与吴某 签订房屋租赁合同时，吴某对合同的标的物——5间房屋存在着主观上错误的概念，将出租5 个自然间的一大间误认为是公司的5大间门面房，此行为应属重大误解。

　　2)显失公平。是指当事人一方在情况紧迫而有迫切需要或缺乏经验或一时疏忽的情况下，与对方当事人订立对自己明显有重大不利的合同，造成行为内容的权利和义务在双方当事 人之间明显不对等的行为。在法律许可范围内，自愿接受不等价条约的，不能认为是显失公平。

　　3)乘人之危。是指行为人故意利用他人的危难处境或紧迫需要，强迫对方当事人违背自己的真实意愿而作出接受某种明显不公平、在通常情况下不可能接受的条件之意思表示的行 为。例如，利用当事人急于卖房筹款救治危重患者的机会，将买房价压低于正常市场价格的一半，明显违背公平原则，超出了法律所允许的范围，就是乘人之危的行为。

　　4)不是损害国家利益的一般欺诈和胁迫。

　　对于相对无效的民事行为(合同行为)，《民法通则》第59条(只包括重大误解和显失公平)和《合同法》第54条都规定：当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销 。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。被撤销的民事行为从行为开始起无效。最高人民法院1988年《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见试行》第73条第2款 规定：可变更或可撤销的民事行为，自行为成立时超过1年当事人才请求变更或撤销的，人民法院不予保护。《合同法》第55条规定：“有下列情形之一的，撤销权终止：①具有撤销 权的当事人自知或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权；②具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”该条第1项规定了撤销权即使 已经生效的合同行为归于无效或者进行变更的权利之除斥期间，期限为1年。这种规定某种权利经过一定期间不行使权利就终止的，不是诉讼时效，而是除斥期间。诉讼时效则是首先 规定一定期限届满，终止的是胜诉权，并不是终止起诉权；同时还要规定一个与一般时效相对应的最长时效。撤销权在期间届满之后，既终止胜诉权，也终止起诉权，当事人起诉不予 受理。

　　民事行为无效的法律后果，根据《民法通则》第61条第1款和《合同法》第58条规定的一般处理原则，民事行为(合同)被确认为无效或者被撤销后，有三种结果：一是返还财产。 当事人因该行为(合同)取得占有的财产，应当返还给对方。这是一种回复原状的责任形式，而不是一种过错责任。二是折价补偿。这是《合同法》新规定的以金钱的方式进行补偿的责 任形式，即不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。三是损害赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。赔偿范围包括 直接损失和间接损失。对恶意串通的处理，适用《民法通则》第61条第2款和《合同法》第5 9条的规定。