承租人的优先购买权的实现

　　1、什么是承租人的优先购买权?

　　《合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《解释》第22条规定，出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

　　根据上述规定，承租人的优先购买权是指出租人出卖租赁房屋，或者协议折价、变卖抵押的租赁房屋偿还债务时，承租人享有在同等条件下优先购买的权利。

　　①在承租人享有优先购买权时，出租人负有在合理期限通知承租人的义务。

　　②“合理期限”没有明确规定。目前只有《解释》第23条“拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人”规定;《民通意见》第118条规定的“前3个月通知”已作废。

　　2、房屋承租人优先购买权中“同等条件”的理解。

　　此法条中的同等条件并不是要求价金以及其他条件都必须保持同等，这样的要求过于苛刻很不现实。应该理解为一种相对的平等，实践中，出租人出卖房产时往往不仅只考虑价格因素，还要考虑其与第三人之间可能存在的特殊利益关系，如第三人的信用及履约能力、出卖人与第三人之间的情感等因素。法律在维护承租人先买权利益的同时，设立“同等条件”的目的在于保护出租人的利益，第三人提供的任何特殊条件包括机会都是出租人的利益所在，这些特殊条件和机会能否以金钱代替，只能由出租人观念来衡量。所以，房屋承租人先买权中的“同等条件”不能等同与转让价格。如同此案例中李某30万的价格购买房屋，丁某行驶优先购买权时也不能直接转换为30万优先购买此房产。

　　3、哪些情形承租人不得主张优先购买权?

　　《解释》第23条规定，出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。《解释》第24条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

　　(一)房屋共有人行使优先购买权的;

　　(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

　　(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;

　　(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

　　根据上述规定，承租人在以下情形不得主张优先购买权。

　　(1)承租人怠于行使优先购买权，视为放弃优先购买权：

　　A.出租人在拍卖5日前已经通知承租人，承租人未参加拍卖的;

　　B.出租人已经履行通知义务，承租人在15日内未明确表示购买的。

　　(2)房屋共有人、近亲属购买权优先于承租人购买权：

　　A.房屋共有人行使优先购买权的;

　　B.出租人将房屋出卖给近亲属的。

　　(3)善意但三人已经取得租赁房屋物权的：即第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

　　【提示】

　　承租人怠于行使优先购买权、更高优先权人行使优先购买权、以及善意第三人确定物权的，承租人均不得请求优先购买权。

　　4、出租人侵犯承租人的优先购买权，承租人如何救济?

　　《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)》第118条规定已经作废，“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”

　　《解释》第21条规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”

　　根据上述规定，出租人侵害承租人优先购买权的：

　　(1)出租人与第三人签订的房屋买卖合同不因此无效;

　　(2)承租人只能请求出租人承担赔偿责任。